Le texte intégral n'est pas complet : il s'arrête au milieu des motifs relatifs à la résiliation du bail, avant le dispositif et l'éventuelle réponse sur le déguerpissement, l'indemnité de relocation et les frais. Je ne peux donc pas rédiger un commentaire fidèle de la décision finale sans risquer d'inventer le sens de la solution. Je propose de traiter ce qui est établi, en signalant clairement les lacunes. ## Synthèse doctrinale Par jugement du 23 avril 2024, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, IIIe chambre, statuant en matière de bail commercial sur appel d'un locataire condamné en première instance, précise les conditions dans lesquelles le preneur peut opposer l'exception d'inexécution (article 1134-2 du Code civil, selon la numérotation retenue par le tribunal) au paiement des loyers. Le juge rappelle que cette exception est temporaire, qu'elle suppose un manquement grave du bailleur privant le preneur de pratiquement toute la jouissance des lieux, qu'elle doit être précédée d'une mise en demeure et qu'elle ne peut être invoquée de manière disproportionnée lorsque le preneur conserve la possession des lieux. En l'espèce, le tribunal écarte le moyen tiré de l'inexécution pour la période postérieure au 1er janvier 2023 et recalcule les arriérés, qu'il ramène à 8.546,58 euros, en tenant compte des paiements intervenus en cours de procédure. Il admet la recevabilité d'augmentations de demande en cours d'instance. Il rejette en outre la rupture du délibéré et l'admission de pièces produites après la clôture des débats, au nom du principe de la contradiction (article 65 du nouveau Code de procédure civile). La question de la résiliation du bail et du déguerpissement, qui occupe la fin des motifs, n'est pas tranchée dans le texte fourni. ## I. Faits et procédure Le bail commercial, conclu le 20 septembre 2022 avec effet au 1er octobre 2022 pour un établissement d'hébergement et de commerce désigné sous l'enseigne « ENSEIGNE1.) », prévoit un loyer mensuel indexé de 2.675 euros payable mensuellement et une absence de loyer exigible avant le 1er janvier 2023. Une fermeture administrative pour insalubrité, intervenue à la suite d'un arrêté du 19 octobre 2022, a empêché l'exploitation avant cette date ; les travaux de remise en état ont été achevés fin décembre 2022, selon le bailleur, et l'exploitation effective n'aurait commencé qu'en novembre 2023 selon le preneur. Le bailleur a saisi le tribunal de paix le 11 juillet 2023 en paiement d'arriérés et d'une indemnité de relocation, et en résiliation judiciaire aux torts du preneur. Par jugement du 30 octobre 2023, statuant par défaut, le tribunal de paix a prononcé la résiliation, ordonné le déguerpissement dans 40 jours, et condamné le preneur à 22.006,24 euros d'arriérés et à 8.363,64 euros d'indemnité de relocation. Le preneur a relevé appel le 8 décembre 2023. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Sur la rupture du délibéré.** Le tribunal refuse de rouvrir les débats : les pièces produites après la clôture sont écartées, le principe de la contradiction (article 65 NCPC) faisant obstacle à leur prise en compte. **Sur les arriérés de loyers.** Le bailleur établit l'obligation du preneur par le contrat, lequel constitue le titre au sens de l'article 1315 du Code civil ; il appartient alors au preneur de justifier le paiement ou l'extinction de son obligation. Le preneur invoque l'exception d'inexécution. Le tribunal en rappelle le régime : contrat synallagmatique, obligation de délivrance et de jouissance paisible du bailleur (article 1719 du Code civil), caractère temporaire de l'exception, nécessité d'un manquement grave privant pratiquement de toute jouissance, mise en demeure préalable, et risque de résolution fautive du bail en cas d'invocation injustifiée. Il souligne que le refus total de paiement en conservant la possession des lieux est disproportionné. Appliquant ces principes, le tribunal retient qu'aucun loyer n'est dû pour octobre à décembre 2022, la fermeture et les travaux étant admis par le bailleur. Pour 2023, il estime non rapportée la preuve d'un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, et relève que le preneur a déjà payé l'essentiel des loyers de la période. L'exception est donc rejetée. Le solde est arrêté à 8.546,58 euros, avec un échéancier d'intérêts distinguant trois points de départ selon les dates de demande. Le tribunal refuse de réduire le loyer proportionnellement au chiffre d'affaires, faute d'éléments suffisants.