## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-02-21, n° 658 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 658/24 L-BAIL-840/23 Audience publique du 21 février 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1 ) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) 2 ) PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE1.) parties demanderesses au principal parties défenderesses sur reconvention représentées par la société à responsabilité limitée Etude d’avocats GROSS & Associés SARL, établie et ayant son siège social à L-2155 LUXEMBOURG, 78, Mühlenweg, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B250053, représentée aux fins de la présente procédure par Maître David GROSS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg comparant à l’audience par Maître Ralph PEPIN, avocat, en remplacement de Maître David GROSS, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et la société SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention comparant par Maître Nathalie BORON, avocate à la Cour, en remplacement de Maître Marisa ROBERTO, avocate à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 8 décembre 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire, enregistrée sous le numéro L-BAIL-840/23, fut appelée à l’audience publique du 15 janvier 2024. Lors de la prédite audience, Maître Ralph PEPIN, en remplacement de Maître David GROSS, ce dernier en représentation de la société l’Etude d’Avocats GROSS et Associés SARL, et Maître Nathalie BORON, en remplacement de Maître Marisa ROBERTO, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 8 décembre 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer la société SOCIETE1.) SA à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de 5.700 euros à titre de remboursement de la garantie locative, ainsi que la somme de 1.500 euros à titre d’indemnisation pour les frais et honoraires d’avocat exposés sur base des articles 1382 et 1383 du code civil, et une indemnité de procédure de 1.500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et pour voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. A l’audience des plaidoiries, les requérants réduisent leur demande à la somme de (5.700 – 485,55 =) 5.214,45 euros. Il échet de leur en donner acte. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) exposent que suivant contrat de bail conclu en date du 25 novembre 2019, ayant pris effet le 15 décembre 2019, ils ont pris en location auprès de la société SOCIETE1.) SA un appartement sis à LADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.750 euros et d’une avance sur charges de 150 euros par mois, ainsi que moyennant versement d’une garantie locative de 5.700 euros, et non pas de 5.250 euros tel que stipulé au contrat de bail. Suite à la résiliation du contrat de bail, la remise des clefs et un premier état des lieux de sortie contradictoire auraient été effectués le 14 janvier 2022. 2 Un deuxième état de lieux de sortie contradictoire aurait été fait le 17 janvier 2022 suite à un désaccord des parties. En dépit de multiples demandes, la défenderesse refuserait de leur restituer la garantie locative en faisant, de façon injustifiée, état de dégâts locatifs. En effet, seule la facture de nettoyage d’une somme de 485,55 euros serait justifiée, tandis que tous les autres postes indemnitaires réclamés par la défenderesse ne seraient pas justifiés. Concernant les frais de remise en peinture, ils en contestent la nécessité en faisant valoir que celle-ci aurait été effectuée à un moment où le logement aurait déjà été occupé par le nouveau locataire, et qu’ils auraient eux-mêmes refait la peinture avant leur départ. Concernant les frais de remplacement d’une porte, ils soutiennent qu’un tel remplacement ne serait pas prévu dans l’état des lieux de sortie, que la défenderesse n’en établirait pas non plus ni la nécessité sur base des photos versées à l’appui, ni le remplacement effectif en l’absence de facture finale versée en cause. Concernant les frais de remplacement d’une plaque en verre pour la table de cuisson Siemens et du micro-ondes, ils affirment que l’état des lieux de sortie prévoirait uniquement le nettoyage, mais non pas le remplacement de ces éléments, et qu’en l’absence de facture finale versée, il ne serait pas non plus établi que le bailleur a effectivement procédé à leur remplacement. Concernant le remplacement de la plaque de déclenchement de toilette, ils contestent le montant réclamé au motif que le devis n’aurait été établi que quatre mois plus tard et que le bailleur ne verserait pas non plus de preuve du remplacement effectif. Les requérants font encore valoir que les évaluations et devis seraient en contradiction avec les constatations de l’expert MOLITOR. Ainsi l’expert parlerait d’une égratignure sur la porte et d’un nettoyage, tandis que la défenderesse réclamerait les frais de remplacement de la porte. Ils estiment que l’ensemble des dégâts correspondrait à une usure normale compte tenu du temps d’occupation de vingt-cinq mois. La défenderesse leur resterait partant redevable du remboursement du solde de la garantie locative s’élevant à la somme de 5.214,45 euros. La société SOCIETE1.) SA demande à voir débouter les requérants de leur demande, et elle demande, reconventionnellement, la condamnation de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à lui payer la somme de 5.755,90 euros à titre de dommages et intérêts pour dégâts locatifs, sinon la somme de 55,90 euros après compensation avec la somme de 5.700 euros de la garantie locative toujours détenue par elle. 3 Elle sollicite en outre l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500 euros. La défenderesse fait valoir que l’appartement était neuf lorsqu’il a été donné en location à PERSONNE1.) et PERSONNE2.), mais qu’à la sortie des locataires, il y aurait eu de nombreuses dégradations qui dépasseraient l’usure normale correspondant à vingt-cinq mois d’occupation. Elle soutient que c’est l’expert MOLITOR qui a procédé au deuxième état des lieux de sortie du 17 janvier 2022 et qui aurait pu constater les dégâts suivants : - la peinture aurait été fortement endommagée, de sorte qu’une remise en peinture aurait été nécessaire ; une porte aurait été endommagée, de sorte qu’un remplacement aurait été nécessaire ; la plaque de cuisson et le micro-ondes, qui auraient été neufs à l’entrée des locataires, auraient dû être remplacés ; l’appartement aurait été dans un état de saleté catastrophique à la sortie des locataires, de sorte qu’un nettoyage se serait imposé ; la plaque de déclenchement de la chasse d’eau des toilettes aurait été endommagée et aurait dû être changée. L’expert MOLITOR aurait en outre été chargé d’estimer les coûts de remise en état sur base des dégradations constatées dans l’état des lieux, ce qu’il aurait fait dans son rapport d’expertise du 18 octobre 2022. Aux termes dudit rapport, l’expert aurait confirmé la nécessité de réaliser les prédits travaux de remise en état, et, après avoir contrôlé les devis et factures, il aurait considéré que le coût y relatif s’élèverait à une somme de 4.961,99 euros hors TVA, soit 5.755,90 euros TTC. La société SOCIETE1.) SA conteste que les requérants auraient fait procéder à des travaux de remise en peinture de l’appartement, en faisant valoir qu’ils n’établiraient pas avoir réglé la facture versée en cause par eux en guise preuve, tout en affirmant que celle-ci démontrerait toutefois la nécessité de faire réaliser la remise en peinture. Elle affirme encore que les requérants auraient fait établir le 15 juin 2022, soit postérieurement à l’état des lieux de sortie, une offre de prix par la société SOCIETE2.) SARL pour la fourniture et la pose d’une plaque de cuisson et d’une plaque de déclenchement, pour une retouche de la porte et pour le nettoyage de l’appartement, et que ce faisant, ils reconnaîtraient la nécessité de changer la plaque de cuisson et la plaque de déclenchement, et ils reconnaîtraient les dégâts à la porte et la nécessité du nettoyage. La défenderesse conteste toutefois les montants de cette offre de prix en soutenant qu’il ne s’agirait que d’une offre de pure opportunité pour tenter de remettre en cause l’évaluation de l’expert MOLITOR, en donnant à considérer qu’elle a été faite sans que la société SOCIETE2.) SARL n’ait eu accès aux lieux et partant sans qu’elle ait pu analyser les dégâts, tout en faisant plaider en même 4 temps que le montant figurant dans cette offre pour le remplacement de la plaque de cuisson serait même plus élevé que celui chiffré par l’expert MOLITOR et confirmerait donc l’analyse de celui-ci sur ce point. Elle précise enfin que comme elle réclame des dommages et intérêts sur base d’une évaluation faite par un expert, il serait indifférent qu’elle verserait en cause seulement des devis. C’est dès lors à bon droit qu’elle aurait refusé de restituer aux requérants la garantie locative et qu’elle pourrait prétendre au paiement de la somme de 55,90 euros. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) répliquent que l’offre de prix n’aurait été versée qu’à titre comparatif, afin d’établir que les montants réclamés par la défenderesse seraient exagérés. Les demandes principale et reconventionnelle, introduites dans les formes et délais de la loi, sont à déclarer recevables. Il est constant en cause que suivant contrat de bail conclu en date du 5 novembre 2019, ayant pris effet le 15 décembre 2019, la société SOCIETE1.) SA a donné en location à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) un appartement sis à LADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.750 euros et d’une avance sur charges de 150 euros par mois, ainsi que moyennant versement d’une garantie locative de 5.700 euros. La société SOCIETE1.) SA se prévaut de l’existence de dégâts locatifs pour s’opposer au remboursement de la garantie locative. La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire au contrat, ce qui n’est pas le cas en l’espèce, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail : défaut de paiement des loyers ou des charges, résolution pour inexécution fautive, dégradations ou dégâts locatifs, indisponibilité des lieux (Le bail à loyer, compte-rendu de jurisprudence par Marianne Harles, P31 n° 2/2001, n° 65). L’article 6.1. du contrat de bail stipule que l’appartement se trouve dans un état neuf, qu’il s’agit d’une première location, ce qui n’est pas contesté par les requérants et ce qui est confirmé dans l’état des lieux d’entrée établi le 11 décembre 2019. Il y est encore stipulé qu’à la fin du bail, les lieux doivent être remis au bailleur en parfait état locatif, en tenant compte de l’usure normale. En vertu de l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un constat des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 5 Selon l’article 1732 du même code, (le preneur) répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu li