Le jugement n° 346/24 rendu par la Justice de paix de Diekirch le 25 mars 2024 constitue une illustration méthodique du régime de la fin du bail d'habitation en droit luxembourgeois, à l'interface du droit commun des obligations et du contentieux locatif. Le juge y opère une distinction nette entre les différents postes de préjudice invoqués par le bailleur : les arriérés de loyer et de charges, l'indemnité d'indisponibilité, l'indemnité de relocation, les dégâts locatifs et les frais d'huissier. Sur le fond, la décision retient que la résiliation anticipée des locataires, bien que irrégulière au regard du préavis contractuel, a finalement été ramenée au terme de trois mois, de sorte que les loyers des mois de mai et juin 2021 demeurent dus. Elle affirme avec netteté que l'indemnité d'indisponibilité couvre la perte de jouissance subie par le bailleur durant la remise en état, sans que celui-ci doive attendre les conclusions d'une mesure d'instruction pour engager les travaux. Elle refuse en revanche l'indemnité de relocation de l'article 1760 du Code civil, faute de résiliation fautive imputable aux locataires. Enfin, elle impute les dégâts liés aux moisissures aux occupants, en raison d'une aération insuffisante, tout en rejetant les travaux de mise en peinture qui relèvent de l'usure normale. ## I. Faits et procédure Par contrat de bail du 12 août 2020, prenant effet au 1er septembre 2020, PERSONNE1.) a donné en location à PERSONNE2.) et PERSONNE3.) un appartement sis dans un immeuble en copropriété. Dès octobre 2020, les locataires ont constaté l'apparition de moisissures sur le mur de la chambre à coucher. Par courrier du 13 mars 2021, ils ont résilié le bail avec effet immédiat, en invoquant l'inhabitabilité des lieux. La bailleresse a fait réagir par courrier du 25 mars 2021, exigeant le respect du préavis contractuel de trois mois et la réparation des dégâts. Les locataires ont, par courrier du 31 mars 2021, acquiescé à une résiliation prenant effet au 30 juin 2021. L'expert mandaté par la bailleresse n'a pas pu déterminer l'origine des moisissures, tandis que l'Union luxembourgeoise des consommateurs imputait celles-ci à des ponts thermiques, sans toutefois produire le rapport de son inspecteur. Une mesure de consultation ordonnée en référé le 18 novembre 2021 a finalement conclu, le 15 juin 2022, à l'exclusion des ponts thermiques et à une humidité de surface liée à une aération insuffisante imputable aux occupants. Les clés ont été remises le 30 juin 2021. Deux constats d'huissiers ont été dressés, l'un à la demande des locataires le 29 juin 2021, l'autre à celle de la bailleresse le 30 juin 2021, ce dernier faisant état d'une peinture défectueuse et d'un appartement nécessitant un nettoyage approfondi. Saisi par requête du 11 décembre 2023, le tribunal de paix était appelé à statuer sur un ensemble de demandes pécuniaires, les locataires concluant reconventionnellement à la restitution de la garantie locative. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le litige posait plusieurs questions de droit. La première consistait à déterminer si les loyers postérieurs à une résiliation irrégulière demeurent dus. Le tribunal répond par l'affirmative : la résiliation n'ayant été effective qu'à l'expiration du préavis contractuel de trois mois, les loyers de mai et juin 2021 sont exigibles, ce qui conduit à la condamnation au paiement de 2.040 euros, outre 603,64 euros d'arriérés de charges. La deuxième question portait sur l'indemnité d'indisponibilité. Le juge rappelle, en s'appuyant sur la doctrine, que la reprise de jouissance par le bailleur n'exclut pas l'indisponibilité lorsque les lieux ne sont pas restitués en leur état et que des travaux sont nécessaires. L'indemnité couvre alors la perte de jouissance pendant la constatation des dégâts et la durée des travaux. Le tribunal écarte l'argument des locataires selon lequel la bailleresse aurait tardé : la mesure d'instruction ne portait que sur l'origine des moisissures, dont l'existence n'était pas contestée, et ne faisait pas obstacle à la remise en état préalable, laquelle était d'ailleurs déjà entamée lors de la visite de l'expert. L'indisponibilité est évaluée à deux mois, soit 2.040 euros. La troisième question concernait l'indemnité de relocation fondée sur l'article 1760 du Code civil. Le tribunal considère que ce texte suppose une résiliation fautive du locataire ; or la résiliation, bien qu'anticipée, a été régularisée à l'éché