L'arrêt commenté, rendu par la Cour d'appel du Grand-Duché de Luxembourg, quatrième chambre, le 12 mars 2024, présente un intérêt doctrinal certain en ce qu'il articule trois questions distinctes du droit des contrats de vente immobilière : la nature de délai de rigueur d'une condition suspensive d'obtention de prêt, la portée d'une clause de sommation de comparaître pour la passation de l'acte authentique, et le contrôle judiciaire de la clause pénale au regard de l'article 1152, alinéa 2, du Code civil. La Cour confirme la résolution de plein droit de la vente imputable à l'acquéreur défaillant ainsi que sa condamnation au paiement de l'indemnité forfaitaire de 2 % du prix. Elle affirme que la sommation contractuelle n'exige pas nécessairement un acte d'huissier, dès lors que la commune intention des parties et l'exigence de bonne foi priment le formalisme littéral, et elle rappelle que la réduction judiciaire de la peine conventionnelle demeure une exception dont la mise en œuvre incombe au débiteur qui la sollicite. ## I. Faits et procédure Par compromis de vente conclu le 21 novembre 2019, les époux PERSONNE4.), vendeurs, ont cédé à la société anonyme SOCIETE1.) un immeuble d'habitation sis à ADRESSE3.), pour le prix de 6.850.000 euros. La vente était subordonnée à l'obtention par l'acquéreur d'un crédit bancaire au plus tard le 28 février 2020, délai prorogé par avenant du 26 mars 2020 jusqu'au 30 juin 2020. L'acquéreur ayant présenté un accord bancaire le 3 juillet 2020, la condition suspensive fut regardée comme accomplie. Malgré deux mises en demeure des 20 décembre 2021 et 14 janvier 2022, la société acquéreuse ne comparut pas devant le notaire le 19 janvier 2022. Elle proposa ensuite, par courriel du 3 février 2022, une nouvelle date fixée au 15 mars 2022, puis annula à la dernière minute le rendez-vous. Une nouvelle sommation du 21 mars 2022 conduisit à la fixation d'une date au 20 avril 2022, à laquelle le notaire dressa un procès-verbal de non-comparution. Par lettre recommandée du 17 mai 2022, les vendeurs réclamèrent le paiement de 137.000 euros au titre de l'article 6 du compromis. Saisi par les vendeurs, le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, par jugement du 16 décembre 2022, fit droit à leur demande principale à hauteur de 137.000 euros, outre intérêts, rejeta la demande reconventionnelle de l'acquéreur et alloua une indemnité de procédure aux vendeurs. La société SOCIETE1.) interjeta appel le 6 février 2023, sollicitant à titre principal l'infirmation de la décision, à titre subsidiaire la réduction de la clause pénale au motif que les vendeurs avaient revendu l'immeuble à un prix supérieur de 150.000 euros. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. Sur la défaillance de la condition suspensive et le délai raisonnable.** La Cour rappelle que, selon l'article 1176 du Code civil, une condition assortie d'un terme fixe est réputée défaillie lorsque le terme est expiré sans réalisation de l'événement. Le délai constitue ainsi une composante de la condition elle-même, de sorte que son dépassement entraîne la défaillance. Toutefois, la renonciation des parties aux conséquences d'un délai ou sa prorogation, bien qu'elle puisse être implicite, ne se présume pas du seul fait que les parties ont laissé passer la date sans réagir. Le grief tiré de la nécessité d'une passation de l'acte dans un « délai raisonnable » est en conséquence écarté, la prorogation ayant été acceptée de part et d'autre. **2. Sur la sommation de comparaître.** L'appelante soutenait que la sommation devait revêtir la forme d'un acte d'huissier, les parties ayant prétendument opté par des termes spécifiques pour ce mode de notification. La Cour rejette ce moyen en procédant à une interprétation du compromis. Se fondant sur l'article 1156 du Code civil, elle recherche la commune et réelle intention des parties plutôt que le sens littéral des termes, et tient compte de l'obligation de bonne foi énoncée à l'article 1134, alinéa 3. Elle relève qu'aucun élément du dossier ne révèle une volonté de subordonner la sommation à l'intervention d'un huissier de justice ; la mise en demeure de comparaître, sous quelque forme qu'elle intervienne, suffit. Surtout, la Cour souligne que l'acquéreur avait lui-même fixé les dates de passation de l'acte, de sorte qu'il ne pouvait se prévaloir d'un vice formel de s