## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-03-21, n° 1079 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 1079/24 L-BAIL-125/23 L-BAIL-628/23 Audience publique du 21 mars 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1) PERSONNE1.), 2) PERSONNE2.), demeurant tous les deux à L-ADRESSE1.) parties demanderesses sub 1-2) comparant par Maître Réjane JOLIVALT, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et PERSONNE3.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse comparant initialement par Maître Réguia AMIALI, avocat à la Cour, ensuite par Maître Zohra BELESGAA, avocat à la Cour, cette dernière ayant déposé mandat étant présente lors de l’audience du 15 février 2024 -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire L-BAIL-125/23 fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 1er mars 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 20 avril 2023. Lors de la prédite audience, Maître Réguia AMIALI, se présenta pour la partie défenderesse et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience publique du 15 juin 2023, puis refixée au 12 octobre 2023. Par courrier du 11 octobre 2023, Maître Zohra BELESGAA informa le tribunal, qu’elle avait été chargée de la défense de la partie défenderesse en remplacement de Maître Réguia AMIALI. L’affaire L-BAIL-628/23 fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposé au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 27 septembre 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 12 octobre 2023, ensemble avec le rôle L-BAIL-125/23. Lors de la prédite audience, les deux affaires furent fixées aux fins de plaidoiries à l’audience publique du 21 décembre 2023. Lors de cette audience, Maître Zohra BELESGAA se présenta pour la partie défenderesse et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience publique du 15 février 2024. Par courrier du 6 février 2024, Maître Zohra BELESGAA informa le tribunal du dépôt de son mandat. Lors de la dernière audience du 15 février 2024, Maître Réjane JOLIVALT, et PERSONNE3.), furent entendues en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, 2 le jugement qui suit: Faits et rétroactes Par requête déposée au greffe du Tribunal de Paix de Luxembourg le 1er mars 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) devant le Tribunal de céans pour: - voir constater la résolution du contrat de bail du 28 septembre 2021 par une lettre de résiliation avec effet immédiat à la date du 1er février 2023 et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de bail avec effet immédiat pour fautes graves dans le chef de PERSONNE3.), - partant voir ordonner le déguerpissement forcé de PERSONNE3.) endéans le délai de 48 heures à compter de la notification du présent jugement, - voir condamner PERSONNE3.) à leur payer des arriérés de loyers à hauteur de 6.720 euros, - voir condamner PERSONNE3.) à leur payer le décompte pour charges à hauteur de 197,76 euros, - voir condamner PERSONNE3.) au paiement de la somme de 1.500 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile. Cette affaire fut inscrite sous le numéro de rôle L-BAIL-125/23. Par requête déposée au greffe du Tribunal de Paix de Luxembourg le 27 septembre 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont fait convoquer PERSONNE3.) devant le Tribunal de céans pour: - voir condamner PERSONNE3.) à leur payer des arriérés de loyers à hauteur de 6.000 euros; - voir condamner PERSONNE3.) à leur payer le décompte pour charges à hauteur de 197,76 euros, - voir condamner PERSONNE3.) à leur payer une indemnité de relocation à hauteur de 4.000 euros, - voir condamner PERSONNE3.) à leur payer la somme de 2.250,57 euros à titre de frais de remise en état de l’appartement en question - voir condamner PERSONNE3.) au paiement de la somme de 1.500 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile. Cette affaire fut inscrite sous le numéro de rôle L-BAIL-628/23. 3 Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la jonction des affaires inscrites sous les numéros de rôle L-BAIL-125/23 et L-BAIL628/23 et de statuer par un seul et unique jugement. Par un courrier déposé au greffe du Tribunal le 12 mars 2023, PERSONNE3.) a versé des pièces en cours de délibéré. Suivant l’article 64 du Nouveau Code de Procédure civile, les parties doivent se faire connaître mutuellement en temps utile les moyens de fait sur lesquels elles fondent leurs prétentions, les éléments qu’elles produisent et les moyens de droit qu’elles invoquent afin que chacune soit à même d’organiser sa défense. Suivant l’article 282 du Nouveau Code de procédure civile, le juge peut écarter du débat les pièces qui n’ont pas été communiquées en temps utile. Les débats étant clos avec la prise en délibéré de l’affaire, il s’ensuit qu’eu égard au principe du respect du contradictoire, les moyens nouveaux et pièces nouvelles versées en cours de délibéré par les parties ne sont pas à prendre en considération. En effet, « Le juge doit en toutes circonstances faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction. Il ne peut retenir dans sa décision les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement. » (article 65, alinéas 1er et 2 du Nouveau Code de procédure civile). Il s’ensuit que les pièces versées en cours de délibéré par PERSONNE3.) sont à rejeter. Les moyens et prétentions de parties PERSONNE1.) et PERSONNE2.) A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font valoir que par un contrat de bail du 28 septembre 2021, ils ont donné en location à PERSONNE3.) un appartement sis à L-ADRESSE3.). Le loyer mensuel a été fixé à 2.000 euros, à augmenter de 240 euros par mois à titre d’avances sur charges. Dès l’entrée en relation des parties, la locataire, de façon répétée, ne se serait pas acquittée des loyers et des avances sur charges à l’échéance prévue, à savoir au premier de chaque mois. Plusieurs mises en demeure orales et écrites seraient restées lettre morte, de façon à ce que les arriérés de loyers et les avances sur charges se chiffreraient actuellement à la somme de 6.720 euros. 4 PERSONNE1.) et PERSONNE2.) reprochent encore à PERSONNE3.) de ne pas avoir joui de l’appartement en bon père de famille alors qu’elle et ses enfants se seraient adonnés à une production excessive de bruit. Ces nuisances auraient été d’une gravité telle à forcer un autre locataire à résilier son contrat de bail (voir pièce 5 de Me JOLIVALT). Pour motiver ses retards de paiement, PERSONNE3.) s’était prévalue de plusieurs désordres auxquels PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient néanmoins remédié notamment en faisant nettoyer des moisissures. En date du 6 février 2023, une visite des lieux ensemble avec un expert en matière de bâtiments aurait été effectuée. Aux termes d’un rapport du 10 février 2023 versé en pièce 9, les désordres invoqués par PERSONNE3.), à savoir l’apparition récurrente de moisissures, seraient causés par un défaut de ventilation et de chauffage. L’expert aurait encore constaté que le ventilateur extraction de la salle de bains n’aurait pas été nettoyé correctement. Par un courrier du 1er février 2023, PERSONNE3.) aurait informé les bailleurs de son intention de résilier le contrat de bail. Cette résiliation serait actuellement acceptée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) et un état des lieux de sortie du 31 mars 2023, coïncidant avec le déguerpissement effectif de PERSONNE3.), a été dressé. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) renoncent partant à leur demande en résiliation du contrat de bail et tendant au déguerpissement forcé de PERSONNE3.). Il y a lieu de leur en donner acte. Dans le cadre de l’état des lieux de sortie, il aurait été constaté que l’appartement en question était propre mais que plusieurs défauts se présenteraient, à savoir: - trois étagères en verre du congélateur seraient été cassés, - la porte de la chambre 2 seraient fissurée sur le mécanisme de la serrure, autour des charnières et dans le chambranle, - l’évier de la salle de bains serait fissuré, entraînant un défaut d’étanchéité, - des taches de moisissures seraient visibles dans la chambre 1 et dans la salle de bains, - deux clefs de la porte d’entrée de la résidence seraient cassées et - la clé de la boîte aux lettres serait cassée. Sur base des principes de l’article 1732 du Code civil, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent à la condamnation de PERSONNE3.) au paiement de la somme de 2.250,57 euros à titre de réparation des dégâts locatifs. Au vu de l’importance des travaux de remise en état et de la résiliation fautive du contrat de bail par la défenderesse, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent encore à la condamnation de PERSONNE3.) au paiement de la somme de 4.000 5 euros, soit à l’équivalent de deux mois de loyers, à titre d’indemnité de relocation. En effet, le logement en question aurait pu être reloué à compter du 1er juin 2023. Enfin, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent à la condamnation de PERSONNE3.) aux décomptes de charges des années 2021-2022 à concurrence de 197,76 euros et des années 2022-2023 à concurrence de 878,39 euros. PERSONNE3.) PERSONNE3.) conteste les demandes adverses relatives aux arriérés de loyers, aux dégâts locatifs, à l’indemnité de relocation et relative à l’allocation de deux indemnités de procédure. La défenderesse est cependant d’accord à payer les décomptes de charges. Quant aux arriérés de loyers, PERSONNE3.) fait valoir qu’elle n’a certes pas payé les loyers et les avances sur charges pour le montant réclamé par les bailleurs, à savoir pour le montant de 6.720 euros mais qu’elle avait informé les parties demanderesses qu’elle était confrontée à une période difficile dans sa vie. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient acquiescé à ses difficultés en lui proposant même de signer un avenant au contrat de bail pour reporter la date de paiement du loyer du 1er du mois à une date ultérieure. Cet avenant n’aurait cependant jamais été signé en cause. Au long de l’occupation des lieux, plusieurs défauts relatifs à des moisissures auraient été constatés. Les bailleurs n’auraient cependant que très timidement répondu à ces défauts, se limitant, par exemple, à un simple nettoyage des parties affectées au JAVEL. La pièce 9 versée de l’autre côté de la barre, à savoir une pièce établie par PERSONNE4.) et intitulée rapport d’expertise ne saurait valoir comme preuve d’un défaut d’entretien dans le chef de PERSONNE3.). Il s’agirait en effet d’une pièce unilatérale sans la moindre preuve probante. PERSONNE3.) conteste encore en bloc les revendications adverses tendant à sa condamnation à titre de dégâts locatifs sans autre précisions, même sur question du Tribunal de faire état du détail de ses contestations. PERSONNE3.) conteste ensuite l’indemnité de relocation sollicitée par PERSONNE1.) et PERSONNE2.) alors qu’aucune visite de l’appartement n’aurait été organisée pendant la période d’occupation et que la résiliation n’aurait pas été fautive. Enfin, PERSONNE3.) a formulé deux demandes reconventionnelles, à savoir: 6 - la condamnation de PERSONNE1.) et de PERSONNE2.) à lui rembourser la garantie locative à hauteur de 4.000 euros, - la réduction des loyers pour défaut de jouissance pour la période de fin novembre 2021 jusqu’au déguerpissement effectif. PERSONNE3.) conclut à une réduction de 600 euros par mois, soit à l’application d’un loyer mensuel de 1.400 euros. Il y a lieu de donner acte à PERSONNE3.) de ses demandes reconventionnelles. PERSONNE1.) et PERSONNE2.) PERSONNE1.) et PERSONNE2.) concluent