## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-03-14, n° 975 (JPLBail)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 975/24 Dossier no. L-BAIL-677/23 AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 mars 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE PERSONNE1.), et PERSONNE2.), demeurant ensemble à L-ADRESSE1.) parties demanderesses, comparant par Maître Christophe-Nicolas SICARD, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ET 1.PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse, comparant par Maître Yvette HAMILIUS, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg 2. SOCIETE1.) SA, société anonyme, établie et ayant son siège social à LADRESSE3.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie défenderesse, comparant par PERSONNE4.) dûment mandaté. ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 4 octobre 2023. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 16 novembre 2023. Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 25 janvier 2023. A cette audience, Maître Christophe-Nicolas SICARD, se présentant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), et Maître Yvette HAMILIUS, se présentant pour PERSONNE3.), et PERSONNE4.), se présentant pour la société SOCIETE1.) SA, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants: Suivant contrat de bail conclu en date du 13 juin 2016, ayant pris effet le 1er juillet 2016 pour une durée d’une année, bail renouvelable d’année en année, PERSONNE3.) et PERSONNE5.) ont donné en location à PERSONNE1.) et à PERSONNE2.) (ci-après désignés : les consorts GROUPE1.)) un appartement au 4ème étage dans un immeuble sis à L-ADRESSE4.), moyennant paiement le premier de chaque mois d’un loyer de 2.300 euros et d’une avance sur charges locatives de 280 euros et contre fourniture d’une garantie locative prenant la forme d’une garantie bancaire d’un montant de 6.900 euros. B. La procédure et les prétentions des parties : Par requête déposée en date du 4 octobre 2023, les consorts GROUPE1.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) et de la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après désignée : la société SOCIETE1.)) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : 2 - voir condamner les parties défenderesses à leur rembourser la somme de 1.261,29 euros au titre du loyer réglé pour le mois de juillet 2023 ; voir condamner les parties défenderesses à leur payer la somme de 6.900 euros au titre de la garantie bancaire indûment exécutée ; voir condamner les parties défenderesses à leur payer le montant de 500 euros au titre des charges locatives ; voir condamner les parties défenderesses à leur payer une indemnité de procédure de 1.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; voir condamner les parties défenderesses aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 677/23. A l’audience des plaidoiries, les parties requérantes demandent acte qu’elles renoncent à leurs demandes dirigées contre la société SOCIETE1.). PERSONNE3.) réclame à titre reconventionnel le montant de 16.954,14 euros pour dégâts locatifs. Il réclame encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500 euros. La société SOCIETE1.) sollicite l’octroi d’une indemnité de procédure de 1.500 euros. C. L’argumentaire des parties : Sur base des faits constants ci-avant énoncés, les consorts GROUPE1.) font valoir que le 4 avril 2023, ils ont résilié le contrat de bail conclu par les parties avec effet au 31 mai 2023. Ils auraient continué à payer le loyer jusqu’à la fin du mois de juillet 2023. Un état des lieux de sortie aurait été établi en date du 14 juillet 2023. Il aurait été convenu que les consorts GROUPE1.) recevaient un remboursement pro rata temporis du loyer du mois de juillet 2023 s’élevant à 1.261,29 euros, paiement qui n’aurait pas été effectué à ce jour. Dans l’état des lieux de sortie, il aurait été noté que l’appartement s’était trouvé dans un bon état locatif conforme à un usage normal après plus de six ans d’occupation tel que cela serait confirmé par les échanges de courriels des parties. Le seul défaut mentionné dans l’état des lieux de sortie porterait sur l’existence d’un trou dans le carrelage. Les autres fixations dans le carrelage auraient déjà été présentes au début du bail tel que cela résulterait de l’état des lieux d’entrée. Il découlerait de l’échange de courriels versé en cause que la salle de bains a été refaite, de sorte que les consorts GROUPE1.) ne redevraient plus rien à ce titre. Par ailleurs, le bailleur devrait avoir en réserve quelques carreaux de salle de bains et des toilettes. Les honoraires de la société SOCIETE1.) ne sauraient être mis à leur charge. Ils reprochent donc au bailleur de retenir de manière injustifiée le montant de 6.900 euros au titre de la garantie locative. En outre, le décompte de charges locatives n’aurait pas été établi, de sorte que les parties défenderesses devraient procéder de ce chef au remboursement d’un montant de 500 euros. 3 PERSONNE3.) s’oppose à la demande en faisant valoir que le contrat de bail a été résilié par les parties requérantes de manière prématurée. Il aurait été convenu entre parties que les consorts GROUPE1.) recevaient un remboursement du loyer avancé pour le mois de juillet 2023 à concurrence d’un montant de 1.261,29 euros, la nouvelle locataire ayant pris possession des lieux loués en date du 17 juillet 2023. Il fait ensuite plaider qu’il résulte de l’état des lieux d’entrée que l’appartement s’est trouvé dans un état neuf et rénové. Il aurait dû recourir aux services d’un agent immobilier en raison du fait qu’il est réduit dans sa mobilité. Dans la salle de bains et la toilette, les carreaux auraient été percés en violation des stipulations contractuelles et seraient affectés de traces de corrosion, ce qui ne correspondrait pas à usage normal. La robinetterie serait également affectée de traces de corrosion. L’intégralité du carrelage devrait être remplacé à cause du fait que le même carrelage ne serait plus disponible. La peinture refaite par les consorts GROUPE1.) se serait décollée après deux mois et la toilette n’aurait plus fonctionné tel que cela résulte d’un courriel de la nouvelle locataire. Il en serait de même en ce qui concerne la ventilation. A l’appui de sa demande reconventionnelle, PERSONNE3.) renvoie au décompte qu’il a produit aux débats ainsi qu’aux devis et factures des différents intervenants. Il ajoute que le décompte des charges locatives ne sera établi qu’au mois de juin 2024, raison pour laquelle il a retenu à titre provisoire un montant de 500 euros. La société SOCIETE1.) s’oppose à la demande en faisant valoir qu’elle n’a pas fait appel à la garantie bancaire. PERSONNE3.) confirme que c’est lui qui a fait appel à la garantie bancaire. D. L’appréciation du Tribunal : Les demandes principale et reconventionnelle des parties ayant été introduites dans les délai et forme de la loi et n’étant pas spécialement contestées quant à leur recevabilité sont à dire recevables. Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Conformément audit article, il appartient aux parties d’établir le bien-fondé de leurs demandes respectives. Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail conclu en date du 13 juin 2016, ayant pris effet le 1er juillet 2016 pour une durée d’une année, bail renouvelable d’année en année, PERSONNE3.) et PERSONNE5.) ont donné en location aux consorts GROUPE1.) un appartement au 4ème étage dans un immeuble sis à L-ADRESSE4.), moyennant paiement le 4 premier de chaque mois d’un loyer de 2.300 euros et d’une avance sur charges locatives de 280 euros et contre fourniture d’une garantie locative de 6.900 euros. Il n’est pas contesté que PERSONNE3.) est en droit de représenter l’indivision. Les consorts GROUPE1.) ont résilié le contrat de bail avec effet au 31 mai 2023. PERSONNE3.) a fait appel à la garantie bancaire à concurrence d’un montant de 6.900 euros. La garantie locative est une sûreté destinée à permettre au bailleur de se faire payer les sommes dues. Elle est destinée, sauf stipulation contraire prévue au contrat, à assurer au bailleur le recouvrement de toute créance qui peut naître du contrat de bail, du défaut de paiement de loyers ou de charges, de la résolution pour inexécution fautive, de dégradations ou de dégâts locatifs. 1) La demande principale dirigée contre la société SOCIETE1.) S’il résulte certes des pièces versées en cause que PERSONNE3.) a recouru aux services de l’agence immobilière SOCIETE1.) pour le représenter entre autres en rapport avec l’établissement de l’état des lieux de sortie, il est cependant constant que la société SOCIETE1.) n’a pas la qualité de bailleresse et n’est pas la bénéficiaire de la garantie locative. Il échet de donner acte aux consorts GROUPE1.) de la renonciation à leur demande dirigée contre la société SOCIETE1.). Au vu de cette renonciation, la société SOCIETE1.) est fondée à réclamer une indemnité de procédure aux consorts GROUPE1.) à concurrence du montant de 350 euros. Les consorts GROUPE1.) sont en conséquence condamnés à payer à la société SOCIETE1.) la somme de 350 euros. Par ailleurs, les frais et dépens de l’instance liés à la demande dirigée contre la société SOCIETE1.) sont à mettre à charge des consorts GROUPE1.). Afin de pouvoir déterminer le montant auquel pourra, le cas échéant, prétendre les consorts GROUPE1.) au titre du remboursement de la garantie locative, il convient d’abord d’examiner la demande reconventionnelle formulée par PERSONNE3.) pour s’y opposer. 2) La demande reconventionnelle Suivant l’article 1730 du Code civil, s’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. 5 Selon les dispositions de l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédant celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur. La présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du Code civil précité est une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute du locataire. Cette preuve est rapportée si ce dernier établit que les dégradations sont dues au simple usage normal et légitime de la chose louée ou l’existence d’une cause étrangère qui ne lui est pas imputable ou que certains dégâts existaient lors de la délivrance du bien loué, sauf si le locataire a reconnu que les lieux se trouvaient en bon état. Le preneur n’est pas responsable des dégradations et pertes provenant du simple usage normal de la chose, de son usure et de sa vétusté. En usant du bien loué en bon père de famille, le locataire n’encourt aucun reproche, même s’il en résulte inévitablement des traces d’usure, tout usage, fût-il normal, est en effet de nature à laisser des traces dans une certaine mesure. Il n’est donc pas obligé de procéder à une remise à neuf des lieux à la fin du bail, même si l’immeuble lui avait été délivré dans un état impeccable, entièrement rénové. Conformément à l’article 1315 du Cod