Le jugement n° 329/24 rendu le 18 mars 2024 par la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer, apporte une double clarification en droit luxembourgeois du bail d'habitation. D'une part, il rappelle le caractère d'interprétation stricte de la compétence matérielle du juge de paix fondée sur l'article 3, point 3°, du Nouveau Code de procédure civile, et l'ordre public de cette compétence : le gérant d'une agence immobilière, qui n'a pas la qualité de bailleur, ne peut être attrait devant cette juridiction sur le fondement du bail, sa responsabilité relevant du droit commun. D'autre part, le tribunal précise l'effet de la vente d'un immeuble loué : la subrogation de l'acquéreur dans les droits et obligations du bailleur ne vaut que pour l'avenir, de sorte que les dettes nées avant la cession demeurent à la charge de l'ancien bailleur, lequel conserve la qualité de défendeur utile. Le jugement déclare en outre recevable une requête au regard de l'exigence de clarté du libellé et ordonne la réouverture des débats pour l'établissement du décompte des charges, réservant les demandes et les frais. ## I. Faits et procédure Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Diekirch le 27 octobre 2023, deux locataires, les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.), ont fait convoquer leur ancien bailleur, PERSONNE3.), et PERSONNE4.), gérant de l'agence immobilière SOCIETE2.), afin d'obtenir la reconnaissance de la responsabilité du bailleur dans une surconsommation de chauffage, la restitution des charges provisoires indûment perçues, le remboursement de 50 % des loyers versés entre octobre 2019 et le 15 janvier 2023, la restitution de la garantie locative, ainsi que le remboursement, par le gérant, de sommes perçues pour une prestation effectuée pour le compte du bailleur. Les locataires exposaient que le système de chauffage du logement, loué le 15 octobre 2019 en vertu d'un contrat du 26 septembre 2019, aurait été défaillant jusqu'au 9 mai 2023, date à laquelle un chauffagiste aurait identifié un problème lié aux blocs monotubes des radiateurs, la chaudière fonctionnant comme si les radiateurs étaient constamment en demande. Ils soutenaient avoir subi la plus forte consommation de la copropriété et s'être trouvés dans l'impossibilité de contrôler leur consommation réelle. Leur première contestation écrite datait du 19 avril 2023, postérieure à la vente de l'appartement intervenue par acte notarié du 14 février 2023 au profit de PERSONNE6.). Les défendeurs ont soulevé, avant toute défense au fond, l'incompétence ratione materiae du juge de paix, la nullité pour libellé obscur, l'irrecevabilité pour défaut de chiffrage, le défaut de qualité à agir, ainsi que l'irrecevabilité tirée de l'emploi de la requête au lieu de la citation. Le bailleur a en outre sollicité la réserve de sa demande reconventionnelle en paiement d'arriérés de charges locatives, évaluée à environ 3.590 euros. Après l'audience du 4 mars 2024, le tribunal a pris l'affaire en délibéré et a rendu le jugement commenté. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La première question tenait à la compétence matérielle du juge de paix siégeant en matière de bail à loyer pour connaître d'une action dirigée contre un gérant d'agence immobilière. Le tribunal rappelle que l'article 3, point 3°, du Nouveau Code de procédure civile attribue au juge de paix les « contestations entre bailleurs et preneurs relatives à l'existence et à l'exécution des baux d'immeubles ». Cette compétence d'exception étant d'interprétation stricte, elle ne couvre que les litiges entrant dans ce cadre. L'incompétence qui en résulte est d'ordre public, peut être relevée d'office sous réserve du contradictoire, et ne peut faire l'objet d'une renonciation. Constatant qu'il n'était pas contesté que le gérant n'avait jamais eu la qualité de bailleur ni de partie au bail, le tribunal s'est déclaré matériellement incompétent à son égard. La deuxième question portait sur l'effet de la vente de l'immeuble loué. L'acte notarié contenait une clause imposant à l'acquéreur le respect des baux et le subrogeant dans les droits du vendeur contre les locataires. Le tribunal rappelle que la subrogation de l'acquéreur quant au bail n'opère que pour l'avenir ; les dettes du bailleur nées antérieurement à la vente demeurent à sa charge, et il reste créancier du preneur pour les sommes antérieures, sauf stipulation dérogatoire expresse. Les griefs formulés portant sur la période antérieure à la cession