## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-03-07, n° 881 (JPLBail)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 881/24 Dossier no. L-BAIL-567/23 AUDIENCE PUBLIQUE DU 7 mars 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse, comparant par Maître Tisem QEDIRA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ET PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse, comparant par Maître Sanae IGRI, avocate à la Cour, demeurant à Pétange ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 31 août 2023. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 19 octobre 2023. Lors de la prédite audience l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 7 décembre 2023, puis refixée au 1er février 2024. A cette audience Maître Tisem QEDIRA, qui se présenta pour PERSONNE1.), et Maître Clémence REMIER, en remplacement pour Maître Sanae IGRI, qui se présenta pour PERSONNE2.), furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants: Suivant contrat de bail conclu en date du 12 avril 2018, ayant pris effet au 15 avril 2018 pour une durée d’une année, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un appartement sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement mensuel d’un loyer de 1.480 euros et d’une avance sur charges de 190 euros et contre fourniture d’une garantie locative d’un montant de 2.960 euros. PERSONNE1.) a quitté les lieux loués en date du 12 octobre 2022. B. La procédure et les prétentions des parties : Par requête déposée en date du 31 août 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - - - voir condamner la partie défenderesse à lui restituer la somme de 2.960 euros au titre de la garantie locative, avec les intérêts de retard à partir du 18 janvier 2023, date de la mise en demeure, sinon à partir du jour de la demande en justice, sinon à partir du jugement à intervenir, jusqu’à solde ; voir condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 4.370 euros au titre du remboursement des avances sur charges, avec les intérêts de retard à partir du jour de la demande en justice, sinon à partir du jugement à intervenir, jusqu’à solde ; voir condamner la partie défenderesse à lui payer une indemnité de procédure de 500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance, avec distraction au profit du mandataire de la partie requérante, sinon voir instaurer un partage largement en sa faveur. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 567/23. 2 A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) réduit sa demande relative aux charges locatives à 945,41 euros et il augmente sa demande en octroi d’une indemnité de procédure à 1.000 euros. PERSONNE2.) réclame à titre reconventionnel le montant de 86.582,40 euros, soit après compensation avec la garantie locative un montant de 82.679,99 euros, en guise d’indemnisation des dégâts locatifs imputables à PERSONNE1.). Il réclame encore l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.000 euros. Il échet de leur en donner acte. C. L’argumentaire des parties : Sur base des faits constants ci-avant énoncés et au soutien de sa requête, PERSONNE1.) fait valoir qu’il a quitté l’appartement en parfait état, aucun dégât locatif n’ayant été fait ou constaté par le bailleur. Ce dernier refuserait cependant sous de vains prétextes à lui restituer le montant de la garantie locative d’un montant de 2.960 euros. Il fait encore exposer qu’il a réglé au bailleur la somme totale de 4.370 euros pour la période du 1er janvier 2021 au 12 novembre 2022 moyennant paiement d’une avance mensuelle sur charges locatives de 190 euros. A défaut pour le bailleur de lui avoir remis les décomptes de charges locatives pour l’année 2021 et pour la période du 1er janvier au 12 novembre 2022, PERSONNE1.) lui réclame le remboursement de la somme de 4.370 euros au titre des avances sur charges. A l’audience des plaidoiries, PERSONNE1.) fait exposer qu’il vient de recevoir les décomptes de charges locatives de la part de la partie bailleresse, de sorte qu’il réduit sa demande de ce chef à 945,41 euros. Il fait ensuite plaider qu’aucun état des lieux de sortie n’a été dressé par les parties et que le bailleur n’apporte pas la preuve de la survenance de dégâts locatifs lors de la jouissance des lieux loués. Ni le devis établi huit mois après son départ, ni les photos versés par la partie adverse n’auraient de force probante. Les attestations testimoniales non datées seraient à écarter des débats pour manque de précision quant à la date des prétendues constatations. Il s’agirait d’attestations testimoniales de complaisance. PERSONNE2.) s’oppose à la demande en invoquant l’existence de nombreux dégâts locatifs dépassant l’usure normale et imputables à PERSONNE1.) à la fin du bail. Il fait plaider que la présomption de la remise en bon état des lieux loués à la fin du contrat de bail constituerait une présomption simple. La preuve contraire serait rapportée par les photos et les attestations testimoniales produites aux débats. Subsidiairement, il formule une offre de preuve par l’audition des témoins en question. PERSONNE1.) fait répliquer que l’offre de preuve par audition de témoins est à rejeter pour défaut de pertinence. La partie adverse ne rapporterait pas la preuve d’une usure anormale. Il conteste le bien-fondé de la demande reconventionnelle à défaut de preuve de l’existence 3 des dégâts locatifs invoqués et en l’absence de preuve de paiement du devis produit aux débats. Il s’agirait de travaux de rénovation qui seraient réalisés à la charge de PERSONNE1.). D. L’appréciation du Tribunal : Les demandes principale et reconventionnelle des parties ayant été introduites dans les délai et forme de la loi et n’étant pas spécialement contestées quant à leur recevabilité sont à dire recevables. Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Conformément audit article, il appartient aux parties d’établir le bien-fondé de leurs demandes respectives. Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail conclu en date du 12 avril 2018, ayant pris effet au 15 avril 2018 pour une durée d’une année, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un appartement sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement mensuel d’un loyer de 1.480 euros et d’une avance sur charges de 190 euros et contre fourniture d’une garantie locative d’un montant de 2.960 euros. PERSONNE1.) a quitté les lieux loués en date du 12 octobre 2022. La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail, du défaut de paiement de loyers ou de charges, de la résolution pour inexécution fautive, de dégradations ou dégâts locatifs. Afin de pouvoir déterminer le montant auquel pourra, le cas échéant, prétendre PERSONNE1.) au titre du remboursement de la garantie locative, il convient d’abord d’examiner la demande reconventionnelle formulée par PERSONNE2.) pour s’y opposer. 1) La demande reconventionnelle Selon les dispositions de l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. 4 Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur. La présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du Code civil précité est une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute du locataire. Cette preuve est rapportée si ce dernier établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée ou l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable ou que certains dégâts existaient lors de la délivrance du bien loué, sauf si le locataire a reconnu que les lieux se trouvaient en bon état. Le preneur n’est pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté. En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure. Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové. Conformément à l’article 1315 du Code civil, il appartient à PERSONNE2.) d’établir le bienfondé de sa demande reconventionnelle. Il résulte des pièces versées qu’un état des lieux d’entrée a été établi de manière contradictoire en date du 13 avril 2018, duquel il résulte que les lieux loués ne se sont pas trouvés dans un état neuf mais dans un bon état locatif. Il est constant en cause qu’aucun état des lieux de sortie n’a été dressé par les parties. Il échet ensuite de relever que le fait que les frais de réparation sont documentés par un devis ne porte en soi pas à conséquence. En effet, le paiement des indemnités pour dégâts locatifs ne peut être soumis à l’exécution effective des travaux de réparation. Contraint de restituer les lieux dans l’état dans lequel il les a reçus, le preneur est tenu de réparer par équivalent. En l’espèce, afin d’établir l’existence des dégâts locatif qu’il invoque PERSONNE2.) renvoie à quelques photos non datées dont il affirme qu’elles montrent l’état des lieux loués après le départ de PERSONNE1.). Face aux contestations adverses, il n’est pas établi par PERSONNE2.) que ces photos montrent effectivement les lieux loués et notamment l’état de l’appartement après le départ du locataire. Il se réfère encore au contenu de deux attestations testimoniales établies en date du 1er décembre 2023 par PERSONNE3.) et en date du 1er décembre 2023 par PERSONNE4.). Il 5 y a lieu de constater que les affirmations desdits témoins résultant de leurs attestations testimoniales respectives sont très sommaires et imprécises notamment en ce qui concerne la date des constatations, de sorte qu’elles ne permettent pas d’établir l’existence de dégâts locatifs à la fin du bail. Au vu caractère imprécis et vagues des attestations testimoniales, il échet de retenir que les témoins dont l’audition est demandée lors d’une enquête ne sauraient fournir de plus amples précisions lors de leur audition. Par ailleurs, il ne résulte pas des faits offerts en preuve que ces témoins ont fait des constatations personnelles concernant l’état des lieux loués, de sorte que l’offre de preuve est à rejeter. PERSONNE2.) produit finalement en cause un devis SOCIETE1.) SA établi en date du 12 mai 2023 relatif à la mise en peinture des murs et plafonds, à l’enlèvement, à la fourniture et à la pose nouvelle d’une cuisine, au ponçage et au vernissage du parquet, à l’enlèvement, à la fourniture et à la pose d’un nouveau carrelage au sol, à l’installation d’une nouvelle salle de bains et d’un WC séparé, à la réalisation de divers travaux, à la réparation de fenêtres, au remplacement de portes et au remplacement de la chaudière d’un m