## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-03-14, n° 942 (JPLBail)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. /24 Dossier no. L-BAIL-565/23 AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 mars 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer et en matière d’occupation sans droit ni titre, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son administrateur-délégué actuellement en fonctions, inscrite au registre de commerce et des sociétés sous le numéro NUMERO1.) partie demanderesse, comparant par PERSONNE1.), administrateur-délégué ET 1.PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse, comparant en personne 2.PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE3.) partie défenderesses, comparant en personne FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 31 août 2023. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 19 octobre 2023. L’affaire fut utilement fixée et retenue aux fins de plaidoiries à l’audience du 15 février 2024. Lors de la prédite audience PERSONNE1.), se présentant pour la société SOCIETE1.) SA, PERSONNE2.) et PERSONNE3.), se présentant personnellement, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants: Suivant contrat de bail à loyer conclu en date du 2 octobre 2006, prenant cours le 1er janvier 2007 jusqu’au 31 décembre 2008, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année, la société SOCIETE2.) SCI a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) un appartement au premier étage et une cave dans un immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement le premier de chaque mois d’un loyer de 750 euros et d’une avance sur charges de 100 euros. Par acte de vente notarié du 8 juillet 2022, la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après désignée : la société SOCIETE1.)) a acquis le prédit appartement. B. La procédure et les prétentions de la partie requérante : Par requête déposée en date du 31 août 2023, la société SOCIETE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) et de PERSONNE3.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - - - - voir condamner les locataires à payer à la partie requérante la somme de 7.945,01 euros à titre d’arriérés de loyers et de charges, avec les intérêts légaux tels que de droit à partir du jour de l’échéance, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ; voir constater la résiliation du bail intervenue en date du 31 décembre 2022, sinon voir prononcer la résiliation judiciaire du bail pour violation des obligations du bail par les parties défenderesses ; voir ordonner le déguerpissement des parties défenderesses endéans la quinzaine à partir de la notification du jugement à intervenir, avec tous ceux qui s’y trouvent de leur chef ; voir autoriser la partie requérante, faute par les parties défenderesses et ceux qui s’y trouvent de leur chef, de déguerpir de plein gré, à les en faire expulser à leurs frais, ces frais étant récupérables sur simple présentation de la quittance des ouvriers y employés; 2 - - - - - subsidiairement, voir condamner les parties défenderesses au paiement d’une astreinte de 150 euros par jour de retard de déguerpissement, payable à partir de la huitaine après la notification du jugement à intervenir et jusqu’à l’achèvement des opérations de déguerpissement ; voir condamner les parties défenderesses à payer à la partie requérante une indemnité de relocation aux termes de l’article 1760 du Code civil jusqu’à ce que le propriétaire aura retrouvé un locataire, sinon pour un délai contractuel de préavis de trois mois ; voir condamner les parties défenderesses à payer à la partie requérante une indemnité de procédure de 1.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; voir condamner les parties défenderesses solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part au paiement de l’entièreté des sommes dues, en ce compris les frais et dépens de l’instance ; voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 565/23. A l’audience des plaidoiries, la société SOCIETE1.) augmente sa demande d’un montant de 9.350 euros pour la période de janvier 2023 à février 2024. Il échet de lui en donner acte. C. L’argumentaire des parties : Sur base des faits constants ci-avant énoncés, la société SOCIETE1.) reproche aux parties défenderesses de ne plus procéder au paiement du loyer et du dernier de décompte de charges lui adressé en date du 15 juillet 2022 s’élevant à 295,01 euros. Le 27 septembre 2022 une convention aurait été conclue par les parties aux termes de laquelle les parties défenderesses se seraient engagées à lui régler le 1er de chaque mois une indemnité équivalente à un mois de loyer plus charges et une 2ème indemnité du même montant avant le 15 de chaque mois afin de rattraper les arriérés, de sorte qu’il ne resterait plus d’impayés à la fin de décembre 2022, à quitter irrévocablement les lieux au plus tard le 31 décembre 2022 et à les remettre en bon état conformément aux termes du contrat de bail. Aucun de ces engagements n’aurait été respecté, de sorte que les parties défenderesses seraient redevables à la partie requérante au titre des mensualités de mars à juin 2022 (4 x 850 euros) d’une somme de 3.400 euros ainsi que le montant de 295,01 euros au titre du décompte de charges. Elles devraient encore lui payer les arriérés de loyers redus pour la période de janvier 2023 à février 2024 d’un montant total de 9.350 euros. Le non-paiement du loyer et des charges constituerait une cause de résiliation du bail. Compte tenu des termes de la convention signée entre parties le 27 septembre 2022, il y aurait lieu de constater que la résiliation du bail serait intervenue à cette date. Subsidiairement, il y aurait lieu de prononcer la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs des parties défenderesses. La partie requérante réclame encore le paiement de 150 euros en guise d’astreinte à défaut pour les parties défenderesses de déguerpir ainsi qu’une indemnité de relocation. 3 PERSONNE3.) conteste les montants lui réclamés en faisant valoir qu’elle a quitté les lieux loués depuis longtemps ce dont la partie bailleresse aurait été informée. Elle aurait entamé une procédure de divorce à l’égard de PERSONNE2.) et n’aurait pas eu connaissance des arriérés lui actuellement réclamés. Subsidiairement, elle demande des délais de paiement. PERSONNE2.) reconnaît qu’il redoit les arriérés de loyers et de charges et il demande à mettre son épouse hors cause du litige dès lors qu’elle n’occupe plus les lieux. Il insiste sur sa situation financière précaire et demande également des délais de paiement. La société SOCIETE1.) donne à considérer que les deux parties défenderesses sont liées à son égard aux termes du contrat de bail. D. L’appréciation du Tribunal : La demande de la société SOCIETE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi et n’étant pas contestée quant à sa recevabilité est à dire recevable. Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Conformément audit article, il appartient à la société SOCIETE1.) d’établir le bien-fondé de sa demande. Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail à loyer conclu en date du 2 octobre 2006, prenant cours le 1er janvier 2007 jusqu’au 31 décembre 2008, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année, la société SOCIETE2.) SCI a donné en location à PERSONNE2.) et à PERSONNE3.) un appartement au premier étage et une cave dans un immeuble sis à L-ADRESSE2.), moyennant paiement le premier de chaque mois d’un loyer de 750 euros et d’une avance sur charges de 100 euros. Par acte de vente notarié du 8 juillet 2022, la société SOCIETE1.) a acquis le prédit appartement. Quant à la résiliation unilatérale et quant au paiement des arriérés de loyers et de charges Suivant l’article 1728, alinéa 2 du Code civil, le preneur a l’obligation de régler le loyer aux termes convenus. 4 L’obligation de payer le prix du bail constitue une des obligations principales pesant sur le preneur, alors que ce prix est la contrepartie de la jouissance locative. Le non-paiement des loyers et avances sur charges locatives aux échéances convenues constitue une violation grave des obligations du locataire justifiant la résiliation du bail. Lorsque l’une des parties au contrat de bail ne remplit pas un ou plusieurs engagements contractuels, l’autre partie est en droit de demander la résiliation du bail pour inexécution fautive. De même, la résiliation est possible de manière unilatérale, sans intervention initiale du juge. Elle n’échappe cependant pas complétement au contrôle de ce dernier. En effet, si l’autre partie conteste la résiliation, la partie qui a procédé à la résiliation unilatérale doit saisir le juge en vue de faire valider la résiliation. Le contrôle du juge s’opère dès lors a posteriori. Il appartient toujours au juge d’apprécier en fonction des éléments de l’espèce, si le manquement présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation éventuelle du bail, et s’il l’estime fondée, il déclarera la résiliation unilatérale valable, respectivement il fera droit à la demande en résiliation judiciaire aux torts de l’autre partie, et dans le cas contraire, il déclarera la résiliation unilatérale abusive. Au cas où la rupture est injustifiée, la responsabilité de son auteur est engagée. Le non-paiement des loyers et avances mensuelles sur charges au terme convenu constitue une violation des obligations du locataire suffisamment grave justifiant la résiliation du contrat de bail. En l’espèce, il résulte des pièces versées que par courrier du 26 juillet 2022, le bail a été résilié de manière unilatérale avec effet immédiat par la bailleresse en raison d’arriérés de loyers. Aux termes d’une convention conclue en date du 27 septembre 2022, les parties ont convenu ce qui suit : - le contrat de bail a été résilié avec effet au 26 juillet 2022 ; le locataire reste en souffrance de paiement de trois mois de loyers ; les parties ne vont pas appliquer les pénalités de retard à partir du 26 juillet 2022 sous condition que le locataire règle dorénavant au 1er de chaque mois une indemnité équivalente à un mois de loyer plus charges et une 2ème indemnité du même montant avant le 15 de chaque mois afin de rattraper les arriérés, de sorte qu’il ne reste pas d’impayés à la fin du mois de décembre 2022, que le locataire quitte irrévocablement les lieux au plus tard le 31 décembre 2022 et que le locataire remet les lieux en bon état conformément aux termes de son contrat de bail. 5 Etant donné que les parties défenderesses ne contestent pas les arriérés de loyers d’un montant de 3.400 euros au moment où la résiliation unilatérale est intervenue et compte tenu des termes précités de leur convention, il y a lieu de constater que la résiliation unilatérale du bail est valablement intervenue à la date du 26 juillet 2022 avec effet immédiat aux torts exclusifs des parties défenderesses. Comme il est constant en cause que PERSONNE3.) n’occupe plus les lieux, la demande en déguerpissement et en expulsion forcée dirigée par la société SOCIETE1.) à son égard est à dire non fondée. PERSONNE2.) est cependant condamné à déguerpir des lieux loués avec tout et tous ceux qui s’y trouvent de son chef, dans un délai de quarante jours à partir de la notification du présent jugement, un délai plus élargi n’étant aucunement justifié. Au besoin, la société SOCIETE1.) est autorisée à faire expulser PERSONNE2.) des lieux loués avec tous