## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-02-15, n° 571 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 571/24 L-BAIL-549/23 Audience publique du 15 février 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse comparant par Maître Jean LUTGEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et 1) la société SOCIETE1.) SARL, établie et ayant son siège social à LADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, 2) PERSONNE2.), 3) PERSONNE3.), demeurant tous les deux à L-ADRESSE3.) parties défenderesses sub 1-3) comparant par Maître Jil FEITH, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Claudine ERPELDING, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 24 août 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 12 octobre 2023. Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience publique du 21 décembre 2023. Lors de la prédite audience, Maîtres Jean LUTGEN et Jil FEITH, en remplacement de Maître Claudine ERPELDING, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par une requête déposée au greffe du Tribunal de Paix de céans le 24 août 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de la société SOCIETE1.) SARL, de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer pour: - - voir dire que la société SOCIETE1.) SARL est locataire et que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sont à qualifier d’occupants de l’immeuble en question sis à L-ADRESSE3.), et à titre subsidiaire voir dire que PERSONNE2.) est locataire, voir déclarer résilié le contrat de bail conclu entre parties pour motifs extraordinaires dans le chef du bailleur, voir prononcer la résolution judiciaire, sinon la résiliation du contrat de bail pour faute dans le chef du locataire, voir condamner les trois parties défenderesses à déguerpir dans un délai de huitaine à partir de la notification du présent jugement, voir condamner la société SOCIETE1.) SARL, sinon PERSONNE2.) au paiement de la somme de 3.500 euros à titre d’arriérés de loyers avec les intérêts légaux. A l’audience du Tribunal du 21 décembre 2023, 2 - - - - PERSONNE1.) a augmenté sa demande pour les loyers échus à la somme de 4.200 euros. Il y a lieu de lui en donner acte, voir condamner la société SOCIETE1.) SARL sinon PERSONNE2.) à la somme de 6.481 euros à titre de frais de remise en état du jardin et de ses alentours. A titre subsidiaire, l’institution d’une expertise judiciaire est sollicitée, se voir réserver le droit de demander d’autres postes de dégâts locatifs. A l’audience du Tribunal du 21 décembre 2023, PERSONNE1.) a chiffré sa demande au montant forfaitaire de 2.000 euros à titre de dommages locatifs constatés, au montant de 330,53 euros du chef de défaut d’entretien de la chaudière et au montant de 338,56 euros à titre de moitié des frais de l’huissier de justice engagé pour dresser l’état des lieux de sortie. Il y a lieu de lui en donner acte, voir condamner la société SOCIETE1.) SARL, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) à lui payer la somme de 3.000 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile. voir ordonner l’exécution provisoire du présent jugement et voir condamner les parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance. Les moyens et prétentions des parties PERSONNE1.) A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que par un contrat de bail signé entre lui-même et la société SOCIETE1.) SARL le 8 avril 2008 et prenant effet au 1er août 2008, il a donné en location une maison d’habitation sise à l’adresse L-ADRESSE3.). Par un courrier du 16 janvier 2023 adressé à la société SOCIETE1.) SARL et PERSONNE2.), le mandataire de PERSONNE1.) s’est exprimé comme suite: « mon mandant considère formellement que conformément au contrat de bail signé entre parties, c’est bien la société SOCIETE1.) SARL qui est à qualifier de locataire, ceci nonobstant le fait que Monsieur PERSONNE2.) a réglé le loyer depuis un certain temps. Je vous invite à me confirmer que vous partagez ce point de vue. » Suite au silence suite à ce courrier et alors qu’il ressort du contrat de bail (page 3 alinéa 3) que toute cession ou sous-location est interdite, la société SOCIETE1.) SARL serait locataire tandis que PERSONNE2.) et sa conjointe PERSONNE3.) seraient à considérer comme simples occupants. A titre subsidiaire, PERSONNE1.) conclut à ce que PERSONNE2.) est à qualifier de locataire. 3 Ensuite, PERSONNE1.) fait valoir que par un courrier du 16 janvier 2023 adressé à la société SOCIETE1.) SARL et à PERSONNE2.), il a résilié le contrat de bail dans les termes suivants: « Je vous notifie par la présente la résiliation du contrat de bail conclu entre parties en date du 8.04.2008 et portant sur la maison sise à L-ADRESSE3.). La résiliation est faite avec le préavis légal de 6 mois et intervient avec effet au 1.08.2023. La résiliation est basée sur des motifs extraordinaires tenant au fait que mon mandant entend faire rénover complètement la maison et venir l’occuper personnellement par la suite, après achèvement des travaux. Je vous invite à faire le nécessaire en ordre de rechercher d’ores et déjà un nouveau logement et à me confirmer par retour de courrier que l’appartement sera libéré à partir du 1.08.2023. Conformément à la loi applicable, je reproduis ci-dessous le paragraphe (3) de l’article 12 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil (…) ». Malgré rappels, la maison était toujours occupée au moment de la rédaction de la requête introductive. Il ressort cependant des débats à l’audience que la maison a été libérée le 3 novembre 2023. PERSONNE1.) soutient encore que le loyer initialement fixé à 2.350 euros à payer mensuellement, a été augmenté à 2.700 euros. Le demandeur renvoie à sa pièce 21, à savoir divers avis de crédit, dont il ressort que le loyer augmenté aurait été régulièrement payé et donc accepté. Malgré l’acceptation de cette augmentation du loyer, la société SOCIETE1.) SARL, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) auraient unilatéralement réduit à nouveau les paiements à 2.350 euros et ce à compter du 1er octobre 2022. Toute réduction de loyer est refusée par PERSONNE1.). Actuellement et aux termes d’un décompte actualisé versé à l’audience, les loyers suivants resteraient en souffrance: - le mois d’octobre 2023: 2.700 euros, 3/30 du mois de novembre 2023: 270 euros, 4 - solde d’octobre 2022 à septembre 2023 (paiements incomplets) à savoir 12 x 350 euros = 4.200 euros, le tout avec les intérêts légaux à partir de la date d’échéance des loyers. Le décompte est conçu comme suit: « (fichier) » Alors que le non-paiement du loyer constituerait une faute grave dans le chef du locataire, PERSONNE1.) conclut à la résiliation judiciaire du contrat de bail. Sur question du Tribunal, PERSONNE1.) a précisé à l’audience qu’il donnerait un rang de priorité à la résiliation pour faute dans le chef du locataire pour nonpaiement des loyers. La résolution judiciaire pour besoins personnels suite au courrier du 16 janvier 2023 serait à analyser de façon subsidiaire. PERSONNE1.) fait encore valoir que le jardin de la maison litigieuse et plus particulièrement le gazon n’aurait pas été entretenu correctement. En effet, 5 mises en demeure formelles aux fins de voir exécuter des travaux de jardinage seraient restées lettre morte ou n’étaient que timidement suivies d’effet. Après le départ du/des locataires, l’état du jardin de 12 ares nécessiterait une prise en charge par un jardinier professionnel. A ce titre, PERSONNE1.) conclut - - principalement à voir charger un expert judiciaire jardinier avec la mission de prendre inspection du jardin et des alentours et de décrire dans un rapport écrit et motivé, à combien s’élèvent les coûts pour remettre le jardin et les alentours, y compris le gazon, dans un état d’entretien à qualifier de « bon », sinon subsidiairement à se voir allouer un dédommagement de 6.481 euros sur base d’un devis SOCIETE2.) du 18 mai 2023 versé en tant que pièce 23. Ensuite, PERSONNE1.) conclut à la condamnation de la société SOCIETE1.) SARL sinon de PERSONNE2.), à la somme forfaitaire de 2.000 euros avec les intérêts légaux à compter de la demande en justice à titre de dégâts locatifs, de « détériorations de la maison » de frais de nettoyage et de frais d’enlèvement lesquels seraient établis par l’état de lieux de sortie dressé entre parties. PERSONNE1.) conclut encore à la condamnation de la société SOCIETE1.) SARL, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) sinon de PERSONNE2.), à la somme de 330,53 euros avec les intérêts légaux à partir d’une mise en demeure du 8 décembre 2023 du chef de frais d’entretien de la chaudière sur base d’un devis SOCIETE3.) (pièce 20). 5 Enfin, PERSONNE1.) réclame la moitié des frais de l’huissier de justice ayant dressé l’état des lieux de sorite du 3 novembre 2023 et dont l’intervention aurait été demandée par le mandataire des parties défenderesses, à savoir la somme 338,56 euros. La société SOCIETE1.) SARL, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) En premier lieu, les parties défenderesses PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont conclu à être mis hors cause alors que le bail en question aurait été exclusivement contracté avec la société SOCIETE1.) SARL. La société SOCIETE1.) SARL se rapporte à prudence de justice quant aux arriérés de loyers actuellement réclamés par PERSONNE1.). Ensuite, le déguerpissement effectif des lieux serait à situer au 3 novembre 2023, date de l’établissement de l’état des lieux de sortie par l’huissier de justice. Par conséquent les demandes en résiliation respectivement en résolution du contrat de bail pour faute ou pour besoin personnel seraient sans objet. En ce qui concerne l’état du jardin, la défenderesse soutient qu’un certain entretien aurait été fait, lequel ne pouvant cependant pas être qualifié de parfait. La société SOCIETE1.) SARL se rapporte à prudence quant à l’institution d’une expertise judiciaire pour évaluer l’état du gazon et en chiffrer les frais de remise en état. Les sommes réclamées à titre de dégâts locatifs sont contestées alors que l’entièreté des défauts constatés seraient à qualifier d’usure normale après 15 ans et demi d’occupation. La société SOCIETE1.) SARL est d’accord à payer l’entretien de la chaudière au pro-rata de l’occupation effective de la maison, à savoir jusqu’au 3 novembre 2023. Les frais d’huissier de justice quant à eux sont contestés alors que le recours à un tel auxiliaire de justice aurait été décidé de la seule initiative de PERSONNE1.) de façon à ce que ce dernier devrait en supporter les frais. L’indemnité de procédure adverse est encore contestée. Appréciation La compétence du Tribunal Il ressort de la requête du 24 août 2023 que celle-ci est dirigée contre 3 personnes, à savoir la société SOCIETE1.) SARL, PERSONNE2.) et PERSONNE3.). 6 Aux termes de cette même requête, des explications recueillies à l’audience et des pièces versées en cause, PERSONNE1.) estime que la société SOCIETE1.) SARL est locataire de la maison en question mais que celle-ci a été occupée de facto par PERSONNE2.), gérant de cette même société, et par sa compagne PERSONNE3.). Il est de principe que seules les personnes ayant signé un contrat de bail en tant que bailleur, respectivement locataire, sont parties au contrat. Ainsi un éventuel sous-locataire ou occupant ne sera pas cons