Le jugement n° 159/24 rendu par la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, le 7 février 2024, illustre de manière claire le régime de la résiliation judiciaire du bail d'habitation en droit luxembourgeois lorsque le locataire manque à son obligation de paiement du loyer. Statuant par défaut, le juge de paix retient que le non-paiement des loyers et des avances sur charges, aux échéances convenues, constitue une violation grave des obligations du preneur, de nature à justifier à elle seule la résiliation du bail aux torts exclusifs du locataire. La décision rappelle le fondement légal de l'obligation de payer le loyer aux termes convenus, tiré de l'article 1728, alinéa 2, du Code civil, et articule la gravité du manquement avec la clause contractuelle prévoyant la résiliation immédiate en cas de défaut de paiement d'un mois de loyer. Elle condamne solidairement les locataires au paiement de l'arriéré de 5.223 euros avec intérêts légaux, ordonne leur déguerpissement dans un délai de cinquante-cinq jours et fixe l'indemnité de procédure à 300 euros, tout en refusant l'exécution provisoire faute de réunion des conditions légales. La portée de la décision tient moins à la nouveauté du principe qu'à la rigueur de son raisonnement : la résiliation est appréciée à partir de la seule gravité objective du manquement, indépendamment de toute considération sur le comportement ultérieur du débiteur. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail signé le 20 octobre 2022, la société civile immobilière SOCIETE1.) SCI a donné à bail à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un triplex avec garage sis à L-ADRESSE2.), moyennant un loyer mensuel de 2.275 euros et une avance mensuelle sur charges locatives de 350 euros. Par requête déposée au greffe le 14 décembre 2023, la bailleresse a fait convoquer les locataires devant la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer. Elle sollicitait la condamnation des défendeurs au paiement de 5.223 euros d'arriérés de loyers et de charges couvrant la période du 1er décembre 2022 au 31 décembre 2023, la résiliation du bail, leur déguerpissement, une indemnité de procédure de 1.500 euros fondée sur l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile, ainsi que l'exécution provisoire. Elle se réservait par ailleurs le droit de réclamer ultérieurement les loyers ou indemnités d'occupation, une indemnité de relocation et des dommages et intérêts pour dégâts locatifs. Les défendeurs, régulièrement convoqués mais dont la lettre de convocation n'avait pas été remise à personne, ne comparurent pas à l'audience du 19 janvier 2024. Le tribunal statua donc par défaut. La demanderesse renonça à sa demande tendant au report de l'affaire à une date postérieure au terme du déguerpissement envisagé. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait deux questions principales. La première était de savoir si la créance de la bailleresse, en l'absence de toute contestation des locataires, était fondée et justifiée dans son montant. La seconde, plus substantielle, était de déterminer si le défaut de paiement des loyers et charges constituait un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur et son déguerpissement. Sur le premier point, le juge retient que les pièces produites, les explications fournies à l'audience et l'absence de contestation des locataires conduisent à déclarer la demande en paiement fondée pour la somme de 5.223 euros. Sur le second point, le tribunal rappelle que l'article 1728, alinéa 2, du Code civil impose au preneur de régler le loyer aux termes convenus, et affirme que le non-paiement des loyers et avances sur charges à leurs échéances constitue une violation grave des obligations du locataire, justifiant à lui seul la résiliation. Le raisonnement s'appuie sur trois éléments convergents : la clause du contrat stipulant que, en cas de non-paiement d'un mois de loyer, le propriétaire se réserve de résilier avec effet immédiat ; la preuve de paiements tardifs résultant des pièces versées ; et l'absence totale d'explication des locataires quant aux arriérés. Le juge en déduit que les manquements sont « suffisamment graves » pour fonder la résiliation aux torts exclusifs des locataires, ainsi que leur condamnation au déguerpissement. Sur les accessoires, le tribunal fixe l'indemnité de procédure à 300 euros, estimant inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés pour faire valoir ses droits, et refuse l'exécution provisoire au motif que les conditions légales ne sont pas réunies. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique La déc