Dans cet arrêt du 6 mars 2024, la Cour supérieure de justice, deuxième chambre civile, confirme le rejet des prétentions d'un acquéreur d'une maison d'habitation qui soutenait avoir acquis un immeuble à construire, subsidiairement une vente assortie d'un contrat d'entreprise, et invoquait le dol, la garantie des vices cachés et la responsabilité contractuelle. La décision rappelle les trois conditions cumulatives de la vente d'immeuble à construire au sens de la loi du 28 décembre 1976 (objet d'une construction future, réserve des pouvoirs de maître de l'ouvrage par le vendeur, prix payable pendant la construction) et juge qu'aucune n'est établie en l'espèce : le compromis, son avenant et l'acte notarié visent une maison existante, et le cahier des charges désigne l'acquéreur comme maître de l'ouvrage et un tiers comme constructeur. Le dol n'est pas caractérisé faute de manœuvres ou de réticence intentionnelle. Enfin, la garantie des vices cachés échoue faute de dénonciation dans le bref délai de l'article 1648 du Code civil, les mises en demeure visant le constructeur et non le vendeur, et la responsabilité contractuelle n'est pas davantage établie. Cette décision illustre la nécessité d'analyser la qualification du contrat au regard de la réalité des rôles respectifs des parties plutôt que de la seule dénomination des documents. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 8 décembre 2014, passé devant Maître Edouard Delosch, notaire à Diekirch, un acquéreur a acquis d'un vendeur une maison d'habitation avec place et ses appartenances et dépendances, sise à Diekirch. Le compromis de vente du 1er août 2014 avait décrit l'objet de la vente comme « une maison existante et travaux encore à réaliser par le constructeur », un contrat de construction devant être conclu séparément entre l'acquéreur et le constructeur, en l'occurrence une société tierce, suivant un cahier des charges annexé. Un avenant du 9 octobre 2014 stipulait en revanche que la vente portait sur une maison finie, livrable au 1er décembre 2014, avec un acompte de 250.000 euros et le solde à la remise des clés. Se plaignant de malfaçons constatées par un expert judiciaire unilatéral dans un rapport du 13 juin 2016, l'acquéreur a, par assignation du 18 novembre 2016, saisi le tribunal d'arrondissement de Diekirch. Il invoquait le dol (article 1116 du Code civil), la garantie des vices cachés (articles 1641 et suivants), la responsabilité contractuelle fondée sur la qualification de vente d'immeuble à construire, de contrat d'entreprise ou de vente ordinaire (articles 1142 et 1147, 1792 et 2270), ainsi que la responsabilité délictuelle (articles 1382 et 1383). Par jugement interlocutoire du 6 octobre 2020, le tribunal avait ordonné la production intégrale de l'acte notarié avant de statuer. Par jugement du 20 décembre 2022, il rejeta l'ensemble des demandes. L'acquéreur a interjeté appel le 23 février 2023, sollicitant la requalification de la vente et l'allocation d'une somme de 48.876,79 euros. Le vendeur a formé appel incident relatif à l'indemnité de procédure. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question soumise à la Cour était double : d'une part, celle de la qualification du contrat conclu entre les parties (vente d'immeuble à construire, contrat d'entreprise ou vente ordinaire) ; d'autre part, celle du bien-fondé des fondements alternatifs de la demande, à savoir le dol, les vices cachés et la responsabilité contractuelle. Sur la qualification, la Cour rappelle que l'application de la loi de 1976 suppose la réunion cumulative de trois conditions : un immeuble à usage d'habitation, la réserve par le vendeur des pouvoirs de maître de l'ouvrage jusqu'à l'achèvement, et un prix stipulé payable pendant la période de construction. Elle précise que la réserve des pouvoirs de maître de l'ouvrage peut être implicite lorsque le vendeur prédétermine l'objet du contrat, se charge de la construction et promet la livraison. Elle exige toutefois que l'objet du contrat porte sur la livraison d'une construction future, ce qui n'est pas le cas en l'espèce au regard des trois documents contractuels. Le prix de vente n'incluait pas, selon l'avenant et l'acte notarié, les travaux restant à exécuter, et les factures produites étaient soit antérieures au compromis, soit relatives à d'autres chantiers. Le cahier des charges désignait l'acquéreur comme maître de l'ouvrage et le constructeur tiers comme entrepreneur, le vendeur n'ayant signé ni ce document ni le courrier du 30 décembre 2015, qui const