Le texte fourni s'interrompt au milieu de l'article 3 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation, au moment où le dispositif relatif au prix du terrain commence à être énoncé. Je ne dispose donc ni du dispositif complet, ni des motifs finaux du tribunal sur l'appel incident, ni du sort exact des demandes subsidiaires (expertise, offre de preuve). Plutôt que de risquer d'inventer une conclusion, je rédige le commentaire en me limitant strictement aux passages authentiquement disponibles, et j'indique clairement où le texte manque. --- **Synthèse doctrinale.** Le jugement du tribunal d'arrondissement de Luxembourg (IIIe chambre, bail à loyer) du 5 mars 2024 (TAL-2023-07012) tranche une question d'articulation entre le régime de révision du loyer en matière de bail d'habitation et la pluralité de colocataires. Le tribunal confirme deux points de procédure: d'une part, ni l'article 3 (5) ni l'article 3 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 ne sont assortis d'une irrecevabilité procédurale tenant à la date de la dernière adaptation, le délai de deux ans affectant seulement la prise d'effet d'une adaptation; d'autre part, l'article 8 de la même loi n'impose pas au locataire de produire une expertise ou des pièces sur le capital investi à peine d'irrecevabilité de sa requête devant la Commission des Loyers, la seule exigence de notification écrite préalable étant en cause et établie en l'espèce. Sur le fond, le tribunal rappelle que la charge de la preuve du capital investi incombe au bailleur et que la Commission des Loyers ne peut se fonder sur les prix du marché immobilier actuel. La portée de la décision tient ainsi à la mise en lumière de la logique de la loi de 2006, plus protectrice que contractualiste, mais la question de l'effet d'un avenant de remplacement de colocataire sur le point de départ du délai biennal, invoquée par le bailleur, demeure partiellement tranchée dans le sens du rejet de l'irrecevabilité au stade de la recevabilité. ## I. Faits et procédure Les locataires, occupants successifs d'une maison sise à Luxembourg-Ville (quartier identifié dans l'acte), ont été liés par un contrat de bail du 10 janvier 2018, effectif au 15 janvier 2018, désignant PERSONNE1.) comme locataire principal. Des avenants ont accompagné les changements de colocataires (arrivée de PERSONNE3.) en juin 2020, de PERSONNE4.) en octobre 2021, dernier avenant du 21 janvier 2022 après le départ d'une autre locataire). Après refus du bailleur de réduire le loyer, les locataires ont saisi la Commission des Loyers de la Ville de Luxembourg le 12 août 2022. Par décision du 7 novembre 2022, rectifiée le 10 novembre 2022, la Commission a fixé le loyer mensuel à 1.670,10 euros, avec effet au 1er août puis au 1er septembre 2022 selon la version retenue. Le bailleur a saisi le juge de paix d'Esch-sur-Alzette, siégeant en matière de bail à loyer. Par jugement n° 1061/2023 du 24 mai 2023, celui-ci a déclaré irrecevable le recours en ce qu'il visait la décision rectificative et a ordonné la rupture du délibéré pour établir la date de notification de la décision initiale. Par jugement n° 1431/2023 du 7 juillet 2023, il a déclaré recevable le recours contre la décision du 7 novembre 2022, l'a partiellement accueilli et a dit que la réduction à 1.670,10 euros ne s'appliquait qu'à compter du 1er novembre 2023. Les locataires ont interjeté appel limité, tendant à voir fixer l'effet de la réduction au 1er août 2022. Le bailleur a formé appel incident, tendant principalement à l'irrecevabilité de la demande devant la Commission, subsidiairement à l'absence de réduction, et à titre infiniment subsidiaire à la confirmation de la date du 1er novembre 2023. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. Les moyens d'irrecevabilité tirés de la loi de 2006.** Le bailleur soutenait que l'adaptation du loyer ne peut intervenir que tous les deux ans (article 3 (5)), que le consentement des colocataires successifs à l'avenant valait accord sur le capital investi au sens de l'article 3 (2), et que l'article 8 exigeait la production préalable d'une expertise ou de pièces établissant le capital investi. Le tribunal écarte ces trois moyens. Il relève que l'article 3 (5) ne prévoit aucune irrecevabilité procédurale: le délai de deux ans « ne s'applique qu'à la prise d'effet d'une éventuelle adaptation ». Il en va de même de l'