## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-02-22, n° 664 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 664/24 L-BAIL-271/23 Audience publique du 22 février 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse comparant par Maître Marie LAMBERT, avocat, en remplacement de Maître Aurélia COHRS, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et 1) PERSONNE2.), 2) PERSONNE3.), demeurant tous les deux à L-ADRESSE2.) parties défenderesses sub 1) n’étant ni présente ni représentée lors de l’audience du 11 janvier 2024 sub 2) étant présent lors de l’audience du 11 janvier 2024 -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 24 avril 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 15 juin 2023. Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience publique du 12 octobre 2023, puis refixée au 11 janvier 2024. Lors de la prédite audience, Maître Marie LAMBERT, en remplacement de Maître Aurélia COHRS et PERSONNE3.), furent entendus en leurs moyens et conclusions. PERSONNE2.), quoique régulièrement convoquée, n’était ni présente ni représentée. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Faits et rétroactes Par requête déposée au greffe du Tribunal de Paix de Luxembourg le 24 avril 2023, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) et PERSONNE3.) devant le Tribunal de céans pour les entendre condamner solidairement, sinon in solidum, sinon chacun pour sa part, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à lui payer le montant de 3.020 euros à titre de restitution de la garantie locative, outre les intérêts. Il a encore conclu à la condamnation de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) au paiement de la somme de 580 euros à titre de frais d’avocat. La demande afférente a été augmentée à l’audience du Tribunal du 11 janvier 2024 au montant de 1.400 euros. Il y a lieu d’en donner acte à PERSONNE1.). Finalement, PERSONNE1.) a conclu à la condamnation de PERSONNE2.) et PERSONNE3.) de lui payer la somme de 400 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile. A l’audience du Tribunal, PERSONNE3.) a comparu en personne. 2 PERSONNE2.) quant à elle ne comparut pas. Alors qu’il ressort du récépissé de la Poste que PERSONNE2.) a été touchée à personne, il y a lieu de statuer par un jugement réputé contradictoire à son encontre. Les moyens et prétentions de parties PERSONNE1.) A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) fait valoir que par un contrat de bail du 18 juillet 2018 prenant effet au 8 août 2018, il a pris en location un appartement sis à L-ADRESSE2.), auprès de PERSONNE2.) et PERSONNE3.). Le loyer mensuel a été fixé à 1.600 euros, à augmenter de 200 euros par mois à titre d’avances sur charges. Aux termes de ce contrat de bail, le demandeur avait fourni deux mois de loyers à titre de garantie locative, soit en l’occurrence la somme de (1.600 x 2 =) 3.200 euros. Le contrat de bail a été résille en date du 15 novembre 2022 avec effet au 31 janvier 2023, date à laquelle un état des lieux de sortie fut dressé entre parties. Aux termes de cet état des lieux de sortie, des frais de nettoyage à hauteur de 180 euros devraient être pris en charge par PERSONNE1.). A l’heure actuelle, et malgré des demandes en ce sens, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) resteraient en défaut de restituer la garantie locative à hauteur de (3.200 – 180 =) 3.020 euros. PERSONNE3.) PERSONNE3.) confirme avoir donné en location à PERSONNE1.) le logement en question pour un loyer de 1.600 euros par mois et qu’une garantie locative de 3.200 euros avait été fournie. Aux termes de ses explications, les dégâts locatifs constatés après le déguerpissement de PERSONNE1.) dépasseraient largement de simples frais de nettoyage. En effet, PERSONNE3.) a versé en tant que pièce 1 un état des lieux de sortie du 31 janvier 2023 signé par PERSONNE1.) et PERSONNE2.), dont ressortent des dégâts au niveau de la chambre lesquels ont été détaillés comme suit : « sols: replace one part », « murs: fixing humitidy, paintings » et « plafond: paintings » et d’une façon générale : « cleaning (…illisible) do be deducted from the guarantee. » 3 Par un courrier du 20 février 2023 (versé en tant que pièce 3), PERSONNE3.) aurait informé PERSONNE1.) des dégâts et désordres effectivement constatés après le déguerpissement dépassant, selon le bailleur, une usure normale et justifiant la retenue de l’intégralité de la garantie locative. A titre de pièce 4, PERSONNE3.) a versé une facture de 4.800 euros établie par une société SOCIETE1.) qui reprend les postes suivants: « travaux de déshumidification: injection dans les murs, réparations, remplacement des carrelages cassés, remplacement de la porte, peinture des murs. » Des photographies quant à l’état allégué de l’appartement sont encore versés en tant que pièce 2. Aux termes d’un décompte versé en tant que pièce 5, PERSONNE3.) chiffre le dommage total à 12.500 euros. A titre reconventionnel, PERSONNE3.) conclut à la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer 4 mois de loyers et d’avances sur charges à 1.800 euros, soit la somme de 7.200 euros à titre d’indemnité d’indisponibilité. La partie demanderesse sur reconvention estime en effet la durée des travaux de remise en état à un mois et des recherches entreprises pour trouver un nouveau locataire à trois mois. En deuxième lieu, PERSONNE3.) conclut à la condamnation de PERSONNE1.) de lui payer la somme de 5.300 euros à titre de frais de remise en état d’assainissement. Par compensation avec la garantie locative retenue de 3.020 euros, PERSONNE1.) serait partant à condamner à lui payer la somme de 2.280 euros à titre de dégâts locatifs. Il y a lieu de leur donner acte à PERSONNE3.) de ses demandes reconventionnelles. PERSONNE1.) PERSONNE1.) conteste les demandes reconventionnelles adverses. A titre de pièces, PERSONNE1.) a notamment versé une attestation testimoniale (pièce 5) établie par PERSONNE4.) dont il ressort que PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont fait exécuter des travaux dans l’immeuble en question qu’ils occupent également. Ces travaux auraient consisté dans le renouvellement de l’espace au-dessus de la cuisine de l’appartement pris en location par PERSONNE1.). Lors de visites dans l’appartement, le rédacteur de cette attestation n’aurait pas relevé de traces d’humidité. 4 En se basant sur cette attestation testimoniale, PERSONNE1.) fait valoir que les dégâts allégués à l’heure actuelle par PERSONNE2.) et PERSONNE3.) auraient été causés par les travaux réalisés au niveau de leurs parties privatives de l’immeuble. Aux termes de plusieurs échanges par WHATSAPP (voir pièces 6 à 12), PERSONNE1.) aurait dénoncé l’apparition d’infiltrations dès le mois de septembre 2021 lesquels ne seraient pas dus à un usage non-conforme des possibilités de ventilation mais bien aux travaux susmentionnés. L’état des lieux serait encore muet quant à d’éventuels dégâts relatifs à de l’humidité nécessitant une remise en état de l’appartement à ce niveau. En effet, les dégâts allégués ne seraient pas en relation causale avec un éventuel usage anormal des lieux par PERSONNE1.) mais trouveraient leur seule et unique cause dans les travaux effectués par les bailleurs eux-mêmes au-dessus de l’appartement litigieux. Ensuite, PERSONNE3.) n’aurait pas versé de preuve du paiement de la facture SOCIETE1.) laquelle serait en tout état de cause surfaite. Les frais engagés dépasseraient en effet les dégâts locatifs établis en cause. PERSONNE3.) PERSONNE3.) conteste toute relation causale entre des travaux entrepris au niveau de la partie privative de l’appartement et des dégâts constatés au niveau de l’appartement pris en location par PERSONNE1.). PERSONNE3.) souligne encore la gravité et l’ampleur des dégâts constatés suite au déménagement de PERSONNE1.) et plus particulièrement au niveau du sol et en-dessous du carrelage. Ces dégâts étaient en effet bien présents au moment de l’établissement de l’état des lieux de sortie mais non visibles à l’œil nu. Appréciation Il est constant en cause que suivant contrat de bail du 18 juillet 2018 prenant effet au 6 août 2018, PERSONNE2.) et PERSONNE3.) ont donné en location à PERSONNE1.) un appartement situé à L-ADRESSE2.), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.600 euros et d’une avance sur charges mensuelle de 200 euros. Il est encore établi en cause que le 15 novembre 2022, PERSONNE1.) a résilié le contrat de bail et que cette résiliation a été acceptée par PERSONNE2.) et PERSONNE3.). Le déguerpissement effectif de PERSONNE1.) est à situer au 31 janvier 2023. 5 Il y a encore lieu de souligner que le contrat de bail en question a été signé par PERSONNE2.) et PERSONNE3.). Alors que les bailleurs ne sont pas liés par un mariage ou un partenariat enregistré, PERSONNE3.) n’était pas autorisé à représenter PERSONNE2.) à l’audience du Tribunal en application de l’article 106 du Nouveau Code de Procédure civile. Quant aux dégâts locatifs PERSONNE3.) réclame des dommages et intérêts à hauteur 5.300 euros pour dégâts locatifs. PERSONNE1.) conteste la demande reconventionnelle adverse. Suivant l’article 1730 du code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure, alors que l’article 1731 du Code civil prévoit que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. Aux termes de l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. L’obligation qui incombe au locataire de restituer les lieux loués en bon état est une obligation de résultat dans son chef. Le bailleur n’a rien à prouver, sauf le fait matériel de la dégradation ou de la perte, le preneur étant responsable par le seul fait de l’existence d’une dégradation ou d’une perte qui n’existait pas à la conclusion du contrat (cf. Marianne HARLES, le bail à loyer, Compte rendu de jurisprudence, P.31, n° 114). Selon l’article 1732 du code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles aient eu lieu sans sa faute. Dans le mécanisme de l’article 1732 du code civil, il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur (cf. TAL 05.02.1987, n° 35323 du rôle). Le preneur n’est cependant pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté (cf. M. HARLES, op. cit., p. 343). Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux 6 à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové. Il y a lieu de préciser que la présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du code civil n’est qu’une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute. Cette preuve est rapportée, si le preneur établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée. Le preneur peut également s’exonérer en établissant que les pertes ou dégâts sont dus à des causes positives, par rapport auxquelles toute faute est exclue dans son chef ou dans le chef de ceux dont il est responsable. Le pren