## Synthèse doctrinale Par ce jugement du 13 mars 2024, le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, huitième chambre, se prononce sur le contentieux né d'un mandat exclusif de vente immobilière conclu entre une agence immobilière et une particulière, résilié avec effet immédiat par l'agent. La décision confronte deux thèses symétriques : l'agent réclame la commission qu'il aurait perçue et l'indemnisation de son préjudice moral et de ses frais, en invoquant la faute du mandant ; celui-ci oppose la carence de l'agent dans l'exécution de sa mission, et formule une demande reconventionnelle. La question centrale est celle de l'imputation de la rupture anticipée du mandat, c'est-à-dire de savoir laquelle des parties a manqué la première à ses obligations contractuelles et si la résiliation immédiate était fondée. Le jugement s'inscrit dans la logique classique de la responsabilité contractuelle et de la réparation de la perte de chance de percevoir la commission, tout en rappelant la répartition de la charge de la preuve entre le mandataire et le mandant. Le sort de la demande en paiement dépend ainsi moins de la seule résiliation que de l'appréciation de l'exécution loyale des obligations réciproques pendant la durée du mandat. *Attention : le texte fourni s'interrompt au cours de l'exposé des moyens de la défenderesse (demande reconventionnelle en cours de formulation). Le dispositif et une partie des motifs de la juridiction ne figurent pas dans le texte transmis. Les développements ci-après se limitent donc aux éléments effectivement présents ; toute analyse des motifs du tribunal sur le fond est, à ce stade, impossible sans le reste de la décision.* ## I. Faits et procédure Le 6 juillet 2022, la personne défenderesse, particulière propriétaire d'une maison sise à Luxembourg, confie à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) un mandat exclusif de vente, conclu pour six mois, avec tacite reconduction de même durée sauf dénonciation moyennant un préavis de quinze jours. Le prix de mise en vente retenu est de 1.250.000 euros, alors que l'agent avait estimé le bien à 999.000 euros. Le litige s'est développé autour de la réalisation de travaux de rafraîchissement, réalisés par une entreprise proposée par l'agent, dont l'exécution aurait été source de désordres et de tensions, et de l'organisation des visites, que la défenderesse reproche à l'agent d'avoir insuffisamment assurées (trois visites seulement sur quatre mois, sollicitées la veille pour le lendemain, sans retour sur leurs résultats). De son côté, l'agent soutient que la mandante a annulé des visites, refusé de rembourser les travaux avancés et menacé de reprendre elle-même la vente, un courriel du 10 octobre 2022 étant invoqué à cet effet. Par courrier de son conseil du 25 octobre 2022, la mandante a notifié la résiliation du mandat ; l'agent a répliqué le 4 novembre 2022 en conditionnant la poursuite du mandat à une baisse du prix affiché à 1.000.000 euros, puis a résilié avec effet immédiat, réclamant la commission et des dommages-intérêts. L'assignation a été délivrée le 1er décembre 2022 devant le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, enregistrée sous le numéro TAL-2023-02650. La procédure a été instruite selon la mise en état simplifiée (ordonnance du 5 juillet 2023), l'instruction clôturée le 22 décembre 2023, et l'affaire plaidée le 21 février 2024 puis mise en délibéré. La demanderesse réclame 43.875 euros au titre de la commission non perçue (3 % du prix de 1.250.000 euros, soit 37.500 euros hors taxes, majorés de la TVA), avec intérêts légaux depuis la mise en demeure du 15 novembre 2022, ainsi que 15.000 euros au titre du préjudice moral et des frais, et 7.500 euros sur le fondement de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Les moyens exposés dans le texte transmis font apparaître plusieurs questions juridiques. **1. La responsabilité contractuelle de la mandante et la validité de la résiliation immédiate.** La demanderesse fonde sa demande sur les articles 1134 et suivants du Code civil, subsidiairement sur les articles 1382 et suivants. La défenderesse oppose que c'est à l'agent qui entend se prévaloir d'une inexécution de la mandante de rapporter la preuve de son propre respect de ses obligations, dans la mesure où l'agent est tenu d'un devoir de diligence, d'information et de conseil, impliquant la recherche effective d'acquéreurs, une publicité suffisante, le suivi des candidats et la transmission rapide des retours. La question est donc de savoir si l'agent a