Le jugement du Tribunal de paix de Diekirch du 26 février 2024 (n° 240/24) apporte une illustration utile de la mise en œuvre de l'exception d'inexécution en matière de sous-location d'habitation. Le juge rappelle que le locataire principal est tenu envers son sous-locataire des mêmes obligations que le bailleur principal à l'égard du preneur, et que ces obligations sont celles découlant de l'article 1719 du Code civil : délivrance de la chose, entretien en état de servir à l'usage convenu et jouissance paisible. Il souligne que les réparations non locatives incombent au bailleur (article 1720), que le bien doit être délivré et maintenu en bon état de fonctionnement des installations électriques, sanitaires et de chauffage, ainsi qu'en état de salubrité. Surtout, il reconnaît au preneur le droit de surseoir au paiement du loyer après mise en demeure, sous réserve d'un contrôle de la gravité des manquements allégués. Faute de pouvoir statuer sans éclaircissement factuel, le tribunal ordonne une visite des lieux en présence des parties, avant tout autre progrès en cause. La décision est avant tout une décision d'instruction, qui ne tranche ni le fond ni l'existence définitive des manquements. ## I. Faits et procédure Par contrat du 12 juillet 2023, prenant effet le 1er août 2023, la société en nom collectif SOCIETE1.), locataire principale d'un immeuble sis à L-ADRESSE1.), a consenti à PERSONNE2.) la sous-location d'une chambre avec salle de bains, moyennant un loyer mensuel de 850 euros, charges comprises. Il n'est pas contesté que l'opération constitue une sous-location et que la requérante a la qualité de locataire principal, non celle de propriétaire. Par requête déposée le 28 décembre 2023, la société demanderesse a réclamé la condamnation du sous-locataire au paiement de 2.550 euros d'arriérés pour les mois d'octobre à décembre 2023, la résiliation du bail pour défaut de paiement et le déguerpissement du locataire. À l'audience du 16 février 2024, elle a augmenté sa demande de 1.700 euros au titre des loyers de janvier et février 2024, le tribunal lui en ayant donné acte. Le défendeur justifie le non-paiement par des troubles de jouissance : odeur persistante dans la chambre, murs dégradés, toiture non étanche, absence récurrente de chauffage et d'eau chaude, lieux « quasiment inhabitables », sans suite donnée à ses réclamations. La demanderesse répond avoir transmis les réclamations au bailleur propriétaire, soutient qu'il aurait été remédié aux infiltrations à la toiture et fait valoir qu'elle ne pouvait agir seule sur un immeuble dont elle n'est pas propriétaire. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problème de droit.** Le locataire principal, poursuivi en paiement des loyers par son sous-locataire, peut-il être tenu de cette obligation lorsque ce dernier invoque, au titre de l'exception d'inexécution, des manquements graves à l'obligation de délivrance et d'entretien pesant sur le bailleur principal, et dans quelles conditions le juge peut-il apprécier la réalité et la gravité de ces manquements ? **Motifs.** Le tribunal pose d'abord un principe d'assimilation : le locataire principal est tenu envers le sous-locataire des mêmes obligations que le bailleur principal envers lui. Cette solution, qui découle de la nature même de la sous-location, implique que les défauts imputables à l'immeuble engagent, en principe, la responsabilité contractuelle du locataire principal à l'égard du sous-preneur, sous réserve de ses recours à l'encontre du propriétaire. Le juge rappelle ensuite le contenu des obligations du bailleur : délivrer la chose, l'entretenir en état de servir à l'usage convenu, et en faire jouir paisiblement le preneur (article 1719 du Code civil), ainsi que réaliser toutes les réparations non locatives (article 1720). Il précise, en s'appuyant sur la doctrine, que le bien doit être délivré en bon état de fonctionnement des installations électriques, sanitaires et de chauffage, et en état de salubrité et de propreté. La responsabilité contractuelle est en outre rappelée par référence à l'article 1147 du Code civil. Sur l'exception d'inexécution, le tribunal retient qu'elle est propre aux contrats synallagmatiques et peut être invoquée par le preneur. Deux conditions sont posées : une mise en demeure préalable de faire exécuter les travaux, et la faculté pour le preneur de surseoir au paiement tant que le bailleur ne satisfait pas à ses obligations. Le juge conserve toutefois un pouvoir d'appréciation : il lui revient de vérifier si la gravité des manquements justifie l'inexécution de l'obligation de payer, la proportionnalité étant ainsi au cœur du contrô