## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-04-22, n° 1336 (JPLCIVIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-civil-1/20260608-120349/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. n° 1336/24 du 22 avril 2024 Dossier n° L-CIV-96/23 Audience publique du vingt-deux avril deux mille vingt-quatre --------------------------------------------------------------------------------------------------Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière civile, a rendu le jugement qui suit: Dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.), élisant domicile en l’étude de la société à responsabilité limitée INTERDROIT SARL, partie demanderesse originaire, partie défenderesse sur reconvention, comparant par la société à responsabilité limitée INTERDROIT SARL, établie et ayant son siège social à L-4210 Esch-sur-Alzette, 40, rue de la Libération, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B217690, représentée aux fins de la présente procédure par Maître Dogan DEMIRCAN, avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-Alzette, et PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.), partie défenderesse originaire, partie demanderesse par reconvention, comparant par la société en commandite simple KLEYR GRASSO, inscrite au barreau de Luxembourg, établie et ayant son siège social à L-2361 Strassen, 7, rue des Primeurs, représentée par son gérant KLEYR GRASSO GP S.à r.l., représentée aux fins des présentes par Maître Liza CURTEANU, avocat à la Cour, en remplacement de Maître Fanny MAZEAUD, avocat à la Cour, les deux demeurant à Strassen. ___________________________________________________________________ 1 Faits: Par exploit du 13 février 2023 de l’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg, la partie demanderesse a fait donner citation à la partie défenderesse à comparaître devant le tribunal de paix de et à Luxembourg le jeudi, 9 mars 2023 à 15.00 heures, salle JP1.19, pour y entendre statuer sur les conclusions de la citation prémentionnée et annexée au présent jugement. Après plusieurs remises, l’affaire fut utilement retenue à l’audience publique du 18 mars 2024 lors de laquelle les parties furent entendues en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l'affaire en délibéré, et rendit à l'audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, LE JUGEMENT QUI SUIT : Faits constants en cause Suivant contrat de bail prenant effet au 1er septembre 2016, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un appartement sis à ADRESSE3.), comprenant un salon, une cuisine équipée, une chambre, une salle de bain, un balcon et une cave, moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.200,00 euros et d’avances sur charges de 150,00 euros. Par requête déposée au greffe le 5 février 2021, PERSONNE1.) a fait convoquer PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour la faire condamner sous peine d’une astreinte de 100,00 euros par jour de retard à réparer ou éliminer le bourdonnement dans la chambre dans la huitaine. Il a sollicité une réduction du loyer de 1.200,00 à 600,00 euros, sinon tout autre montant à évaluer par le tribunal, jusqu’à élimination de l’inconvénient par le bailleur et a demandé le remboursement de la somme de 600,00 euros, sinon tout autre montant à évaluer, à partir du mois d’août 2020 jusqu’à la réparation. Il a demandé à ce qu’il soit enjoint au bailleur de changer les charnières du meuble du réfrigérateur de la cuisine en mettent des charnières plus petites ou de réaliser toutes autres réparations afin que le réfrigérateur s’encastre à nouveau dans le meuble cuisine comme c’était le cas lors de l’accession dans les lieux. Il a finalement demandé la régularisation des frais de chauffage ainsi que de toutes les avances des années 2016 à 2020, basée sur les décomptes définitifs concernant le chauffage et la lecture des compteurs d’eau. Par jugement du 2 avril 2021, le tribunal de paix de et à Luxembourg a :  r e ç u la demande en la forme ; 2  d o n n é a c t e aux parties de leur accord quant au solde de charges découlant des exercices 2016 à 2019 ;  c o n d a m n é PERSONNE2.) à éliminer le bourdonnement provoqué dans la chambre à coucher provoqué par le frigo encastré dans la pièce avoisinante dans l’appartement qu’elle loue à PERSONNE1.) sis à ADRESSE3.), dans un délai de 30 jours à compter de la notification du jugement sous peine d’une astreinte de 25,00 euros par jour de retard ;  d i t que l’astreinte est plafonnée à 1.500,00 euros ;  c o n d a m n é PERSONNE2.) à payer à PERSONNE1.) la somme de 700,00 euros ;  d i t que jusqu’à réparation, le bourdonnement justifie une réduction de loyer pour trouble de jouissance à hauteur de 100,00 euros par mois ;  d é b o u t é PERSONNE2.) de sa demande en condamnation de PERSONNE1.) en paiement d’une indemnité pour procédure vexatoire et abusive;  d é b o u t é PERSONNE2.) de sa demande en condamnation de PERSONNE1.) en paiement d’une indemnité de procédure;  d i t qu’il n’y a pas lieu d’ordonner l’exécution provisoire du jugement ;  c o n d a m n é PERSONNE2.) aux frais et dépens de l’instance. Par courrier du 10 août 2021, PERSONNE2.) a résilié le contrat de bail pour besoin personnel dans le chef de son époux, PERSONNE3.), avec effet au 1er mars 2022. Par jugement du 8 novembre 2022, le tribunal d’arrondissement de et à Luxembourg a donné acte à PERSONNE2.) de son désistement d’instance et a déclaré l’instance éteinte. Procédure Faisant valoir que son ancien bailleur a résilié le bail pour besoin personnel de manière dolosive, PERSONNE1.) a, par exploit d’huissier de justice Patrick KURDYBAN de Luxembourg du 13 février 2023, fait donner citation à PERSONNE2.) à comparaître devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière civile, pour la voir condamner à lui payer la somme de 14.400,00 euros avec les intérêts légaux à partir du 1er juin 2022, sinon du jour de la demande en justice jusqu’à solde. Il a encore conclu à voir ordonner l’exécution provisoire du jugement et à se voir allouer une indemnité de procédure de 1.000,00 euros. Lors des débats, il a augmenté sa demande en allocation d’une indemnité de procédure au montant de 1.500,00 euros. Moyens des parties Au soutien de ses prétentions, PERSONNE1.) conteste formellement que l’époux de PERSONNE2.), PERSONNE3.), ait eu l’intention d’occuper et ait effectivement occupé l’appartement litigieux. Il fait grief à la défenderesse de ne pas avoir expliqué pour quel motif l’époux de celle-ci aurait eu besoin de l’appartement et pour quelle raison celui-ci n’aurait prétendument occupé l’appartement que pendant 9 mois. L’époux de PERSONNE2.) n’aurait tout au plus que fait rénover l’appartement. 3 PERSONNE1.) estime que la défenderesse a abusé de son droit de propriété et rappelle qu’il se trouvait dans une situation protégée par la loi. A l’appui de sa demande, PERSONNE1.) se prévaut d’un constat d’huissier du 24 mai 2023 selon lequel son nom aurait toujours figuré sur la boîte aux lettres le 18 octobre 2022 et que le nom de l’époux de PERSONNE2.) aurait figuré sur la boîte aux lettres du domicile de la défenderesse. Il conclut au rejet de l’attestation testimoniale de l’époux de PERSONNE2.), au motif que ce dernier devrait être considéré comme partie au présent litige pour être marié à PERSONNE2.) sous le régime de la communauté de biens. PERSONNE1.) soutient que PERSONNE2.) a résilié son contrat de bail afin d’en conclure un nouveau avec un nouveau locataire moyennant paiement d’un loyer plus élevé. PERSONNE2.) résiste à la demande. Elle formule une demande reconventionnelle en remboursement de ses honoraires d’avocat à hauteur de 2.423,12 euros et conclut, à son tour, à l’allocation d’une indemnité de procédure de 1.500,00 euros. Renvoyant aux dispositions de l’article 1315 du code civil, la partie défenderesse fait valoir qu’il incombe à PERSONNE1.) de rapporter la preuve qu’PERSONNE3.) n’a pas occupé l’appartement et que le motif invoqué à l’appui de la résiliation du bail est dolosif. Or, rappelant que la bonne foi est présumée, elle estime que cette preuve n’est pas rapportée en l’espèce. La partie défenderesse fait exposer que son époux a occupé les lieux litigieux de manière effective du 15 mars 2022 au 13 décembre 2022 et soutient qu’aux termes d’une jurisprudence constante, cette durée est suffisante. Elle renvoie à maintes pièces établissant qu’PERSONNE3.) a déclaré son changement de résidence auprès de la commune, a souscrit un contrat de fourniture en électricité et a reçu tous ses courriers officiels au ADRESSE3.). Elle renvoie encore à deux attestations testimoniales, l’une émanant d’PERSONNE3.) lui-même et l’autre d’un voisin de l’immeuble afin d’asseoir sa version des faits. La partie défenderesse renvoie à son propre constat d’huissier, dont PERSONNE1.) demande le rejet pour ne pas indiquer de date. Elle verse en cours de délibéré la version finale de ce constat indiquant la date du constat. La défenderesse conteste le constat d’huissier établi par Patrick KURDYBAN et renvoie, dans ce contexte, à ses courriers de réclamations adressés tant à Patrick KURDYBAN lui-même qu’à la Chambre des Huissiers de Justice. Pour autant que de besoin, la partie défenderesse offre de prouver l’occupation effectives des lieux par PERSONNE3.) par l’audition de ce dernier. Appréciation du Tribunal Quant à la demande de rejet du constat d’huissier Véronique REYTER versé par PERSONNE2.) PERSONNE1.) conclut au rejet de la pièce n° 20 versée par PERSONNE2.), motif pris que celle-ci n’est pas complète pour ne pas comporter de date. 4 Il est certes vrai que l’exemplaire du constat d’huissier, versé lors des plaidoiries, n’indique pas la date. PERSONNE2.) explique que ce constat a été fait en urgence en vue des plaidoiries du 18 mars 2024 et qu’elle ne disposait pas encore de la version finale au 18 mars 2024. Elle a versé la version finale – datée au 15 mars 2024 – en cours de délibéré. Contrairement à la position soutenue par PERSONNE1.), cette pièce n’est pas à rejeter des débats, étant donné qu’il s’agit d’un acte officiel rédigé par un huissier instrumentaire, dont la copie versée aux débats n’indiquait pas de date, mais dont la valeur n’en est pas affectée pour autant. Entretemps, la version finale de ce constat d’huissier a été versée en cause et est datée au 15 mars 2024. PERSONNE1.) n’avançant aucun moyen juridique pour demander le rejet de cette pièce, celle-ci n’est pas à rejeter des débats. Quant au fond La demande est recevable en la pure forme. Les articles 12 (2) a. et 13 de la loi du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation et modifiant certaines dispositions du code civil sont libellés comme suit : « (2) Tout contrat de bail visé par la présente loi, à l’exception du contrat portant sur un logement tel que défini à l’article 6, qui vient à cesser pour n’importe quelle cause, est prorogé à moins que: a. le bailleur déclare avoir besoin des lieux loués pour les occuper lui-même ou pour les faire occuper de manière effective par un parent ou allié jusqu’au troisième degré inclusivement; […] » 3) Par dérogation à l’article 1736 du Code civil, le délai de résiliation dans les cas prévus au paragraphe (2), point a, est de six mois. La lettre de résiliation doit être écrite, motivée et accompagnée, le cas échéant, de pièces afférentes et s’effectuer par voie de lettre recommandée à la poste avec avis de réception. Elle doit mentionner, sous peine de nullité, le texte du présent paragraphe ». L’article 14 de la loi du 21 septembre 2006 précitée dispose que : « Sauf cas de force majeure, l’ancien locataire a droit à des dommages et intérêts si, dans les trois mois qui suivent son départ, les lieux ne sont pas occupés aux fins invoquées comme motif de la résiliation du bail soit dans l’acte de dénonciation du bail, soit dans la requête introductive d’instance, soit dans le jugement. Le délai de trois mois est suspendu pendant la durée des travaux de rénovation et de transformation entrepris de manière effective. 5 Si le tribunal constate que le motif invoqué pour emp