## Synthèse doctrinale Par jugement du 23 avril 2024, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, précise le régime de la résiliation unilatérale du bail commercial issu de la loi du 3 février 2018 et en éclaire les contours. Il retient, d'une part, que le bail conclu en 2017 pour l'exploitation d'une activité de sous-location de courte durée relève du bail commercial et non du bail d'habitation, écartant ainsi les protections de la loi de 2006. D'autre part, il juge que la résiliation fondée sur l'inexécution des obligations contractuelles du preneur, au sens de l'article 1762-11 du code civil, dispense le bailleur de respecter le préavis de l'article 1762-7, et que l'absence de motivation de la lettre de résiliation n'emporte pas nullité. Le contrôle du juge porte toutefois sur la gravité du manquement invoqué. En l'espèce, le bailleur n'établit ni un défaut d'entretien imputable au preneur, les désordres constatés relevant pour l'essentiel de défauts structurels, ni une sous-location d'une durée excessive de nature à justifier la rupture. La résiliation est donc jugée inopérante et la résiliation judiciaire rejetée. La décision illustre la place centrale de la gravité du manquement dans le contrôle de la résiliation unilatérale. ## I. Faits et procédure Par contrat du 10 avril 2017, prenant effet le 1er mai 2017 pour une durée de trois ans, renouvelable par tacite reconduction annuelle, la société anonyme SOCIETE1.) a donné à bail à la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) cinq appartements sis dans un immeuble, moyennant un loyer mensuel de 5.750 euros HTVA, charges comprises. La locataire exploitait ces logements en les subdivisant en chambres sous-louées à des personnes de passage pour de courtes durées. Par courrier recommandé du 20 décembre 2022, bailleresse a entendu résilier le bail avec effet au 30 avril 2023, sans énoncer de motif. Elle a saisi le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, de demandes tendant à la constatation de la résiliation valable, subsidiairement à la résiliation judiciaire, à la condamnation de la locataire à déguerpir et au paiement d'arriérés de charges, sur le fondement d'un constat d'huissier du 9 décembre 2021 et de l'augmentation forfaitaire des charges. Par jugement du 30 novembre 2023, le tribunal de paix a constaté que le bail n'avait pas été valablement résilié, rejeté les demandes de la bailleresse et celles reconventionnelles de la locataire. Ce jugement a été notifié le 8 décembre 2023. La bailleresse a interjeté appel limité par exploit du 17 janvier 2024, sollicitant la réformation du jugement. La locataire a conclu à la confirmation et formé une demande d'indemnité pour procédure abusive et vexatoire de 20.000 euros. Le tribunal d'arrondissement était saisi en instance d'appel, l'affaire ayant été plaidée le 6 février 2024 et mise en délibéré pour être rendue le 23 avril 2024. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. Le régime applicable au bail.** Le tribunal qualifie le contrat de bail commercial dès lors qu'il est destiné à l'exercice d'une activité commerciale au sens de l'article 1762-3 du code civil. Le bénéfice de la locataire résultant de l'écart entre le loyer payé et les loyers encaissés auprès des sous-locataires caractérise cette activité. Les protections de la loi modifiée du 21 septembre 2006 relatives au bail d'habitation sont donc écartées. **2. L'application dans le temps de la loi de 2018.** Le contrat, entré en vigueur le 1er mai 2017, est un contrat en cours à la date d'entrée en vigueur de la loi du 3 février 2018 (applicable depuis le 1er mars 2018). Suivant l'article 3, paragraphe 1er, de cette loi, ses dispositions s'appliquent aux contrats en cours. Le tribunal écarte le moyen tiré de l'égalité devant la loi, en relevant que l'application d'une même loi à tous les contrats en cours n'est pas discriminatoire, et que la bailleresse n'indique pas en quoi les règles seraient plus strictes. **3. L'absence de motivation de la résiliation.** L'article 1762-11, alinéa 2, du code civil ne prévoit pas d'obligation de motivation de la résiliation, à la différence de l'article 1762-10 qui impose au bailleur de faire connaître son avis dans les trois mois en cas de refus de renouvellement. Le tribunal en déduit, par réformation du jugement entrepris, que l'absence de motivation n'invalide pas le courrier de résiliation. **4. L'inexécution des obligations contractuelles et le préavis.