## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-03-14, n° 976 (JPLBail)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 976 /24 Dossier no. L-BAIL-697/23 AUDIENCE PUBLIQUE DU 14 mars 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse, comparant par Maître Pierre REUTER, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ET SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE1.), représentée par son gérant actuellement en fonctions partie défenderesse, comparant par Maître Bernard FELTEN, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 13 octobre 2023. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 23 novembre 2023. Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 1er février 2024. A cette audience Maître Laurent Welter, en remplacement de Maître Pierre REUTER, qui se présenta pour PERSONNE1.), et Maître Tuce ISIK, en remplacement de Maître Bernard FELTEN, qui se présenta pour la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants: Suivant contrat de bail commercial conclu en date du 24 mars 2005, ayant pris effet au 1er mars 2005 pour une durée de 6 années, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année, PERSONNE2.) a donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL (ci-après désignée : la société SOCIETE1.)) un bureau ainsi que des annexes d’atelier d’une surface approximative de 390 m2, comprenant entre autres un parking extérieur, un atelier et un dépôt sis à L-ADRESSE1.), moyennant paiement d’avance au début de chaque mois d’un loyer de 1.000 euros et d’une avance sur charges locatives de 100 euros. Suite au décès de PERSONNE2.), PERSONNE1.) a repris le prédit contrat de bail. B. La procédure et les prétentions des parties : Par requête déposée en date du 13 octobre 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de la société SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - - voir prononcer la résiliation, sinon résolution judiciaire du contrat de bail commercial conclu entre parties aux torts exclusifs de la partie défenderesse ; voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués endéans le mois de la notification de la décision à intervenir ; voir autoriser d’ores et déjà la partie requérante à faire expulser la partie défenderesse des lieux loués avec tous ceux qui s’y trouvent de son chef dans le mois de la notification de la décision à intervenir, au besoin à l’aide de la force publique, les frais en résultant récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y affectés ; voir condamner la partie défenderesse à payer à la partie requérante la somme de 20.734,41 euros ou tout autre montant même supérieur à arbitrer par le tribunal ou à dires d’expert; 2 - - voir dire que la condamnation portera des intérêts au taux légal à partir du 1er août 2023, date d’une mise en demeure, sinon à partir de la présente requête, sinon à partir du jour de la convocation, sinon à partir du jour du jugement à intervenir, le tout jusqu’à solde, avec majoration du taux d’intérêt légal de trois points à l’expiration d’un délai de trois mois à partir de la notification du jugement à intervenir ; voir condamner la société SOCIETE1.) à payer à la partie requérante une indemnité de procédure de 3.500 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; voir condamner la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 697/23. A l’audience des plaidoiries, la partie requérante augmente sa demande à 24.166,70 euros. Il échet de lui en donner acte. La société SOCIETE1.) réclame à titre reconventionnel une indemnité de 25.000 euros pour trouble de jouissance ainsi qu’une remise en état des lieux loués. Subsidiairement, elle sollicite l’institution d’une expertise pour déterminer les désordres affectant les lieux loués ainsi que son état d’insalubrité et pour déterminer et chiffrer les moyens nécessaires pour remettre les lieux loués dans un bon état locatif, sinon pour fixer une moins-value. Elle demande encore à titre reconventionnel la suspension de l’adaptation indiciaire depuis 2018 ainsi que la réduction à 50 % à partir du jugement à intervenir. Elle sollicite finalement l’octroi d’une indemnité de procédure de 2.000 euros. C. L’argumentaire des parties : Sur base des faits constants ci-avant énoncés, PERSONNE1.) fait valoir que le loyer n’a jamais été adapté à l’indice contractuellement convenu à l’article 10 du contrat de bail. L’indice auquel les parties auraient voulu faire référence serait celui par rapport auquel les loyers commerciaux sont en général révisés, à savoir l’indice général raccordé à la base 100 du 1er janvier 1948 publié par le Statec. La locataire refuserait de régler les arriérés redus au titre de l’adaptation indiciaire et le terme courant du loyer adapté en application de l’indice, ce qui constituerait une faute caractérisée dans le chef de la locataire et autoriserait la bailleresse à demander la résiliation judiciaire du bail ainsi que son déguerpissement forcé. La société SOCIETE1.) s’oppose à la demande en faisant valoir que l’indice visé ne résulte pas du contrat de bail et que la bailleresse ne lui a jamais remis le décompte annuel prévu par le contrat de bail. Elle invoque ensuite l’exception d’inexécution au motif que les lieux loués se trouvent dans un état d’insalubrité depuis 2018 documenté par les photos versées, ce qui aurait engendré un trouble de jouissance dans son chef. Ainsi, le plafond serait en train de s’écrouler, des briques tomberaient du mur, la toiture ne serait pas étanche de nature à occasionner des inondations et des moisissures, les toilettes seraient inutilisables, la 3 ventilation et le chauffage ne fonctionneraient pas. Elle aurait dénoncé ces problèmes à la bailleresse, qui n’aurait pas réagi. Elle reproche ainsi à la bailleresse d’avoir violé les articles 1719, 1720 et 1721 du Code civil. PERSONNE1.) fait répliquer que les lieux loués se sont trouvés dans un état vétuste, mais non pas insalubre depuis le début du bail sans réclamation de la part de la locataire. La partie adverse n’établirait aucunement l’état insalubre qu’elle invoque, de sorte que l’exception d’inexécution et la demande reconventionnelle seraient à rejeter. La société SOCIETE1.) donne à considérer que les lieux loués se sont trouvés dans un état vétuste depuis 20 années, mais que leur état est devenu insalubre depuis peu de temps. D. L’appréciation du Tribunal : La demande de PERSONNE1.) et la demande de la société SOCIETE1.) ayant été introduites dans les délai et forme de la loi et n’étant pas contestées quant à leur recevabilité sont à dire recevables. Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Conformément audit article, il appartient aux parties d’établir le bien-fondé de leurs demandes respectives. 1) L’adaptation indiciaire Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail commercial conclu en date du 24 mars 2005, ayant pris effet au 1er mars 2005 pour une durée de 6 années, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année, PERSONNE2.) a donné en location à la société SOCIETE1.) un bureau ainsi que des annexes d’atelier d’une surface approximative de 390 m2, comprenant entre autres un parking extérieur, un atelier et un dépôt sis à LADRESSE1.), moyennant paiement d’avance au début de chaque mois d’un loyer de 1.000 euros et d’une avance sur charges de 100 euros. Il convient ensuite de constater que l’article 10 du contrat de bail en question a la teneur suivante : « Le loyer sera ajusté tous les -5(cinq) points de l’indice (uniquement valable pour baux commerciaux) ». Il est constant en cause que suite au décès de PERSONNE2.), PERSONNE1.) a repris le prédit contrat de bail. L’intention des parties de soumettre le loyer à indexation ressort donc clairement du contrat de bail. 4 Contrairement aux affirmations de la société SOCIETE1.), la stipulation contractuelle du contrat de bail relative à la production d’un décompte par le bailleur une fois par an au moins se rattache d’après le libellé dudit contrat aux charges locatives et non pas à l’adaptation indiciaire. Une clause d’indexation est une clause d’échelle mobile qui consiste à faire varier automatiquement, dans un contrat à exécution successive, la valeur d’une prestation, dans le cas du bail, le loyer, en fonction d’un indice économique de manière à conserver sa valeur par rapport à l’évolution des prix. Une telle clause est valable dans des contrats qui ne tombent pas sous le champ d’application de la loi du 21 septembre 2006, ce qui est le cas en l’espèce. L’adaptation indiciaire est automatiquement exigible aux échéances conventionnellement prévues pour le paiement du loyer, dont elle fait partie intégrante. En principe, le locataire doit lui-même faire les calculs pour l’application de la clause indiciaire. L’application des adaptations indiciaires est automatique, le locataire étant obligé de suivre l’évolution indiciaire et d’adapter le loyer le moment venu, ce sans invitation préalable du bailleur. Quand le bail n’a subordonné l’effet de la clause d’indexation du loyer à aucune demande préalable, cette clause doit recevoir application de plein droit. Si le bailleur oublie de demander les adaptations indiciaires, il pourra les demander rétroactivement. Il a en effet été décidé qu’on ne peut prétendre que le bailleur aurait renoncé aux adaptations indiciaires en ne réclamant pas les majorations et en acceptant les loyers sans la majoration, puisqu’il est de principe que les renonciations ne se présument. Ainsi, l’acceptation par le bailleur des paiements du locataire n’entraîne extinction que du droit exécuté et ne vaut pas en soi renonciation à d’autres droits. Si doute il y avait, il aurait dès lors appartenu à la locataire de contacter le bailleur en début de bail afin de fixer l’indice applicable, ce qui n’a pas été fait en l’espèce. A défaut de choix exprès résultant du contrat, il y a lieu de recourir aux indices usuellement appliqués au Luxembourg, soit ceux publiés par le STATEC. C’est donc à bon droit que la bailleresse s’est référée à l’indice C « Evolution de l’indice de base 100 au 1.1.1948 » publié par le STATEC. b) L’exception d’inexécution 5 Dans les contrats synallagmatiques, les deux obligations doivent être exécutées simultanément. Chacune des parties n’est en droit d’exiger la prestation qui est due qu’autant qu’elle offre d’exécuter la sienne. Réciproquement, elle peut refuser à exécuter sa prestation tant que le cocontractant n’offre pas lui-même d’exécuter. Ce refus se manifeste par l’exception d’inexécution. L’exception d’inexécution, prévue à l’article 1134-2 du Code civil, ne permet au locataire de suspendre l’exécution de son obligation de payer les loyers que si le bailleur ne s’exécute pas lui-même de ses propres obligations contractuelles. L'exception d’inexécution ne peut dès lors jouer qu'en cas de nécessité. Le preneur ne doit user de ce moyen de se faire à soi-même justice provisoire que s'il n'a pas à sa disposition des moyens plus normaux pour arriver à ses fins. En matière de bail, il existe une connexité entre l’obligation du bailleur d’entret