Par un arrêt du 6 mars 2024, la deuxième chambre de la Cour d'appel du Grand-Duché de Luxembourg confirme le rejet de l'action en nullité d'une vente immobilière formée par l'acquéreur, qui invoquait tout à la fois l'erreur, le dol, la garantie d'éviction, la garantie des vices cachés et la responsabilité précontractuelle, en raison de l'existence d'une cheminée située sur son fonds mais dont les anciens propriétaires avaient autorisé un voisin à faire usage. La Cour rappelle que l'erreur, pour vicier le consentement, doit porter sur la substance même de la chose et être déterminante, et que le dol suppose à la fois une manœuvre, qu'un simple mensonge ou une réticence peut suffire à constituer, et une intention de tromper, dont la preuve incombe à celui qui s'en prévaut. Elle souligne qu'une simple tolérance d'usage, consentie par écrit mais non translative de propriété et non génératrice de servitude, ne suffit pas à établir un trouble de droit ou un vice caché. La décision offre ainsi une illustration nette de la charge probatoire pesant sur l'acquéreur qui entend remettre en cause l'économie d'un contrat de vente, et de la distinction entre les mécanismes de protection du consentement et ceux de la garantie. ## I. Faits et procédure Par acte notarié du 31 janvier 2020, reçu par Maître Henri BECK, notaire à Echternach, Madame PERSONNE1.) a acquis des époux GROUPE1.) une maison d'habitation sise à L-ADRESSE1.), moyennant le prix de 815.000 euros. Il était admis que l'immeuble avait autrefois fait partie d'un complexe immobilier formant un tout, et que la cheminée litigieuse, implantée sur le fonds acquis, était peinte de la même couleur que la maison. Quelques mois après la vente, le propriétaire du bien voisin a revendiqué la propriété de cette cheminée, en produisant un courrier du 23 janvier 2013 par lequel les vendeurs l'avaient autorisé à utiliser la cheminée située le long de leur bâtiment, dans le cadre de la réalisation d'un nouveau cadastre vertical. L'acquéreuse en a déduit que ses vendeurs l'avaient trompée sur une qualité essentielle de la chose vendue. Saisi par exploit du 8 décembre 2020, le tribunal d'arrondissement de Diekirch, par jugement du 28 mars 2023, a déclaré recevable mais non fondée la demande en nullité ou en résolution de la vente, et a condamné l'acquéreuse à une indemnité de procédure de 1.000 euros. Appel fut interjeté le 11 mai 2023. L'appelante sollicitait la nullité ou la résolution de l'acte, à titre subsidiaire la condamnation solidaire des vendeurs au paiement de 150.000 euros, et la désignation d'un collège d'experts aux fins d'évaluer la moins-value de l'immeuble. Les intimés concluaient à la confirmation et sollicitaient qu'il soit constaté que la cheminée appartenait à l'appelante. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Premier problème : le consentement de l'acquéreur a-t-il été vicié par erreur ou par dol ?** S'agissant de l'erreur, la Cour rappelle que, selon l'article 1110 du Code civil, celle-ci ne vicie le consentement que lorsqu'elle tombe sur la substance même de la chose. Il appartient à l'acquéreur de démontrer que l'élément en cause présentait un caractère substantiel, c'est-à-dire que son absence dénature la chose au point de la rendre autre ou impropre à son usage naturel. La Cour retient que le courrier du 23 janvier 2013 ne suffit pas à établir que la cheminée n'appartiendrait pas à l'appelante, ni que la lettre présenterait « toutes les caractéristiques d'un élément substantiel de la vente ». L'erreur n'est donc pas caractérisée. S'agissant du dol, la Cour, se fondant sur l'article 1116 du Code civil, rappelle qu'il suppose un élément matériel, constitué de manœuvres, de mensonges ou de réticences, et un élément intentionnel, consistant dans la volonté de tromper le cocontractant. Celui qui s'en prévaut doit établir non seulement ces manœuvres, mais la mauvaise foi de son auteur et le caractère déterminant de l'erreur ainsi provoquée. La Cour relève que l'acquéreuse n'a pas établi que la cheminée n'avait pas été comprise dans la vente, puisqu'elle se trouve sur la parcelle acquise, et que l'écrit de 2013, qui ne vaut ni transfert de propriété ni constitution de servitude, ne démontre aucune réticence dolosive des vendeurs. Le dol n'est donc pas établi. **Deuxième problème : la garantie d'éviction peut-elle être mise en œuvre