Le présent arrêt de la Cour d'appel du Grand-Duché de Luxembourg, deuxième chambre, du 21 février 2024, rappelle avec netteté l'étendue et les limites de la clause de non-garantie insérée dans un acte de vente immobilière conclu entre particuliers non professionnels. La Cour y affirme que, hors hypothèse de vente en l'état futur d'achèvement, une telle clause est en principe valable et doit recevoir application dès lors qu'elle ne laisse aucun doute sur la commune intention des parties, en vertu des articles 1134 et 1156 du Code civil. Elle confirme en outre que l'exclusion de la garantie des vices cachés ne tombe qu'en cas de mauvaise foi du vendeur, à savoir la connaissance des vices et leur dissimulation ou leur dénégation, et que la charge de cette preuve incombe à l'acquéreur. L'arrêt précise enfin les conditions de recevabilité et de force probante des expertises unilatérales, ainsi que les exigences tenant à la préservation de l'état originaire du bien avant toute réparation. Il s'inscrit ainsi dans une jurisprudence soucieuse de concilier la protection de l'acquéreur profane et le principe de la force obligatoire des conventions. ## I. Faits et procédure Par acte notarié reçu le 4 juillet 2016 par Maître Karine Reuter, les époux GROUPE1.) ont acquis de PERSONNE3.) et PERSONNE4.) une maison d'habitation sise à L-ADRESSE1.), moyennant le prix de 620.000 euros. L'acte contenait, sous la rubrique « Clauses et conditions », une stipulation aux termes de laquelle l'acquéreur prenait le bien dans son état actuel, qu'il déclarait connaître pour l'avoir visité, et une exclusion de « toute garantie, répétition ou recours » contre les vendeurs, notamment pour les vices du sol ou du sous-sol, apparents ou cachés, avec réserve d'une subrogation des acquéreurs dans les droits du vendeur à l'égard du constructeur ou promoteur, dans l'hypothèse d'une vente en l'état futur d'achèvement. En janvier 2018, à la suite de fortes pluies, les acquéreurs constatèrent d'importantes infiltrations d'eau pluviale. Leur assureur refusa la prise en charge du sinistre au motif que les vendeurs avaient eux-mêmes refait la toiture avant la vente. Un premier expert, Christophe Noel, mandaté par l'assurance, conclut à une réalisation non conforme des recouvrements des acrotères lors de la construction et préconisa le remplacement complet du complexe de toiture. Après une tentative de règlement amiable, les vendeurs contestèrent toute responsabilité ; une expertise contradictoire convoquée pour le 6 juillet 2018 ne fut pas suivie de leur présence. Un second expert, Peyman Assassi, évalua le coût de la réfection à 65.021,16 euros TTC. Saisi par exploits des 17 et 18 décembre 2018, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, par jugement du 16 juin 2020, rejeta l'exception de nullité pour libellé obscur, dit la demande non fondée et débouta les parties de leurs demandes au titre de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Les acquéreurs interjetèrent appel. En instance d'appel, ils modifièrent l'objet de leur demande en sollicitant la conservation du bien et l'exercice de l'action estimatoire, fondée sur les articles 1644 et 1645 du Code civil, pour un montant total de 41.896,32 euros environ. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question posée à la Cour était double. Il s'agissait, d'une part, de déterminer si la clause de non-garantie stipulée dans l'acte de vente faisait obstacle à l'action en garantie des vices cachés, singulièrement au regard de la portée de ses termes et de l'éventuelle mauvaise foi des vendeurs ; d'autre part, de savoir si les vices allégués, établis par deux rapports d'expertise unilatéraux, présentaient le caractère de vices cachés antérieurs à la vente. La Cour écarte d'abord l'argument tiré de la qualité de consommateur final : l'article 1645, alinéa 2, du Code civil, qui répute non écrite toute stipulation limitative de garantie au profit d'un consommateur, suppose une relation professionnel-consommateur, absente en l'espèce, la vente ayant été conclue entre particuliers non professionnels de l'immobilier. Elle écarte ensuite la prétention des acquéreurs à se prévaloir des garanties propres à la vente en l'état futur d'achèvement, la qualification de vente d'immeuble ordinaire étant admise en cause et la clause de subrogation ne créant pas de garantie autonome. S'agissant de la portée de la clause, la Cour rappelle que la stipulation d'exclusion doit être claire et ne pas laisser de doute s