Le texte fourni est tronqué : il s'interrompt au milieu de la discussion sur les indemnités d'occupation (point 3 des motifs), avant le dispositif et avant la motivation relative aux demandes nouvelles, à l'enlèvement de l'enseigne, aux charges, à la consommation de gaz, aux frais et dépens et à l'indemnité de procédure. Je ne peux donc pas commenter la décision dans son intégralité sans risquer d'inventer des motifs ou un dispositif qui ne figurent pas dans le texte. Je puis en revanche proposer le commentaire des points effectivement tranchés dans l'extrait disponible, en signalant expressément les parties manquantes. --- **Synthèse doctrinale** Par ce jugement rendu en instance d'appel en matière de bail commercial, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, IIIe chambre, réforme le premier jugement en ce qu'il avait retenu à tort un défaut de qualité à agir du bailleur, lequel avait acquis l'immeuble et notifié la reprise du bail à son locataire. Le juge d'appel en tire la conséquence procédurale selon laquelle une fin de non-recevoir touchant au fond, retenue à tort par le premier juge, dévolue l'intégralité du litige à la juridiction d'appel, qui doit alors statuer au fond. Sur le fond, la décision applique la prescription quinquennale de l'article 2277 du code civil aux loyers et écarte, pour la période de fermeture administrative liée à la crise sanitaire de 2020, le mécanisme de la perte de la chose louée prévu par l'article 1722 du même code, au motif que la fermeture visait l'activité commerciale et non la chose elle-même. Le tribunal condamne le preneur au paiement d'arriérés de loyers pour la période de janvier 2017 à décembre 2021, pour un montant de 62.684,67 euros, avec intérêts au taux légal depuis l'acte d'appel. --- **I. Faits et procédure** Un contrat de bail commercial a été conclu le 28 décembre 2009 pour une prise d'effet au 1er janvier 2010, le loyer initial étant fixé à 7.000 euros mensuels, indexé. Le local a été acquis par la société appelante par acte notarié du 4 juillet 2016 (le tribunal relève une divergence de date avec l'exposé des faits de l'appelante, qui mentionne le 14 juillet 2016), et la reprise du bail a été notifiée au preneur par courrier du 15 juillet 2016. Par requête du 17 décembre 2021, la bailleresse a saisi la justice de paix d'une demande en paiement d'arriérés de loyers et de charges, de consommation de gaz et en résiliation judiciaire. Par jugement du 16 juin 2022, le tribunal de paix a déclaré la demande irrecevable pour défaut de qualité à agir. La bailleresse a interjeté appel le 21 juillet 2022. Après plaidoiries du 30 janvier 2024, l'affaire a été mise en délibéré. --- **II. Problème de droit et motifs de la décision** *Premier problème : la qualité à agir du bailleur.* Le tribunal rappelle que celui qui se prétend titulaire d'un droit a qualité pour en saisir le juge. La vente de l'immeuble, combinée à la notification de la reprise du bail, établit la qualité de bailleresse de l'appelante. Le tribunal qualifie cette exception de fin de non-recevoir touchant au fond, de sorte que la décision de première instance, en la retenant, a nécessairement procédé à une appréciation du fond et épuisé sa juridiction. L'effet dévolutif de l'appel saisit alors la juridiction d'appel de l'entier litige, qui doit trancher le fond. *Deuxième problème : la prescription des loyers.* Le tribunal applique l'article 2277 du code civil, qui soumet à la prescription quinquennale les loyers et tout ce qui est payable par année ou à termes périodiques plus courts. La prescription court à compter de l'échéance de chaque terme. Le loyer étant payable d'avance au plus tard le premier jour de chaque mois, les loyers de juillet à décembre 2016 étaient prescrits à la date du dépôt de la requête (17 décembre 2021). La demande est donc irrecevable pour cette période et recevable pour le surplus. *Troisième problème : l'effet de la crise sanitaire.* Le preneur invoquait la perte de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil, en raison de l'interdiction d'accueillir du public prévue par le règlement grand-ducal du 18 mars 2020. Le tribunal distingue la perte matérielle ou juridique de la chose elle-même, qui seule relève de l'article 1722, et l'entrave à l'activité commerciale causée par un cas fortuit, qui n'en relève pas. Il retient que, dans le bail commercial, la perte doit affecter le bien de telle sorte qu'il ne puisse plus servir à l'exercice de l'activité prévue. La fermeture visant l'activité et non le