## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-04-16, n° 1279 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 1279/24 du 16.4.2024 Dossier n° L-BAIL-264/23 Audience publique du seize avril deux mille vingt-quatre ---------------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre 1) PERSONNE1.), 2) PERSONNE2.) et 3) PERSONNE3.), demeurant tous à L-ADRESSE1.) ; parties demanderesses au principal, parties défenderesses sur reconvention, comparant par Maître Philippe SYLVESTRE, avocat à la Cour, assisté par Maître Eléonore TREVISAN, avocat, demeurant tous deux à Luxembourg ; et 1) la société anonyme SOCIETE1.) S.A., établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, sinon par tout autre organe autorisé à 2 / 27 la représenter, inscrite au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) ; partie défenderesse au principal, partie demanderesse sur reconvention, comparant par Maître Emeline DEQUEKER, avocat à la Cour, en remplacement de Maître François REINARD, avocat à la Cour, demeurant tous deux à Luxembourg, et 2) l’établissement public autonome ORGANISATION1.), LUXEMBOURG, établi et ayant son siège social à L-ADRESSE3.), représenté par son comité de direction actuellement en fonctions, inscrit au registre de commerce et des sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO2.) ; partie défenderesse, comparant par Maître Joris FONTAINE, avocat, en remplacement de Maître Géraldine MERSCH, avocat à la Cour, demeurant tous deux à Luxembourg. ------------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée à la minute du présent jugement – déposée au greffe de la justice de paix de Luxembourg le 21 avril 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du mardi, 6 juin 2023 à 9 heures, salle JP 0.15. Après trois remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du mardi, 16 janvier 2024 à 9 heures, salle JP 0.15. Les parties demanderesses au principal et défenderesses sur reconvention, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), comparurent par Maître Philippe SYLVESTRE, avocat à la Cour, assisté par Maître Eléonore TREVISAN, avocat, tandis que la partie défenderesse au principal et demanderesse sur reconvention, la société anonyme SOCIETE1.) S.A., comparut par Maître Emeline DEQUEKER, avocat à la Cour, en remplacement de Maître François REINARD, avocat à la Cour. L’autre partie défenderesse, l’établissement public autonome ORGANISATION1.), LUXEMBOURG, comparut par Maître Géraldine MERSCH, avocat à la Cour. Après avoir entendu les mandataires des parties en leurs explications et conclusions, le tribunal refixa l’affaire pour continuation des débats à l’audience 3 / 27 publique du mardi, 5 mars 2024 à 9 heures, salle JP 0.15, lors de laquelle elle fut utilement retenue. Les parties demanderesses au principal et défenderesses sur reconvention, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.), recomparurent par Maître Philippe SYLVESTRE, avocat à la Cour, assisté par Maître Eléonore TREVISAN, avocat, tandis que la partie défenderesse au principal et demanderesse sur reconvention, la société anonyme SOCIETE1.) S.A., recomparut par Maître Emeline DEQUEKER, avocat à la Cour, en remplacement de Maître François REINARD, avocat à la Cour. L’autre partie défenderesse, l’établissement public autonome ORGANISATION1.), LUXEMBOURG, comparut par Maître Joris FONTAINE, avocat, en remplacement de Maître Géraldine MERSCH, avocat à la Cour. Les mandataires des parties furent entendus en leurs explications et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, le jugement qui suit : Par requête déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 21 avril 2023, PERSONNE1.), PERSONNE2.) et PERSONNE3.) (ci-après les « ASSOCIES ») ont sollicité la convocation de la société anonyme SOCIETE1.) S.A. (ci-après la société « SOCIETE1.) ») et de l’établissement public ORGANISATION1.), LUXEMBOURG devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - voir condamner la société SOCIETE1.) à leur restituer l’original de la garantie bancaire sous peine d’une astreinte de 1.000.- euros « par jour de retard dans un délai de huit jours à compter de la signification du jugement à intervenir » ; - voir condamner la société SOCIETE1.) à leur payer la somme de 11.400.euros, avec les intérêts légaux de retard à partir de la demande en justice jusqu’à solde ; - « faire défense à la ORGANISATION1.) de procéder à l’exécution de la garantie bancaire ». Les ASSOCIES réclament en outre une indemnité de procédure de 3.000.- euros, la condamnation de la société SOCIETE1.) aux frais et dépens de l’instance, « avec distraction au profit de Me Philippe Sylvestre, qui affirme en avoir fait l’avance », ainsi que l’exécution provisoire du jugement à intervenir. La demande est régulière en la forme et partant recevable. 4 / 27 Lors de l’audience des plaidoiries, les ASSOCIES ont renoncé à leurs demandes à voir condamner la partie adverse à leur restituer l’original de la garantie bancaire sous peine d’astreinte, de faire défense à l’établissement public ORGANISATION1.), LUXEMBOURG (ci-après la « ORGANISATION1.) ») de procéder à l’exécution de la garantie bancaire et de la renonciation de Maître Philippe SYLVESTRE à sa demande en distraction des frais et dépens de l’instance. Il y a lieu de leur en donner acte. En ce qui concerne leur demande initiale à voir condamner la société SOCIETE1.) à leur payer la somme de 11.400.- euros au titre du remboursement des avances sur charges payées pour les années 2021 et 2022, les ASSOCIES modifient leur demande en concluant à la condamnation de la partie adverse à leur rembourser la somme de 3.672,08.- euros au titre d’un trop-payé de charges pour l’année 2021 et reconnaissent redevoir la somme de 323,70.- euros pour l’année 2022. Ils sollicitent en outre la condamnation de la société SOCIETE1.) à leur rembourser le montant prélevé sur la garantie bancaire à première demande d’un montant de 46.328,50.- euros. Au final, leur demande en condamnation de la SOCIETE1.) s’élève à la somme de 47.025,78.- euros, à augmenter des intérêts légaux de retard à compter de la demande en justice jusqu’à solde, sous peine d’une astreinte de 1.000.- euros par jour de retard dans un délai de huit jours à compter de la « signification » du jugement à intervenir. La société SOCIETE1.) conteste toutes les demandes des ASSOCIES et sollicite reconventionnellement leur condamnation solidaire, sinon in solidum, sinon chacun pour le tout, sinon chacun pour sa part, à lui payer les montants suivants : - 39.184,04.- euros au titre d’indemnités d’occupation, sinon d’indemnités d’indisponibilité, pour la période du 1er juillet 2022 au 10 octobre 2022, à augmenter des intérêts légaux tels que de droit à partir du 11 novembre 2022, date de la facture, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ; - 417,16.- euros au titre du solde du décompte des charges locatives pour l’année 2021, avec les intérêts légaux tels que de droit à partir du 11 novembre 2022, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ; - 17.501,88.- euros au titre du solde du décompte des charges locatives du 1er janvier 2022 au 10 octobre 2022, à augmenter des intérêts tels que de droit à partir du 11 novembre 2022, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. La société SOCIETE1.) réclame finalement une indemnité de procédure de 3.000.euros et la condamnation des ASSOCIES à tous les frais et dépens de l’instance. 5 / 27 Par contrat de bail du 28 novembre 2018, les ASSOCIES ont pris en bail auprès de la société SOCIETE1.) un immeuble à bureau sis à L-ADRESSE4.). Dans le cadre de ce contrat de bail, ils ont constitué une garantie bancaire à première demande auprès de la ORGANISATION1.) d’un montant de 66.690.- euros. En date du 18 août 2021, les ASSOCIES ont résilié le contrat de bail avec effet au 30 juin 2022. I) Moyens et demandes des parties Les ASSOCIES exposent avoir quitté les lieux en date du 8 juillet 2022 et que les parties seraient notamment en désaccord quant à une moquette qu’ils ont fait installer dans les escaliers menant du rez-de-chaussée au second étage afin de protéger les escaliers en bois de l’immeuble. Le 30 juin 2022, les parties à l’instance auraient inspecté les lieux afin de discuter notamment du sort à réserver à cette moquette. A ce moment, ils auraient proposé soit de la nettoyer complétement et de la remettre à neuf, soit de l’enlever à leurs frais « sous la condition expresse qu’aucune indemnité de ne lui soit réclamée en relation avec ce poste eu égard au temps nécessaire pour faire intervenir un prestataire ». Malgré la promesse de la bailleresse de prendre position le jour même, celle-ci ne se serait pas exécutée. Par conséquent, ils auraient fait remettre à neuf la moquette pour le 8 juillet 2022, soit la date prévue pour l’état des lieux de sortie. A cette date, Maître BENA aurait remis les clés de l’immeuble à Monsieur PERSONNE4.), représentant de la bailleresse, et cette dernière aurait dès lors récupéré l’entière jouissance des lieux. Alors même que la moquette aurait été, aux dires de la bailleresse, en état impeccable, elle aurait exigé qu’elle soit enlevée à leurs frais. Après s’être exécutés, la bailleresse aurait le 27 juillet 2022 réclamé une remise à neuf complète des escaliers, ce qu’ils auraient également acceptée dans un souci de conciliation tel qu’il résulterait d’un courriel du 12 août 2022. Ils auraient à nouveau précisé qu’ils accepteraient de faire procéder à la remise à neuf des escaliers à condition que la bailleresse ne leur réclame pas d’indemnités supplémentaires. Les travaux de remise à neuf des escaliers auraient commencé le 1er septembre 2022 « pour se terminer quelques jours plus tard ». En date du 11 novembre 2022, la bailleresse leur aurait réclamé le paiement de la somme de 39.184,04.- euros « au titre d’indemnité « d’occupation / perte de loyer pour la période du 1er juillet 2022 au 10 octobre 2022 » ». 6 / 27 Nonobstant leur contestation de cette facture, ils auraient, par courrier du 16 décembre 2022, été informés par la ORGANISATION1.) que la bailleresse aurait fait appel à la garantie bancaire pour un montant de 46.328,50.- euros. Or, cet appel à la garantie bancaire serait « manifestement abusif ». Comme ils n’auraient plus occupé les lieux postérieurement au 8 juillet 2022, la bailleresse ne serait fondée à leur réclamer ni des loyers ni des indemnités d’indisponibilité. Ils précisent en outre qu’entre l’envoi du courrier de résiliation et la prise d’effet de la résiliation, la bailleresse aurait fait procéder à de multiples visites des lieux en vue de leur relocation. Ils contestent en outre certains postes des décomptes des charges locatives relatifs aux exercices 2021 et 2022. La SOCIETE1.) se rapporte à prudence de justice concernant la recevabilité de la requête. Au fond, elle conteste la version des faits telle que relatée par les ASSOCIES. Elle conteste tout d’abord avoir donné son accord pour la pose de cette moquette. Ensuite, elle renvoie à un projet d’état des lieux de sortie rédigé par la société anonyme SOCIETE2.) S.A. (ci-après la société « SOCIETE2.) ») et transmis le 28 juin 2022 aux ASSOCIES aux termes duquel il résulte qu’un accord devait encore être trouvé sur le sort à réserver à la moquette en énonçant « Par courriel du 08/03/2022, le Locataire a été informé que le Propriétaire pourrait être d’accord que le Locataire laisse la moquette en place à condition que le Locataire prenne en charge la moitié des frais liés à l’enlèvement de ladite moquette