Par une décision avant dire droit rendue le 16 février 2024, la onzième chambre du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg rappelle avec une rigueur salutaire que l’efficacité des clauses pénales ou indemnitaires insérées dans les compromis de vente immobilière demeure subordonnée au respect scrupuleux des règles de procédure civile, singulièrement celles relatives à la régularité de la signification des actes. En l’espèce, une agence immobilière, se prévalant du non-respect par l’acquéreur de son obligation de réitérer la vente par acte authentique, sollicitait la condamnation de ce dernier au paiement de sa commission contractuelle. Toutefois, le défendeur ayant fait défaut, le Tribunal a soulevé d’office une difficulté tenant à la détermination du domicile réel du destinataire de l’exploit. En relevant une contradiction entre l’adresse de signification (le lieu de l’immeuble objet de la vente) et la résidence de fait mentionnée dans le procès-verbal de non-comparution notarié, les juges luxembourgeois font primer le droit au procès équitable et le principe du contradictoire sur l’apparente célérité procédurale. Cette décision souligne l'obligation pour le demandeur de s'assurer de la réalité du domicile du défendeur, particulièrement lorsque les pièces du dossier révèlent une dualité entre adresse officielle et résidence effective. ## I. Faits et procédure Le 30 juin 2023, un compromis de vente est régularisé entre la société venderesse (SOCIETE2) et un acquéreur personne physique (PERSONNE1), par l’entremise d’une agence immobilière (SOCIETE1). L’objet de la vente est un ensemble immobilier (appartement, terrasse, cave et garage) sis à Luxembourg, pour un prix de 745.000 euros. Le contrat stipule une condition suspensive d’obtention de financement, laquelle est réputée accomplie en l’absence de diligence de l’acquéreur (art. 1178 du Code civil). Le compromis contient une clause prévoyant qu’en cas de désistement ou de non-respect des obligations contractuelles par l’acquéreur, celui-ci s’oblige à indemniser l’agence immobilière à hauteur d’une commission de 3 % hors taxes du prix de vente. L’acquéreur ne s’étant pas présenté pour la signature de l’acte authentique, un procès-verbal de non-comparution est dressé par Maître Martine SCHAEFFER, notaire, le 30 août 2023. L’agence immobilière assigne alors l’acquéreur le 16 octobre 2023 devant le Tribunal d’arrondissement de Luxembourg afin d’obtenir le paiement de la somme de 25.926 euros TTC au titre de sa commission, outre des dommages et intérêts pour préjudice moral. Le défendeur n’ayant pas constitué avocat, la procédure suit son cours par défaut conformément à l’article 79, alinéa 1er du Nouveau Code de procédure civile (NCPC). ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le Tribunal est saisi d’une demande en responsabilité contractuelle (art. 1134 et 1147 du Code civil) visant l’exécution d’une clause indemnitaire au profit d’un tiers bénéficiaire (l’agent immobilier). Cependant, avant d’aborder le fond du droit, le Tribunal doit s’assurer de la régularité de sa saisine et du respect des droits de la défense. Le problème de droit porte sur la validité de la signification de l’exploit introductif d’instance : **La signification faite au domicile « officiel » (issu du registre national des personnes physiques) est-elle régulière lorsque les pièces produites par le demandeur lui-même suggèrent que le défendeur réside de fait à une autre adresse ?** Le Tribunal relève une incohérence factuelle majeure : 1. L’huissier de justice a signifié l’acte à l’adresse de l’immeuble objet de la vente (ADRESSE2), après vérification au registre national. 2. Or, le procès-verbal de non-comparution du notaire, versé aux débats par la demanderesse, indique que le défendeur demeure « officiellement » à cette adresse, mais « de fait » à une autre (ADRESSE4). 3. Cette seconde adresse (ADRESSE4) est précisément celle mentionnée dans le compromis de vente initial comme étant le domicile de l’acquéreur. Le Tribunal, faisant application de son devoir de vérification de la régularité de l'assignation en cas de défaut du défendeur, surseoit à statuer. Il invite la partie demanderesse à « aviser quant à la régularité de la signification », suspendant ainsi l'examen des prétentions au fond (commission et dommages-intérêts