## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-02-22, n° 671 (JPLBail)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 671/24 Dossier no. L-BAIL-794/23 et L-BAIL-873/23 ORDONNANCE rendue le 22 février 2024 en matière de référé - bail à loyer par Nous, Anne SIMON, Juge de paix à Luxembourg, assistée du greffier William SOUSA, dans la cause ENTRE -I- PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse, dûment représentée par son épouse PERSONNE2.) ET SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) partie défenderesse, comparant Maître Franz Schiltz, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg -II(requête en intervention forcée) SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) partie défenderesse, comparant Maître Franz Schiltz, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ET PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.) partie défenderesse, comparant Maître David GROSS, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ________________________________________________________ FAITS Les affaires furent introduites par requêtes - annexées au présent jugement - déposées le 23 novembre 2023 (affaire n° 794/23), respectivement le 22 décembre 2023 (affaire n° 873/23) au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg. Sur convocations émanant du greffe, elles furent appelées à l’audience publique du 07 décembre 2024 et 11 janvier 2024 respectivement, elles furent utilement fixées le 18 janvier 2024. Lors de la prédite audience, PERSONNE2.), qui se présenta pour PERSONNE1.), et Maître Caroline SCHILTZ, en remplacement de Maître Franz SCHILTZ, qui se présenta pour la société SOCIETE1.) SA et Maître Lisa ZIMMER, en remplacement de Maître David GROSS, qui se présenta pour PERSONNE3.), furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, L’ORDONNANCE QUI SUIT A. Les faits constants Suivant contrat de bail signé en date du 22 février 2008, les époux PERSONNE4.) et PERSONNE5.), entretemps décédés, ont donné en location à la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après désignée : la société SOCIETE1.)) un immeuble d’habitation et de commerce, sis à LADRESSE4.) pour une durée de 9-12-15 années consécutives, bail ayant pris effet le 1er septembre 2010. Le prédit contrat de bail a été repris par PERSONNE3.). Suivant contrat de bail commercial, avec accord d’approvisionnement, signé en date du 10 septembre 2014, avec effet au 1er octobre 2014 jusqu’au 31 août 2016, bail renouvelable par tacite reconduction pour une durée de 3-6-9 années, la société SOCIETE1.) a donné en sous-location à 2 PERSONNE1.) le prédit immeuble d’habitation et de commerce connu sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) », moyennant paiement d’avance au début de chaque mois d’un loyer de 2.590 euros, soumis à indexation et actuellement fixé au montant de 3.128,22 euros ainsi que des charges locatives liées. B. La procédure et les prétentions des parties Par requête déposée en date du 23 novembre 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de la société SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de référé de bail à loyer, pour : - voir condamner la partie défenderesse à remettre immédiatement et à compter de la notification de l’ordonnance à intervenir en état la toiture de l’immeuble et les sanitaires du ENSEIGNE1.) de la partie requérante sous peine d’une astreinte de 500 euros par jour de retard ; - voir ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir ; - voir condamner la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 794/23. Par requête en intervention forcée déposée en date du 22 décembre 2023, la société SOCIETE1.) a sollicité la convocation d’PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de référé de bail à loyer, pour : - voir joindre cette affaire à l’affaire introduite par requête déposée en date du 23 novembre 2023 ; - voir déclarer commune à PERSONNE3.) toute décision à intervenir ; - pour le cas où la partie demanderesse principale devrait prospérer dans sa demande, quod non, voir PERSONNE3.) s’entendre condamner à tenir la société SOCIETE1.) quitte et indemne de toute condamnation à intervenir le cas échéant à son encontre en principal, intérêts, frais et indemnité de procédure dans le cadre de l’affaire principale introduite par requête déposée en date du 23 novembre 2023 ; - voir ordonner l’exécution provisoire de l’ordonnance à intervenir ; - voir condamner PERSONNE3.) aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 873/23. C. L’argumentaire des parties Sur base des faits constants ci-avant énoncés, PERSONNE1.) fait valoir que depuis le mois de juillet 2023, les sanitaires du ENSEIGNE1.) sont inutilisables à cause de dégâts d’eau provenant du plafond. Malgré de multiples travaux de réparation et de remise en état du plafond chaque été depuis des années, les désordres ne pourraient être définitivement réparés sans que la toiture des sanitaires ne soit remise en état par la bailleresse. Par courrier recommandé du 11 octobre 2023, la bailleresse aurait été sommée d’intervenir en urgence. La situation serait urgente, alors que sans possibilité d’utilisation des sanitaires, la majorité des clients du café ne viendraient plus ou très rarement, ce qui engendrait une importante perte de revenus. Il ne pourrait plus jouir de l’immeuble 3 de manière paisible. Sa demande est basée sur les articles 15, 16 et 17 du Nouveau Code de procédure civile. Il y aurait donc lieu d’enjoindre à la société SOCIETE1.) de prendre toutes les mesures nécessaires pour faire cesser les troubles. La société SOCIETE1.) fait plaider que le juge des référés n’est pas compétent pour trancher ce litige compte tenu du fait que les dégâts allégués existeraient depuis longtemps, de sorte qu’il n’y aurait pas urgence, et qu’il a contestation sérieuse quant à l’origine des dégâts notamment au regard du contenu de l’expertise produite aux débats. L’expert retiendrait que la toiture plate serait utilisée par PERSONNE1.) comme terrasse et ne serait pas entretenue. Subsidiairement pour les mêmes motifs, la demande de PERSONNE1.) serait à rejeter. A l’appui de son appel en garantie dirigé contre PERSONNE3.), la société SOCIETE1.) fait plaider que les travaux sollicités par le sous-locataire seraient susceptibles de relever des obligations de la propriétaire des lieux loués, de sorte qu’elle aurait intérêt à faire intervenir PERSONNE3.). PERSONNE3.) invoque principalement le libellé obscur par rapport à la requête principale au vu du libellé vague et imprécis de celle-ci. Subsidiairement, elle invoque l’absence d’urgence et de dommage imminent ainsi que l’existence de contestations sérieuses concernant le défaut d’entretien des lieux loués, qui ne saurait lui être imputé, et l’utilisation non conforme de la toiture plate par PERSONNE1.). En outre, la société SOCIETE1.) ne lui aurait pas dénoncé l’existence des dégradations en temps utile, de sorte que toute réparation qui serait le cas échéant ordonnée incomberait à la société SOCIETE1.). Par ailleurs, aucune perte du chiffre d’affaires ne serait établie par PERSONNE1.). PERSONNE1.) fait répliquer que la condition d’urgence est remplie, dès lors que le café qu’il exploite est fermé depuis le mois de juillet 2023. Il fait encore préciser qu’il n’a pas utilisé la toiture plate comme terrasse. La société SOCIETE1.) donne à considérer qu’PERSONNE3.) était représentée lors des opérations d’expertise. Elle ajoute qu’il n’y a pas lieu de fermer tout le café pour un problème affectant les sanitaires utilisés par les hommes. D. L’appréciation du Tribunal Comme en l’espèce, la société SOCIETE1.) a introduit une demande incidente par la voie d’une requête en intervention forcée, la demande incidente est jointe de plein droit à l’instance principale. 1) Le libellé obscur En vertu de l’article 20 de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation et modifiant certaines dispositions du Code civil, la requête introductive d’instance doit indiquer sommairement les moyens invoqués à l’appui de la demande et préciser l’objet de celle-ci. L’indication exacte des prétentions et la désignation des circonstances de fait qui forment la base de la demande sont requises. La description des faits doit être suffisamment précise pour mettre le juge en mesure de déterminer le fondement juridique de la demande, pour ne pas laisser le défendeur se méprendre sur l’objet de celle-ci et pour lui permettre le choix des moyens de défense appropriés. 4 Une partie traduite en justice doit, pour pouvoir préparer sa défense, savoir de façon précise ce qu’on lui demande et sur quelle qualité, quel titre, quels motifs le demandeur se fonde. L’objet de la demande doit toujours être énoncé de façon claire et complète, à la différence de l’exposé des moyens, qui peut être sommaire. C’est au juge qu’il appartient d’apprécier souverainement si un libellé donné est suffisamment précis et explicite. La nullité d’un exploit d’ajournement pour défaut d’indication de l’objet et des moyens est une nullité de forme dont la mise en œuvre est soumise aux conditions de l’article 264 du Nouveau Code de Procédure civile. En vertu de l’article 264, alinéa 2 du Nouveau Code de procédure civile, toute nullité de forme des exploits de procédure, parmi lesquels il faut ranger le libellé obscur, suppose l’existence d’un grief dans le chef de la partie défenderesse pour entraîner la nullité de l’acte. L’appréciation du grief se fait in concreto, en fonction des circonstances de la cause. Le grief existe chaque fois que l’irrégularité a pour conséquence de déranger le cours normal de la procédure. Ainsi, une irrégularité dommageable peut être celle qui désorganise la défense de l’adversaire. Celui qui invoque le moyen du libellé obscur doit établir qu’en raison de ce libellé obscur de l’acte, il a été dans l’impossibilité de savoir ce que le demandeur lui réclame et pour quelle raison. Il appartient donc à la partie qui invoque une nullité pour vice de forme d’alléguer et d’établir le grief que lui cause l’irrégularité. L’exception de libellé obscur est à écarter si la description des faits dans l’acte introductif d’instance est suffisamment précise pour permettre au juge de déterminer le fondement juridique de la demande, pour ne pas laisser le défendeur se méprendre sur l’objet de celle-ci et pour le mettre en mesure de choisir les moyens de défense appropriés. Il ressort de la requête déposée par PERSONNE1.) que les sanitaires du local lui donné en location par la société SOCIETE1.) suivant contrat de bail commercial conclu en date du 10 décembre 2014 et exploité sous l’enseigne « ENSEIGNE1.) » sont inutilisables depuis le mois de juillet 2023 à cause de dégâts d’eau provenant du plafond, dégâts qui nonobstant les multiples travaux de réparation et de remise en état du plafond effectués chaque été depuis des années ne peuvent pas être définitivement redressés sans une réparation préalable du toit extérieur des sanitaires par la société SOCIETE1.). Il en ressort encore que la société SOCIETE1.) a été sommée d’intervenir et que la situation est urgente, alors que sans possibilité d’utilisation des sanitaires, les clients ne viendraient plus au café, ce qui engendrait une perte de revenus à PERSONNE1.). Le requérant renvoie aux dispositions de l’article 15 du Nouveau Code procédure civile ainsi qu’à celles de l’article 1719, alinéa 3 du Code civil et sollicite la condamnation de la société SOCIETE1.) à remettre en état la toiture ainsi que les sanitaires du local donné en location sous peine d’une astreinte d