Le jugement n° 209/2024 rendu le 15 février 2024 par la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, apporte une contribution utile à la jurisprudence luxembourgeoise relative à la résiliation judiciaire du bail d'habitation pour faute du locataire. Le juge de paix rappelle, d'une part, que le bail résilié unilatéralement par le bailleur demeure prorogé tant que le locataire ne manque pas à ses obligations, en application de l'article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, et, d'autre part, que seuls des manquements d'une gravité suffisante peuvent fonder une résiliation pour faute. Chacun des griefs invoqués (retards de loyer anciens, défaut d'assurance écarté par les pièces, entretien du jardin, propreté et dégradations locatives) est examiné séparément et écarté. La décision souligne notamment que les dégradations locatives se constatent en fin de bail, lors de l'état des lieux de sortie, et que le constat d'huissier réalisé en cours de bail, sans information préalable du locataire, peut être considéré comme critiquable. Elle affirme ainsi la primauté de la gravité du manquement et du respect de la vie privée des occupants sur le contrôle intrusif du bailleur. La demande en paiement d'une indemnité de procédure est rejetée de part et d'autre. ## I. Faits et procédure Les consorts GROUPE1.) (PERSONNE1.) et PERSONNE3.), bailleurs) ont donné à bail à usage d'habitation, à compter du 1er septembre 2014, une maison sise à ADRESSE3.) aux consorts GROUPE2.) (PERSONNE4.) et PERSONNE5.), locataires). Le loyer, fixé initialement à 1.400 €, a été porté à 1.500 € à partir de janvier 2020. Un état des lieux d'entrée contradictoire a été dressé le 22 août 2014. Par deux courriers des 1er et 9 juin 2023, les bailleurs ont notifié aux locataires la résiliation du bail avec effet au 15 septembre 2023, au motif de manquements contractuels. Les locataires n'ayant pas quitté les lieux, les bailleurs ont saisi le juge de paix par requête du 10 octobre 2023. Ils sollicitaient, à titre principal, la constatation de la résiliation, la qualification d'occupants sans droit ni titre, la fixation d'une indemnité d'occupation mensuelle de 1.750 € et le déguerpissement, et, à titre subsidiaire, la résiliation à compter du jugement. Ils réclamaient en outre une indemnité de procédure de 2.500 €. Les locataires ont conclu au rejet de la demande et, par voie reconventionnelle, sollicité une indemnité de procédure de 2.000 €. Après débats à l'audience du 18 janvier 2024, la cause a été prise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : l'effet de la résiliation unilatérale du bailleur.** Le tribunal relève qu'en vertu de l'article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006, le contrat de bail qui cesse pour quelque cause que ce soit est prorogé, sauf si le locataire ne remplit pas ses obligations. Dès lors que les locataires n'ont pas accepté la résiliation, il appartient au juge d'apprécier si les griefs sont suffisamment graves pour la justifier. Tant que cette appréciation n'est pas intervenue, le bail demeure prorogé, et les occupants ne sauraient être qualifiés d'occupants sans droit ni titre ; la demande en fixation d'une indemnité d'occupation est donc sans objet. **Deuxième problème : la gravité des manquements allégués.** Le tribunal rappelle le cadre des obligations du preneur : user de la chose en bon père de famille (article 1728 du Code civil), payer le loyer aux termes convenus, assurer l'entretien locatif (article 1754), restituer le bien conformément à l'état des lieux (article 1730) et répondre des dégradations survenues pendant la jouissance (article 1732). Il examine ensuite successivement les griefs : - *Retards de paiement* : les retards allégués, survenus en 2015, 2019 et 2020, ne sont pas contestés, mais sont anciens, non assortis d'arriérés réclamés et suivis de paiements ponctuels depuis avril 2020. Ils ne constituent pas un motif grave. - *Assurance du bien* : les pièces produites par les locataires établissent que l'immeuble était assuré ; le grief est écarté. - *Entretien du jardin* : bien que la clause contractuelle impose l'entretien des abords, les photographies ne permettent pas d'apprécier l'état réel, et l'appréciation demeure partiellement subjective. Le tribunal relève que les locataires ont commandé des travaux de jardinage à une entreprise spécialisée, ce qui démontre leur diligence. Le manquement n'