## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-02-28, n° 778 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 778/24 L-BAIL-454/23 Audience publique du 28 février 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) partie demanderesse au principal partie défenderesse sur reconvention comparant par Maître Manuel Antonio GOMES FARIA, avocat, en remplacement de Maître Ersan ÖZDEK, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention comparant par Maître Amadou NDIAYE, avocat, demeurant à Luxembourg ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 12 juillet 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 4 septembre 2023. Lors de la prédite audience, Maître Amadou NDIAYE se présenta pour PERSONNE1.) et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 6 novembre 2023. Par la suite, l’affaire fut refixée au 24 janvier 2024 et ensuite au 31 janvier 2024. Lors de la dernière audience, Maître Manuel Antonio GOMES FARIA, en remplacement de Maître Ersan ÖZDEK, et Maître Amadou NDIAYE furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 12 juillet 2023, la société SOCIETE1.) SARL a fait convoquer PERSONNE1.) à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, aux fins de : - - - voir déclarer bonne et valable la résiliation du bail conclu entre parties avec effet au 30 juin 2023, sinon de voir prononcer la résiliation du bail, s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de quinze jours à partir de la notification du jugement à intervenir, voir fixer l’indemnité d’occupation au montant de 1.000 euros, s’entendre condamner à lui payer la somme de 7.000 euros à titre d’arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation dues pour les mois de janvier à juillet 2023, avec les intérêts légaux à partir de la demande en justice jusqu’à solde, avec majoration du taux de l’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la notification du jugement, s’entendre condamner à lui payer une somme de 3.654 euros à titre de remboursement des frais et honoraires d’avocat exposés, avec les intérêts de retard à partir de la demande en justice jusqu’à solde, s’entendre condamner à lui payer une indemnité de procédure de 1.500 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. A l’audience des plaidoiries, la requérante augmente sa demande à titre d’arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation dues, pour les mois d’août 2023 à janvier 2024, à la somme de 13.000 euros. Il échet de lui en donner acte. 2 La société SOCIETE1.) SARL expose que suivant contrat de bail conclu en date du 28 juin 2021, pour une durée d’un (1) an, renouvelable par tacite reconduction d’année en année, ayant pris effet le 1er juillet 2021, elle a donné en location à PERSONNE1.) un appartement/studio non meublé situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.000 euros, charges comprises, payable pour le premier du mois. Suite à un contrôle, la commission de contrôle des chambres et logements insalubres de la Ville de Luxembourg lui aurait, par courrier recommandé du 14 juin 2022, enjoint de cesser l’utilisation de ce studio, qui aurait anciennement été un garage, à des fins de location ou d’habitation car l’article 33 du PAG ne permettrait pas de désaffecter ce garage à des fins d’habitation. Par le même courrier, elle aurait été informée que le logement était occupé par quatre personnes et qu’il présente des problèmes d’humidité. Suivant courrier recommandé du 30 juin 2022, elle aurait informé la locataire que le bail ne serait pas prolongé car la commission de contrôle des chambres et logements insalubres de la Ville de Luxembourg aurait ordonné de vider cet espace dans les plus brefs délais. Afin de faire droit à la demande de la commission de contrôle des chambres et logements insalubres de la Ville de Luxembourg et de laisser un délai raisonnable à la défenderesse pour trouver un nouveau logement, elle aurait, par courrier recommandé du 26 avril 2023, résilié le bail avec effet au 30 juin 2023, pour motif grave consistant dans l’injonction de la commission de contrôle des chambres et logements insalubres de la Ville de Luxembourg de vider les lieux loués, ainsi que dans la sur-occupation du logement et dans le problème d’humidité affectant les lieux loués, mais PERSONNE1.) refuserait de quitter les lieux. Il y aurait partant lieu de déclarer bonne et valable la résiliation du contrat de bail conclu entre parties avec effet au 30 juin 2023, sinon de prononcer la résiliation du bail pour motif grave et légitime, et d’ordonner le déguerpissement de la défenderesse. La requérante demande encore au tribunal de fixer l’indemnité d’occupation à payer par PERSONNE1.) à une somme de 1.000 euros par mois d’occupation, correspondant au montant du loyer. La société SOCIETE1.) SARL fait ensuite valoir qu’en dépit d’une mise en demeure du 26 avril 2023, la défenderesse ne se serait plus acquittée du paiement du loyer, respectivement de l’indemnité d’occupation, depuis le mois de janvier 2023, de sorte à lui rester actuellement redevable de la somme de (13 x 1.000) 13.000 euros pour la période de janvier 2023 à janvier 2024 inclus. PERSONNE1.) soutient qu’en raison du fait que les lieux loués n’ont pas pu être affectés à des fins d’habitation, la société SOCIETE1.) SARL ne pourrait prétendre au paiement d’aucun loyer conformément à l’adage « nul ne peut se 3 prévaloir de sa propre turpitude », de sorte que la requérante serait à débouter de sa demande à titre d’arriérés de loyers et d’indemnités d’occupation. Elle s’oppose encore au paiement des arriérés de loyers et des indemnités d’occupation réclamés, sinon elle demande à voir réduire le loyer de 900 euros par mois depuis le début du bail, en se prévalant de l’exception d’inexécution en raison de l’insalubrité du logement, qui serait prouvée par le rapport de l’inspection sanitaire du 21 janvier 2022 et le courrier de la commission de contrôle des chambres et logements insalubres de la Ville de Luxembourg du 26 avril 2023. A titre subsidiaire, elle affirme avoir payé le loyer du mois de janvier 2023, de sorte que l’arriéré réclamé de ce chef ne serait pas dû. La défenderesse conteste encore la demande en résiliation du bail, au motif que la bailleresse lui a donné en location un logement interdit à la location. Subsidiairement, elle demande à se voir accorder un délai de déguerpissement de six mois, en soutenant qu’elle rechercherait activement un nouveau logement, mais que cette recherche s’avérerait très difficile. PERSONNE1.) demande ensuite, reconventionnellement, la condamnation de la société SOCIETE1.) SARL à lui payer la somme de (19 x 1.000) 19.000 euros à titre de dommages et intérêts pour troubles de jouissance pour la période du 1er juillet 2021 à janvier 2023 inclus en raison de l’insalubrité du logement donné en location. La société SOCIETE1.) SARL réplique que les moisissures présentes dans le logement seraient entièrement imputables à un manque d’entretien du logement de la part de la requérante, tout en relevant que le logement serait occupé par quatre personnes alors qu’il ne serait destiné qu’à l’occupation par une seule personne. La défenderesse ne pourrait partant pas se prévaloir utilement de l’exception d’inexécution pour s’opposer au paiement du loyer et de l’indemnité d’occupation, et elle serait également à débouter de sa demande reconventionnelle. Les demandes principale et reconventionnelle, introduites dans les formes et délais de la loi, sont à déclarer recevables. 1. Quant à la demande principale 1.1. quant à la résiliation du bail et au déguerpissement Il est constant en cause que suivant contrat de bail conclu en date 28 juin 2021, pour une durée d’un (1) an, renouvelable par tacite reconduction d’année en année, ayant pris effet le 1er juillet 2021, la société SOCIETE1.) SARL a donné en location à PERSONNE1.) un garage aménagé en studio non meublé, situé au rez-de-chaussée d’un immeuble sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’un 4 loyer mensuel de 1.000 euros, charges comprises, payable pour le premier de chaque mois. Il est encore constant en cause que la transformation du garage en logement destiné à des fins d’habitation n’a pas fait l’objet d’une autorisation de bâtir. Par courrier recommandé du 24 avril 2023, la société SOCIETE1.) SARL a notifié à PERSONNE1.) la résiliation du bail, avec effet au 30 juin 2023, pour motif grave qui consisterait, premièrement, dans l’injonction lui notifiée par courrier recommandé du 14 juin 2022 par la commission de contrôle des chambres et logements insalubres de la Ville de Luxembourg de cesser l’utilisation du studio, qui était anciennement un garage, à des fins de location ou d’habitation car l’article 33 du PAG ne permettrait pas de désaffecter ce garage à des fins d’habitation, et, deuxièmement, dans la circonstance que le logement est occupé par quatre personnes et qu’il présente des humidités. En vertu de l’article 12 (2) point c) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, le contrat de bail à durée déterminée peut notamment être résilié à son terme par le bailleur s’il existe un motif grave et légitime à établir par le bailleur. Par courrier recommandé du 14 juin 2022, la Bourgmestre de la Ville de Luxembourg a enjoint à la société SOCIETE1.) SARL en sa qualité de propriétaire et d’exploitant de l’immeuble sis à L-ADRESSE1.), « de cesser l’utilisation du garage aux fins de location ou d’habitation conformément à l’article 33 du PAG », au motif qu’« il n’est pas possible de désaffecter ce garage à des fins d’habitation comme l’article 33 de la partie écrite du PAG n’est pas respecté ». Cette injonction de cesser d’utiliser le garage faisant l’objet du contrat de bail aux fins de location ou d’habitation, constitue un motif grave au sens du point c) de l’article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation précité, justifiant à lui seul la résiliation du bail, de sorte qu’il devient oiseux d’examiner plus en avant le bien-fondé des autres motifs de résiliation invoqués. Dès lors et dans la mesure où PERSONNE1.) n’a pas critiqué la régularité de la résiliation effectuée concernant le non-respect du délai de préavis d’au moins trois mois stipulé à l’article 1736 du code civil, il y a lieu de constater que le bail existant entre parties a valablement été résilié avec effet au 30 juin 2023. Il s’ensuit que depuis le 1er juillet 2023, PERSONNE1.) est occupante sans droit ni titre et que la société SOCIETE1.) SARL est dès lors fondée à requérir son déguerpissement, sauf à accorder à la défenderesse un délai de déguerpissement de quarante jours afin de lui permettre de se reloger. L’octroi d’un délai plus long n’est toutefois pas justifié puisque PERSONNE1.) a, de fait, d’ores et déjà bénéficié d’un délai de déguerpissement de huit mois depuis la fin du contrat de bail. 1.2. quant aux arriérés de loyers et à l’indemnité d’occupation 5 Il résulte des justificatif