## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-03-07, n° 871 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 871/24 L-BAIL-629/23 Audience publique extraordinaire du 7 mars 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société anonyme de droit belge SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à B-ADRESSE1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions partie demanderesse représentée par DENTONS LUXEMBOURG, société en commandite simple, établie au 33, rue du Puits Romain à L-8070 Bertrange, immatriculée au Registre de commerce et des Sociétés Luxembourg sous le numéro B202.324, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg, représentée par son gérant commandité actuellement en fonctions, à savoir la société DENTONS LUXEMBOURG GP, société à responsabilité limitée, établie à la même adresse, immatriculée au Registre de commerce et des Sociétés Luxembourg sous le numéro B202.406, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des avocats du Barreau de Luxembourg représentée aux fins des présentes par Maître Martine GERBER-LEMAIRE, demeurant professionnellement à la même adresse comparant par Maître Hélène RETIERE, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Martine GERBER-LEMAIRE, avocat à la Cour, les deux demeurant à Luxembourg et 1) PERSONNE1.), 2) PERSONNE2.), demeurant tous les deux à L-ADRESSE2.) parties défenderesses sub 1 - 2) comparant initialement par Maître Miloud AHMED BOUDOUDA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg, ayant déposé mandat sub 1) étant présent à l’audience du 8 février 2024 sub 2) représentée par son époux PERSONNE1.), en vertu d’une procuration écrite -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 27 septembre 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 23 novembre 2023. Lors de cette audience, Maître Miloud AHMED-BOUDOUDA se présenta pour les parties défenderesses et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience publique du 8 février 2024. Par courrier du 8 février 2024, Maître Miloud AHMED-BOUDOUDA informa le tribunal du dépôt de son mandat. Lors de la prédite audience, Maître Hélène RETIERE, en remplacement de Maître Martine GERBER-LEMAIRE ainsi que PERSONNE1.), représentant également son épouse PERSONNE2.), furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par une requête dépose au greffe du Tribunal de Paix de Luxembourg en date du 27 septembre 2023, la société SOCIETE1.) SA a sollicité la convocation de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer et d’occupation sans droit ni titre pour: 2 - - - - - - condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au paiement de la somme de 16.200 euros à titre d’arriérés de loyer, avec les intérêts légaux à compter de la date d’exigibilité de chacun des montants dus, sinon à compter d’une mise en demeure du 11 mars 2021 sinon à compter de la demande en justice, jusqu’à solde. A l’audience du Tribunal, la société SOCIETE1.) SA a augmenté sa demande à ce titre à 33.600 euros. Il y a lieu de lui en donner acte. lui donner acte que le contrat de bail a été résilié avec effet au 6 septembre 2023 et partant voir déclarer PERSONNE1.) et PERSONNE2.) occupants sans droit ni titre à compter du 7 septembre 2023, voir condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au déguerpissement des lieux dans un délai de 15 jours à compter de la « signification » (lire : notification) du présent jugement sous peine d’une astreinte de 150 euros par jour de retard, voir condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) à une indemnité d’occupation de 2.900 euros par mois d’occupation et ce à compter du 7 septembre 2023 jusqu’à la prise en délibéré de l’affaire, voir condamner PERSONNE1.) et PERSONNE2.) au paiement de la somme de 1.500 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile, le tout sous le bénéfice de l’exécution provisoire. A l’audience du Tribunal, PERSONNE1.) a déclaré être titulaire d’une procuration spéciale aux fins de représentation de PERSONNE2.) dans le cadre de la présente procédure. Ladite procuration fut déposée sur le bureau du Tribunal et il échet de constater que celle-ci satisfait aux conditions de l’article 106 du Nouveau Code de Procédure civile, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) étant unis par les liens du mariage. Il y a partant lieu de statuer contradictoirement à l’encontre de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.). Les moyens et prétentions des parties La société SOCIETE1.) SA A l’appui de sa demande la société SOCIETE1.) SA fait valoir que par contrat de bail signé en date du 20 août 2020, elle a donné en location une maison d’habitation située à L-ADRESSE2.) aux époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Ledit contrat de bail a pris effet le 7 septembre 2020 et a été conclu pour une durée d’un an renouvelable et moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 2.900 euros. 3 En cours de l’année 2020 respectivement de l’année 2021, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) n’auraient pas payé le loyer redû aux échéances, ne réagissant pas à une mise en demeure par voie d’huissier du 11 mars 2021. A ce moment, des loyers à hauteur de 11.500 euros auraient été accrus. Dans la suite des relations entre parties, plusieurs loyers auraient encore été payés de façon irrégulière. A ces fins, la société SOCIETE1.) SA a versé en tant que pièce 2 un tableau des paiements opérés par PERSONNE1.) et PERSONNE2.). Ce dernier a la teneur suivante: « (fichier) » Ainsi, au moment du dépôt de la requête introductive, les arriérés de loyers se seraient chiffrés à 16.200 euros tandis qu’au moment des plaidoiries, les arriérés se chiffraient à 33.600 euros. Par un courrier recommandé du 28 février 2023, la société SOCIETE1.) SA aurait alors procédé à la résiliation du contrat de bail avec un préavis de 6 mois au 6 septembre 2023. A l’audience du Tribunal et dans la requête introductive d’instance, la société SOCIETE1.) SA a fait état des importants arriérés de loyers (« face à cette situation ») pour invoquer une faute grave dans le chef des parties défenderesses pour motiver la résiliation du contrat de bail à son échéance. Cette résiliation n’aurait pas été contestée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de façon à ce qu’elle serait opérante et que les parties défenderesses seraient actuellement à considérer comme occupants sans droit ni titre de la maison en question. Face au refus de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) de quitter les lieux, il y aurait lieu de les condamner au déguerpissement et à payer une indemnité d’occupation de 2.900 euros par mois depuis le 7 septembre 2023 jusqu’aux plaidoiries du 8 février 2024. Il est à noter que dans la motivation de la requête aux points 19 et 20, il est fait référence du point 6 du contrat de bail dans le sens où « En application de ce qui précède, à la fin du bail, les Locataires seront tenus de remettre les Lieux Loués dans leur pristin état à leurs frais exclusifs, étant précisé que les travaux de remise 4 en état doivent être exécutés avant la remise des Lieux Loués au bailleur. » Le dispositif de la requête ne contient cependant pas de demande conséquente. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) A l’audience du 8 février 2024, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont soumis à l’appréciation du Tribunal la note suivante, laquelle a été lue pour entrer dans les débats oraux: « (fichier) » Il y a lieu de donner acte à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) de leurs demandes reconventionnelles. Sur question du Tribunal, PERSONNE1.) n’a pas pu indiquer de base légale pour sa demande. Vu la formulation de sa demande (« demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour exception d’inexécution contractuelle et absence de mise à la location dans les conditions normales »), il y a lieu de conclure que PERSONNE1.) et PERSONNE2.) se basent sur les dispositions de l’article 1134-2 du Code Civil. La société SOCIETE1.) SA Face aux contestations des parties défenderesses, la société SOCIETE1.) SA a conclu à la validité de la résiliation opérée par son courrier du 28 février 2023 motivée par une faute grave dans le chef des parties locataires résidant dans importants arriérés de loyers à ce moment. L’indication du motif de résiliation dans un courrier tendant à ces fins ne serait encore pas requis. Quant aux demandes reconventionnelles adverses, la société SOCIETE1.) SA a demandé acte de ses contestations dans le sens où PERSONNE1.) et PERSONNE2.) resteraient en défaut de verser des preuves suffisantes quant à l’existence des dégâts allégués. La société SOCIETE1.) SA a encore contesté la demande adverse en allocation d’une indemnité de procédure. Appréciation Quant à la résiliation du contrat de bail 5 Il ressort des éléments soumis à l’appréciation du Tribunal que par un courrier envoyé le 28 février 2023 par le biais d’une agence immobilière mais pour le compte de la demanderesse, la société SOCIETE1.) SA a envoyé à PERSONNE1.) et PERSONNE2.) le courrier suivant: « (fichier) » PERSONNE1.) et PERSONNE2.) critiquent ce courrier de résiliation alors qu’il ne ferait pas état de l’un des motifs légalement admis pour mettre fin unilatéralement à un contrat de bail d’habitation. Aux termes de l’article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d’habitation, tout contrat de bail visé par la présente loi qui vient à cesser pour n’importe quelle cause, est prorogé à moins que: - le bailleur déclare avoir besoin des lieux pour les occuper lui-même, pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré, - le locataire ne remplisse pas ses obligations, - ou qu’il existe d’autres motifs graves et légitimes. En l’occurrence, dans la requête et à l’audience du Tribunal, la partie requérante fait valoir que sa résiliation du 28 février 2023 est régulière alors qu’elle est intervenue pour motif grave et légitime consistant dans des arriérés de loyers dans le chef de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.). Il convient d’ores et déjà d’écarter le moyen de nullité invoqué par la locataire pour défaut d’indication du motif dans la lettre de résiliation du 28 février 2023 étant donné que le bailleur peut indiquer les motifs graves et légitimes pour s’opposer à la prorogation légale du bail dans sa requête introductive ou même lors des plaidoiries. Il ressort en effet des pièces versées en cause et plus particulièrement d’un rappel du 4 août 2023 qu’en février 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) accusaient des retards de loyers de 10.400 euros. L’obligation de payer le prix du bail constitue l’obligation principale pesant sur le preneur alors que le prix constitue la contrepartie de la jouissance locative. Le défaut répété de payer le loyer aux échéances convenues est constitutif d’une méconnaissance grave de ses obligations par le locataire justifiant la résiliation du contrat de bail. Etant donné que la méconnaissance de ces obligations par le locataire est d’une gravité justifiant la résiliation du bail, la résiliation intervenue suivant courrier 6 recommandé du 28 février 2023 avec effet au 6 septembre 2023 est partant régulière à cet égard. Si le preneur se maintient dans les lieux après l’expiration du bail, il devient occupant sans droit ni titre et l’ancien bailleur peut réclamer son expulsion et obtenir paiement d’indemnités d’occupation; ces indemnités sont fixées en fonction de la valeur locative du bien. (LA HAYE et VANKERCKHOVE; Le Louage de choses, n° 367) Le propriétaire peut en outre obtenir des dommages et intérêts si l’occupant se maintient dans les lieux au-delà du terme fixé pour l’entrée en jouissance et lui cause p