Synthèse doctrinale. Par un jugement du 13 février 2024, rendu en appel par la IIIe chambre du tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, le tribunal réforme le jugement de la justice de paix du 30 octobre 2023 en ce qu'il avait prononcé la résiliation judiciaire du bail d'un locataire en colocation. Le juge rappelle que le paiement régulier du loyer constitue l'obligation principale du preneur (article 1728 du Code civil) et que les difficultés financières ne justifient pas un non-paiement. Il réaffirme toutefois le pouvoir souverain des juges du fond d'apprécier, selon les circonstances de l'équité, si l'inexécution est suffisamment grave pour emporter résiliation, et consacre le principe de la sanction proportionnée au manquement. Il valide par ailleurs la fixation forfaitaire des avances sur charges, admise par l'article 5, point 4, de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation. La décision présente un intérêt pratique certain : elle montre que des retards de paiement répétés mais de faible durée, couplés à un effort de régularisation, peuvent ne pas atteindre le seuil de gravité exigé pour une résiliation. ## I. Faits et procédure Par contrat du 1er décembre 2020, PERSONNE2.) a donné à bail à PERSONNE1.) une chambre dans une colocation, moyennant un loyer mensuel de 825 euros et une provision forfaitaire pour charges de 75 euros. Le bailleur a notifié, le 2 février 2023, la résiliation du bail pour motifs graves tirés du non-paiement régulier du loyer, puis a réitéré sa position par courrier recommandé du 26 avril 2023. Saisi par requête du 17 mai 2023, le juge de paix de Luxembourg, par jugement du 30 octobre 2023, a prononcé la résiliation du bail aux torts du locataire, ordonné son déguerpissement dans un délai de deux mois, l'a condamné au paiement de 925 euros d'arriérés de loyers, a rejeté la demande en paiement de 5.528,77 euros au titre d'un décompte de charges et a alloué 150 euros au titre de l'article 240 du nouveau code de procédure civile. Le locataire a interjeté appel principal limité, sollicitant le maintien du bail ou, subsidiairement, un délai de déguerpissement de trois à six mois. Le bailleur a formé appel incident, réclamant les charges locatives et réduisant sa demande en arriérés de loyers à 289,86 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : le caractère forfaitaire des charges.** Le tribunal devait déterminer si la provision mensuelle de 75 euros constituait un forfait ou une simple avance sujette à régularisation. Il relève que la clause contractuelle la qualifie de montant « all-inclusive », couvrant notamment l'eau, le chauffage, l'électricité et les taxes. Se référant à l'article 5, point 4, de la loi du 21 septembre 2006, il admet la validité d'une fixation forfaitaire des avances, dès lors qu'elle correspond à la consommation et aux charges normales du locataire. Le bailleur n'ayant pas prouvé d'adaptation contractuelle, sa demande en régularisation est rejetée. **Second problème : la gravité des manquements et la résiliation.** Le tribunal rappelle que l'obligation de payer le loyer aux échéances constitue l'obligation principale du preneur et que les difficultés financières, quelle qu'en soit la cause, n'exonèrent pas de ce devoir. Il souligne toutefois que le juge dispose d'un pouvoir souverain d'appréciation et doit appliquer une sanction proportionnée au manquement, en tenant compte de faits survenus en cours d'instance, tel l'apurement des arriérés. Le décompte produit révèle des retards fréquents, parfois de plusieurs mois en 2021, mais le plus souvent de quelques jours, la part incombant à l'Office social ayant elle-même été versée tardivement. Le juge retient les efforts du locataire pour régulariser sa situation, et écarte les griefs tirés de la consommation de stupéfiants, de l'occupation de la seconde chambre et de l'agressivité, faute de preuves probantes, les échanges WhatsApp démontrant au contraire une attitude courtoise. Le critère de gravité n'étant pas établi, le bail est maintenu. **Troisième problème : les accessoires.** L'application de l'article 240 du nouveau code de procédure civile relève du pouvoir discrétionnaire du juge. La demande du locataire, formulée pour la première fois en appel, est examinée sans être écartée comme demande nouvelle, la prohibition de l'article 592 étant d'ordre privé. Elle est rejetée faute de démonstration d'iniquité. Les dépens sont partagés par moitié, en considération de l'issue mitigée du litige, et la demande de distraction est rejetée, l'ass