Synthèse doctrinale. Par un jugement du 20 février 2024 rendu par la IIIe chambre du tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière de bail à usage d'habitation, le tribunal réforme le jugement de première instance et valide la résiliation d'un bail pour motif grave et légitime tiré de travaux de rénovation. Le juge écarte l'exigence d'une nécessité « absolue et indispensable » des travaux, jugée trop stricte, et retient qu'il suffit que ceux-ci apportent une plus-value réelle à l'immeuble, en l'occurrence la modernisation d'un bâtiment ancien, et que leur réalisation rende impossible le maintien du locataire dans les lieux. La décision précise la charge de la preuve pesant sur le bailleur, qui doit établir l'utilité des travaux et son intention de les exécuter réellement, et fait application de l'article 12, paragraphe 2, de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation. Elle opère en outre un contrôle rigoureux des éléments probatoires, rejette une contestation générale non étayée, accorde un délai de déguerpissement de trois mois et examine, sans que le texte fourni permette d'en livrer l'issue complète, les demandes relatives à l'indemnité d'occupation. ## I. Faits et procédure Le litige oppose un bailleur à son locataire, occupant d'un appartement situé dans un immeuble sis à Esch-sur-Alzette. Le bailleur a notifié la résiliation du bail par courrier du 29 mars 2022, après avoir annoncé dès le 5 mai 2019 la nécessité de travaux de rénovation lourds. Une autorisation de construire a été délivrée le 3 mai 2019, prorogée les 4 août 2020 et 6 septembre 2021, les travaux ayant été signalés comme débutés le 25 août 2022. Saisi le 21 novembre 2022, le juge de paix de Esch-sur-Alzette a, par jugement du 22 septembre 2023, déclaré la résiliation nulle et non avenue, rejeté la demande en déguerpissement et écarté les demandes de dommages-intérêts et d'exception d'inexécution formées par le locataire, sauf à lui allouer une indemnité de procédure. Le bailleur a interjeté appel le 27 octobre 2023 ; le locataire a formé appel incident, sollicitant des dommages-intérêts de 5 000 euros, la suspension ou la réduction drastique du loyer, et subsidiairement l'audition de trois témoins et un délai de déguerpissement d'au moins six mois. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question centrale est de savoir si la nécessité de réaliser des travaux de rénovation constitue un motif grave et légitime de résiliation au sens de l'article 12, paragraphe 2, c), de la loi de 2006, et, dans l'affirmative, à quelles conditions probatoires le bailleur peut l'établir. Le tribunal répond en deux temps. D'abord, il pose que le motif invoqué, s'il est établi, constitue par principe un motif grave et légitime. Il incombe toutefois au bailleur de démontrer « l'utilité des travaux et son intention d'y procéder réellement ». Le juge refuse expressément le critère, retenu par certaines décisions, de travaux « absolument nécessaires et indispensables », qu'il qualifie de trop strict. Il suffit que les travaux apportent un supplément de confort et modernisent les équipements, notamment pour un immeuble d'une certaine ancienneté ne répondant plus aux standards actuels, et qu'un immeuble en état de délabrement avancé ne soit pas requis. Le tribunal reprend à cet égard la position doctrinale exprimée par Marianne Harles dans la chronique de jurisprudence publiée à la Pasicrisie. Il ajoute que l'acceptation par le locataire des inconvénients des travaux ne suffit à écarter la résiliation que si le maintien dans les lieux demeure objectivement possible. Sur la preuve, le tribunal s'appuie sur le courrier de la commune confirmant les dates des autorisations et le début des travaux, ainsi que sur des photographies. Il écarte la contestation du locataire, générale et non étayée, relative à l'identité de l'immeuble : il n'appartient pas au juge de suppléer la carence des parties, et il appartenait au locataire de verser des clichés contraires. Il déduit de la vente de l'immeuble en 2001 et de l'absence d'investissement depuis lors l'ancienneté du bâtiment, corroborée par la présence de moisissures alléguée par le locataire lui-même. Il rejette en conséquence l'offre de preuve testimoniale, la nécessité, la réalité et l'envergure des travaux étant établies. Il réforme le jugement entrepris, valide la résiliation avec effet au 30 juin 2022, déclare le locataire occupant sans droit ni titre et ordonne son déguerpissement, en lui accordant un délai de trois mois à compter de la signification, eu égard à la conn