Le jugement rendu par le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, IIIe chambre, le 5 mars 2024 (TAL-2023-09445), confirme, en matière de bail d'habitation, deux points d'importance pratique : d'une part, la charge de la preuve pèse sur le bailleur qui prétend qu'une somme versée mensuellement constitue un supplément de loyer et non une avance sur charges, la qualification étant appréciée au regard de l'économie réelle du contrat et de la consommation effective ; d'autre part, une clause de résiliation conventionnelle rédigée par le bailleur et contenant une contradiction interne doit être interprétée contre lui, conformément aux articles 1156, 1157 et 1162 du Code civil. Le tribunal retient que l'obligation de libérer les lieux « au plus tard » à une date donnée n'exclut pas une libération anticipée, de sorte que le bail a été valablement résilié à la date effective de restitution des clés, le 2 juin 2022. La décision illustre également l'articulation entre garantie locative et créances locatives : le versement partiel de la garantie par le bailleur, sans réserve, est un indice probant de l'absence de créance locative restant due. Elle s'inscrit dans une jurisprudence constante en matière de charges locatives et d'interprétation des conventions à l'avantage du contractant qui n'a pas rédigé l'acte. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 7 mai 2018, avec effet au 1er juin 2018, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE3.) et PERSONNE2.) un appartement à Luxembourg, moyennant un loyer mensuel de 1.250 euros, une avance sur charges de 50 euros par mois et une garantie locative de 2.500 euros. Il est constant que, par un document intitulé « Accord commun de résiliation de contrat de bail », signé le 15 mars 2022 (la date de 14 mars 2022 figurant dans le document étant contestée sur ce point), les parties ont résilié le bail, que les locataires ont restitué les clés le 2 juin 2022 et que le bailleur a restitué 1.500 euros sur la garantie le 27 juin 2022. Saisi par les locataires d'une demande de décompte des charges locatives, le juge de paix de Luxembourg, par jugement du 11 octobre 2023, a condamné le bailleur à payer aux locataires la somme de 1.338,26 euros et rejeté sa demande reconventionnelle. Le bailleur a interjeté appel le 20 novembre 2023. Il sollicitait la condamnation des locataires au paiement de 2.378,41 euros d'arriérés de charges locatives, de 2.600 euros d'arriérés de loyers et d'une indemnité de procédure de 2.000 euros sur le fondement de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile. Les intimés demandaient la confirmation pure et simple du jugement entrepris. Le litige portait donc sur deux points distincts : la qualification des 50 euros mensuels supplémentaires (augmentation de loyer pour la location d'un grenier ou augmentation des avances sur charges) et la date effective de fin du bail, déterminant l'existence d'arriérés de loyers pour juin et juillet 2022. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : la qualification des 50 euros supplémentaires.** Il s'agissait de déterminer si la somme versée à compter d'août 2018 constituait un supplément de loyer correspondant à la location d'une pièce additionnelle, le grenier, ou une augmentation des avances sur charges. Au visa de l'article 1315 du Code civil, le tribunal rappelle que celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Le bailleur, qui soutenait l'existence d'un accord sur la location du grenier, devait donc établir cette convention. Le tribunal relève que le contrat ne mentionne pas expressément le grenier, mais que la cave et le jardin, dont l'occupation n'était pas contestée, ne l'étaient pas davantage. Les attestations de deux témoins établissent que les locataires occupaient le grenier dès leur entrée dans les lieux. Surtout, le tribunal constate que la consommation d'électricité était comprise dans les charges et que les locataires ont aménagé le grenier en bureau, avec un équipement informatique et un radiateur électrique, ce qui explique une hausse des charges. Il en déduit que les 50 euros supplémentaires correspondaient à une augmentation des charges locatives et non à un loyer additionnel. Le tribunal écarte les éléments produits par le bailleur. L'« attestation de loyer » du 30 mars 2022 n'avait pour objet que de démontrer la solvabilité des locataires et ne prouvait pas une augmentation du loyer. Le courriel du 27 juin 2022, dans lequel le locataire indiquait que « les 150 € mensuels de provision sur charges » couvraient leur part des charges, est sans valeur probante décisive, le juge relevant une erreur de chiffrage dans ce courriel. Le tribunal