Par un jugement rendu le 8 mars 2024, la onzième chambre du Tribunal d’arrondissement de Luxembourg réaffirme avec une rigueur classique les principes cardinaux du droit de la copropriété, en particulier l’autonomie de l’obligation de contribution aux charges. La décision souligne que le syndicat des copropriétaires, doté de la personnalité morale, demeure le seul véritable créancier des charges, indépendamment des mutations internes ou capitalistiques affectant la personne du syndic. Sur le fond, le tribunal consacre l’intangibilité des décisions d’assemblée générale non contestées dans les délais légaux de l’article 34 de la loi du 16 mai 1975. En rejetant l’exception d’inexécution soulevée par un copropriétaire invoquant des désordres de jouissance (infiltrations d’eau) pour suspendre ses paiements, le juge luxembourgeois rappelle que la dette de charges est une obligation de structure, impérieuse pour la conservation de l’immeuble, à laquelle aucun grief relatif à l’état des parties privatives ne peut faire obstacle. Cette jurisprudence sécurise le recouvrement des fonds nécessaires à la gestion collective, tout en sanctionnant la disproportion entre le préjudice allégué et la rétention des quotes-parts budgétaires. ## I. Faits et procédure En l'espèce, la SOCIETE5 est propriétaire de deux lots (un commerce et un garage) représentant 388,2 millièmes des parties communes au sein d'un immeuble en copropriété. Suite à d'importants impayés, le syndicat des copropriétaires (SOCIETE1), représenté par son syndic alors en fonctions (SOCIETE6), a fait assigner la SOCIETE5 par exploit du 13 décembre 2022 en paiement d'une somme principale de 41.128,76 euros, montant ultérieurement actualisé à 48.486,88 euros en cours d'instance pour inclure les avances sur charges échues en 2023. La défenderesse a soulevé, in limine litis, l'irrecevabilité de la demande au motif que le syndic aurait changé de structure actionnariale et de dénomination, contestant ainsi sa qualité à agir. Au fond, la SOCIETE5 invoquait l'existence d'infiltrations d'eau persistantes provenant d'une terrasse (partie commune selon le syndicat, privative selon la défenderesse) ayant causé des dégâts dans ses bureaux. Elle prétendait ainsi opposer une exception d'inexécution, liant son obligation de paiement à la résolution préalable des désordres affectant son lot. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le Tribunal était saisi de deux problématiques majeures : 1. **Sur la recevabilité :** La mutation de l'organe de représentation (le syndic) ou de son actionnariat affecte-t-elle la validité de l'action engagée par le syndicat des copropriétaires ? 2. **Sur le fond :** Un copropriétaire peut-il légitimement suspendre le paiement de ses charges de copropriété en invoquant des malfaçons ou des infiltrations affectant ses parties privatives ? **Sur la recevabilité**, le Tribunal rejette le moyen d'irrecevabilité en rappelant les articles 12 et 14 de la loi modifiée du 16 mai 1975. Le juge précise que le syndicat a la personnalité juridique et que le syndic n'est que son représentant légal. Les modifications capitalistiques de la société de syndic (cession de parts à la SOCIETE7) sont sans incidence sur le mandat social confié par l'assemblée générale. L'assignation ayant été délivrée alors que le mandat de la SOCIETE6 était encore en vigueur, l'action est parfaitement régulière. **Sur le fond**,