Le jugement du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg, troisième chambre, du 19 avril 2024 (TAL-2023-07066), statuant en matière de bail commercial sur appel, apporte une précision utile en droit des obligations : la caducité d'un contrat suppose la disparition, en cours d'exécution, d'un élément essentiel à sa validité, et ne saurait sanctionner l'inexécution fautive d'une partie. Saisi de l'appel de preneurs défaillants dans l'exécution d'une convention transactionnelle, le tribunal écarte la caducité invoquée par le bailleur et juge que l'accord du 5 octobre 2020 produit ses pleins effets. Il en résulte que le bailleur demeure lié par sa renonciation à l'indemnité de relocation de 8.850 euros, tandis que les preneurs restent redevables du solde de l'équipement de la cuisine et des indemnités d'occupation. Le montant global dû est fixé à 11.072,66 euros, la décision réformant ainsi partiellement le jugement de paix. La solution, qui distingue soigneusement caducité, résolution et exception d'inexécution, mérite l'attention des praticiens qui rédigent des accords transactionnels assortis d'échéanciers. ## I. Faits et procédure Un contrat de bail commercial, comportant une clause d'approvisionnement, fut conclu le 14 février 2019 entre la société anonyme SOCIETE1.) SA, bailleresse, et une société à responsabilité limitée simplifiée, ainsi que deux personnes physiques, portant sur une partie de l'enceinte d'un centre sportif. Par jugement du 12 juin 2020, le juge de paix d'Esch-sur-Alzette prononça la résiliation du bail aux torts des preneurs et les condamna solidairement au paiement d'arriérés de loyers ainsi que d'une indemnité de relocation de 8.850 euros. Les preneurs se maintinrent dans les lieux jusqu'à la remise des clés, intervenue le 5 octobre 2020. Le même jour fut conclu un arrangement aux termes duquel la bailleresse renonçait à l'indemnité de relocation, rachetait la cuisine pour 8.462,87 euros, et les preneurs reconnaissaient une dette globale de 30.650 euros, payable par un acompte de 10.000 euros puis dix mensualités de 2.065 euros. Les preneurs n'ayant pas exécuté l'échéancier, la bailleresse saisit le juge de paix, qui les condamna solidairement à 12.234,79 euros, outre intérêts. Les preneurs interjetèrent appel, limité à cette condamnation, sollicitant la décharge de celle-ci au motif que l'accord était intact et que la somme n'était pas due. La bailleresse conclut à la confirmation, et subsidiairement à la reconnaissance d'une créance d'indemnité d'occupation compensée avec les sommes restant dues. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La question centrale était de savoir si l'inexécution de l'accord transactionnel par les preneurs entraînait sa caducité, ce qui aurait permis à la bailleresse de réclamer l'indemnité de relocation précédemment abandonnée. Le tribunal rappelle que la caducité est une cause de dissolution du contrat résultant de la perte, en cours d'exécution, d'un élément essentiel à sa validité, telle que l'objet ou la cause, et qu'elle ne repose pas sur le comportement fautif d'une partie, lequel relèverait de la résolution pour inexécution. Il ajoute que, s'agissant d'un contrat synallagmatique, l'existence de la cause s'apprécie au moment de la conclusion, et non pendant l'exécution. Dès lors, l'inexécution d'un contrat valablement formé appelle la résolution, la théorie des risques ou l'exception d'inexécution, non la caducité. En l'espèce, la cause existait lors de la signature, les preneurs s'étant engagés à rembourser 30.650 euros en contrepartie de la renonciation à l'indemnité de relocation. Le tribunal réforme donc le jugement sur ce point et constate que la bailleresse ne sollicite ni la résolution, ni l'application de la théorie des risques ni l'exception d'inexécution. Sur le solde de l'équipement de la cuisine, le moyen tiré de l'absence d'appel est écarté, les conclusions d'appel visant l'ensemble des condamnations. Le montant de 2.453,67 euros est confirmé, les preneurs l'ayant expressément reconnu dans l'accord et le bail en ayant fixé le principe. S'agissant de l'indemnité d'occupation de juin à septembre 2020, le maintien dans les lieux après résiliation est constant, et l'accord en reconnaît le montant de 9.781,12 euros. La condamnation est confirmée. Le tribunal procède enfin à la liquidation : la sommation avant saisie du 31 mars 2023, d'un montant de 7.687,87 euros, doit être corrigée de l'indemnité de relocation, ce qui