Synthèse doctrinale. Par un jugement du 28 février 2024, le tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, prononce la résiliation aux torts exclusifs du locataire d'un bail d'habitation pour un unique manquement : la non-souscription d'une assurance risque locatif, prévue par le contrat, à laquelle s'ajoute la survenance d'un incendie dans les lieux. Le juge, s'appuyant sur une jurisprudence constante, reconnaît à la clause d'assurance un caractère déterminant, de sorte que son inexécution suffit, à elle seule, à justifier la résiliation, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres griefs invoqués par les bailleurs, au premier rang desquels le manque d'entretien et la présence de chats. La décision précise par ailleurs le régime de la résiliation unilatérale notifiée par le bailleur : faute de départ spontané du locataire, elle demeure sans effet tant que le juge ne l'a pas prononcée. L'intérêt de la décision tient ainsi à la fois à l'appréciation de la gravité du manquement contractuel et à la mise en lumière de l'office du juge en cas de résiliation contestée. ## I. Faits et procédure Par contrat signé le 1er août 2020, le propriétaire d'une maison meublée sise à L-ADRESSE3.) a consenti un bail à PERSONNE4.), moyennant un loyer mensuel de 700 euros. Après le décès du bailleur, ses héritiers indivis, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), ont, en août 2023, été confrontés à un incendie ayant rendu inhabitable la partie rez-de-chaussée de l'immeuble et privé celui-ci d'électricité. Ils ont découvert que le locataire n'avait pas souscrit l'assurance risque locatif que le contrat lui imposait, et que le logement était chauffé au moyen d'un appareil à pétrole. Ils reprochaient en outre au locataire l'état dégradé du logement, imputable selon eux à la présence de plusieurs chats. Par courrier du 4 octobre 2023, les bailleurs ont résilié le bail, qualifiant le locataire d'occupant sans droit ni titre. Par requête déposée le 16 novembre 2023, ils ont saisi le tribunal de paix aux fins de constatation de la résiliation, de déguerpissement, à titre subsidiaire de résiliation aux torts exclusifs du locataire, et d'exécution provisoire, en réservant leurs droits du fait de l'incendie et du défaut d'entretien. Le locataire s'opposait à la résiliation. Il soutenait que le logement était déjà en mauvais état dès l'origine du bail, que l'absence d'assurance ne constituait pas un motif suffisamment grave, et que la fille du bailleur l'avait autorisé à détenir des chats. Après plaidoiries du 7 février 2024, le tribunal a statué le 28 février 2024, contradictoirement et en premier ressort. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problème de droit.** Le manquement du preneur à son obligation contractuelle de souscrire une assurance risque locatif, combiné à la survenance d'un incendie dans les lieux, constitue-t-il un manquement suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire du bail, et, dans l'affirmative, quel est l'effet, à l'égard du locataire, d'une résiliation unilatérale notifiée par le bailleur ? **Motifs.** Le tribunal rappelle d'abord le cadre légal : aux termes de l'article 1728, alinéa 1er, du Code civil, le locataire est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail. Le contrat imposait en son article 4.6 au locataire de s'assurer contre le risque locatif et de faire assurer contre l'incendie le mobilier garnissant les lieux. Il relève ensuite que deux éléments étaient constants : l'existence d'un incendie ayant détruit une partie de l'immeuble, et l'absence de toute police d'assurance risque locatif, cette dernière circonstance n'ayant pas été contestée par le défendeur. Se référant à la jurisprudence et à la doctrine (citant notamment la doctrine de Marianne Harles et plusieurs décisions de justice de paix et du tribunal d'arrondissement), le tribunal retient que la clause imposant l'assurance contre l'incendie, l'eau et les risques locatifs est déterminante, de sorte que son inexécution permet au bailleur de demander la résiliation. Appliquant cette solution, le tribunal estime que la non-souscription de la police constitue à elle seule un manquement suffisamment grave, et il s'abstient d'examiner les autres griefs, ce qui le dispense de trancher la question de l'état du logement et de l'autorisation alléguée de détenir des animaux. Sur l'effet de la résiliation unilatérale, le juge rappelle que celle-ci ne met fin au bail que