Le jugement n° 189/24 rendu le 12 février 2024 par la Justice de paix de Diekirch en matière de bail à loyer apporte un éclairage utile sur trois questions récurrentes du contentieux locatif : la preuve du paiement du loyer, la gravité du manquement justifiant la résiliation judiciaire et l'exception d'inexécution invoquée par le preneur à raison de l'insalubrité des lieux. Le juge de paix retient, au regard des articles 1315 et 1728 du Code civil, que celui qui allègue sa libération doit en rapporter la preuve, et que des affirmations non étayées ne sauraient suffire. Il décide en outre que l'inexécution de l'obligation de payer le loyer, bien que constitutive d'une violation contractuelle, ne revêt pas en l'espèce une gravité suffisante pour emporter résiliation du bail, en raison de l'absence de mise en demeure pendant une période de près de quatre ans. Le jugement combine ainsi une application stricte des règles probatoires et une appréciation souveraine, fondée sur les circonstances, de l'opportunité de la sanction résolutoire. Il rappelle enfin les limites de l'exécution provisoire en justice de paix, hors les cas où elle est obligatoire. La décision mérite d'être commentée tant pour sa rigueur probatoire que pour la tension qu'elle révèle entre la protection du bailleur et la préservation du lien locatif. ## I. Faits et procédure Par requête déposée le 4 août 2023 au greffe de la Justice de paix de Diekirch, des bailleurs, PERSONNE1.) et son époux PERSONNE2.), ont fait citer leur locataire, PERSONNE3.), afin d'obtenir sa condamnation au paiement d'arriérés de loyer, une indemnité de relocation équivalant à trois mois de loyer, la résiliation du bail et le déguerpissement du preneur, ainsi qu'une majoration du taux d'intérêt légal et l'exécution provisoire. À l'audience du 29 janvier 2024, les demandeurs ont précisé l'historique contractuel : trois contrats successifs, conclus les 27 mars 2013, 18 octobre 2014 et 1er mars 2020, portant respectivement sur un loyer de 350, 400 puis 425 euros mensuels. Ils ont soutenu que les loyers de janvier à juillet 2019 étaient demeurés impayés, que le loyer convenu en 2020 n'avait jamais été appliqué, et que rien n'avait été versé pour avril et mai 2023. Ils ont porté leur demande à 4.775 euros. Le défendeur a contesté les arriérés de 2019, en invoquant une présomption de paiement et la prescription quinquennale de l'article 2277 du Code civil, et soutenu, subsidiairement, que le contrat qui fondait la réclamation n'existait plus. Il a allégué le paiement des loyers d'avril et mai 2023, l'insalubrité du logement, le refus de la commune d'admettre de nouveaux locataires, et a sollicité, sur le fondement des articles 1719 et 1720 du Code civil, une réduction de loyer de 100 euros par mois à compter du 1er mars 2020, ainsi qu'une expertise. Il a également invoqué l'exception d'inexécution, et subsidiairement un délai de déguerpissement allongé. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la prescription et la preuve du paiement.** Le tribunal écarte d'abord la prescription quinquennale. Il relève que la requête, qui vaut seule interruption de la prescription, a été déposée le 4 août 2023, de sorte que les créances afférentes à janvier-juillet 2019 ne sont pas atteintes. Il rappelle ensuite que, selon l'article 1315 du Code civil, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant éteint son obligation. Faute de toute pièce produite par le défendeur, ses allégations de paiement « restent à l'état de pure affirmation ». Le tribunal tranche de la même manière s'agissant de la prétendue inhabitabilité et du refus communal d'inscription, qui demeurent des allégations non prouvées. **Deuxième problème : l'exception d'inexécution et la réduction du loyer.** Le juge examine l'état des lieux au regard des articles 1719 et 1720 du Code civil. Il relève que le locataire n'a produit aucune réclamation adressée aux bailleurs pendant plus de six années d'occupation, que le certificat médical, fondé sur les seules déclarations du preneur, n'est pas probant faute de constat objectif, et que les photographies ne corroborent pas les troubles allégués. Il en déduit qu'aucune réduction de loyer n'est justifiée, que l'exception d'inexécution ne peut être accueillie et qu'il n'y a pas lieu d'ordonner une expertise, faute d'indices concrets. **Troisième problème : la résiliation du bail.** Le tribunal rappelle que l'obligation de payer le loyer est l'une des obligations principales du preneur (