Le jugement rendu par la Justice de paix de Diekirch le 18 mars 2024 (n° 000/24, rôle du tribunal en matière de bail à loyer) apporte une précision utile sur les conditions de mise en œuvre de l'exception d'inexécution par le preneur d'un bail d'habitation. Le juge de paix rappelle que cette exception suppose une inexécution grave, réelle et imputable au bailleur, et qu'elle ne peut en principe justifier la suspension du paiement du loyer que lorsque les lieux loués sont totalement impropres à l'usage convenu, c'est-à-dire lorsqu'existe une « impossibilité totale d'utiliser les lieux loués ». En l'espèce, la présence persistante d'une odeur nauséabonde, constatée lors d'une visite des lieux ordonnée avant dire droit, et l'échec des interventions du bailleur sur le réseau d'évacuation conduisent le tribunal à considérer que l'habitation était rendue impossible. Le locataire étant fondé à suspendre le paiement de son loyer, le bailleur est débouté de ses demandes en paiement d'arriérés, en résiliation du bail et en déguerpissement. La décision, qui procède par motifs de fait fortement circonstanciés, mérite une lecture attentive quant à son articulation avec le droit commun des contrats et le droit spécifique du bail d'habitation. ## I. Faits et procédure La société en nom collectif SOCIETE1.) a donné à bail à PERSONNE2.) un logement, en l'espèce une chambre, dont le loyer a été librement fixé entre les parties. À compter du mois d'octobre 2023, le locataire a cessé de régler le loyer, invoquant le défaut d'habitabilité des lieux. Le bailleur a alors saisi la justice de paix d'une demande en paiement d'arriérés de loyer, en résiliation du bail et en déguerpissement du preneur. Par jugement n° 240/24 du 26 février 2024, le tribunal de paix, statuant avant tout autre progrès en cause, a ordonné une visite des lieux en présence des parties, fixée au 8 mars 2024, et réservé les droits et moyens des parties ainsi que les frais. La visite des lieux ayant été effectuée, le tribunal a repris l'affaire en délibéré et rendu le jugement commenté à l'audience publique du 18 mars 2024. Le juge y relève notamment que la bailleresse ne conteste pas avoir été sommée par le locataire de remédier au problème, et qu'une intervention sur la canalisation ou le système d'évacuation des eaux est restée sans effet. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problème de droit.** La question posée au juge était de savoir si le locataire d'un logement, qui suspend le paiement de son loyer en raison de désordres affectant les lieux, peut valablement se prévaloir de l'exception d'inexécution, et si, dans l'affirmative, le bailleur peut obtenir le paiement des loyers échus, la résiliation du bail et le déguerpissement du preneur. **Motifs.** Le tribunal commence par écarter toute remise en cause du prix du loyer, celui-ci ayant été librement convenu et accepté par le preneur compte tenu de l'objet du bail. Le juge ne saurait, en principe, substituer son appréciation à celle des parties sur ce point. Sur le terrain de l'exception d'inexécution, le tribunal rappelle la condition d'un manquement grave, une véritable inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance et d'entretien. Il se réfère à une jurisprudence constante admettant que le locataire ne peut suspendre le paiement du loyer que dans l'hypothèse d'une « impossibilité totale d'utiliser les lieux loués », en citant plusieurs décisions de la juridiction d'arrondissement et de la justice de paix ainsi qu'une source doctrinale. Appliquant ce critère, le juge constate que la chambre est imprégnée d'une odeur nauséabonde persistante, insuffisamment dissipée par l'aération, et perceptible jusque dans le couloir. Il relève l'échec des interventions du bailleur, lequel n'a pas contesté avoir été sommé de remédier au désordre. Le tribunal estime que ces désordres rendent l'habitation des lieux impossible, sans qu'il soit nécessaire de se prononcer sur les infiltrations, l'humidité, ni sur le non-respect des exigences de sécurité, d'hygiène, de salubrité et d'habitabilité. Il en déduit que le locataire était fondé à « se faire justice à lui-même » en suspendant unilatéralement le paiement de son loyer, et accueille l'exception d'inexécution. Dès lors que le preneur n'était pas tenu au paiement, le bailleur est débouté de l'ensemble de ses demandes : arriérés de loyer, résiliation du bail et déguerpissement. Les dépens sont mis à sa charge. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique La décision présente un intérêt double. D'une part, elle confirme la rigueur du