Par cet arrêt du 24 avril 2024, la Cour d'appel du Grand-Duché de Luxembourg (deuxième chambre) réforme partiellement le jugement de première instance du 6 novembre 2019 et prononce la nullité d'un compromis de vente immobilier pour dol, la réticence dolosive des vendeurs ayant vicié le consentement des acquéreurs. La décision met en lumière, d'une part, l'office du juge face au principe du contradictoire lorsqu'un moyen de droit est tiré de dispositions du Code civil que les parties n'ont pas expressément visées, et, d'autre part, le régime de la garantie bancaire à première demande : le donneur d'ordre, qui n'est pas tenu de justifier d'une fraude, peut obtenir la restitution des sommes indûment perçues par le bénéficiaire lorsque le contrat de base est anéanti. L'arrêt consacre enfin l'effet de la nullité de l'obligation principale sur la clause pénale, en application de l'article 1227 du Code civil. Le dispositif, qui combine annulation, restitution et dommages-intérêts, illustre la portée pratique de la théorie du vice du consentement en matière immobilière lorsque la réticence intentionnelle sur la nature du bien est établie. ## I. Faits et procédure Par compromis de vente du 20 décembre 2016, plusieurs propriétaires (les parties venderesses) s'engagent à céder à deux acquéreurs, PERSONNE1.) et PERSONNE11.) (les consorts GROUPE1.)), un bien immobilier situé à ADRESSE8.), cadastré sous le numéro NUMERO3.), moyennant un prix de 1.936.000 euros. La clause 6 du compromis subordonne sa signature à la réception d'une garantie bancaire irrévocable pour le financement du bien ; une mention manuscrite précise que cette garantie devait être obtenue au plus tard le 20 janvier 2017, faute de quoi le compromis serait considéré comme nul. Une garantie bancaire à première demande d'un montant de 1.000.000 euros est constituée par PERSONNE1.), puis appelée par les vendeurs. Le différend porte sur la réalisation de la condition, sur la nature réelle du terrain et sur les conséquences financières de l'opération. Par exploits des 29 novembre 2017 et 17 juillet 2018, les vendeurs, d'une part, et PERSONNE1.), d'autre part, assignent devant le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, qui, par jugement du 6 novembre 2019, valide le compromis, condamne PERSONNE11.) au paiement de la moitié du prix, prononce une condamnation de restitution limitée à 32.000 euros au profit de PERSONNE1.) et rejette les demandes en nullité formées par les acquéreurs. Les consorts GROUPE1.) interjettent appel les 23 et 24 décembre 2019. Les instances sont jointes par ordonnance du 7 octobre 2020. Plusieurs parties venderesses étant décédées, des reprises d'instance interviennent en juillet 2021 au profit de leurs héritiers. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **1. Sur la violation du principe du contradictoire.** Les appelants soutiennent que le premier juge aurait soulevé d'office la règle de l'article 1178 du Code civil, réputant accomplie une condition dont la défaillance était imputable à l'acquéreur, sans respecter l'article 65, paragraphe 3, du Nouveau Code de procédure civile. La Cour rejette ce moyen. Elle rappelle que le juge n'est pas tenu d'inviter les parties à observations lorsqu'il se borne à restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux, ou à expliquer le fondement juridique de la demande sans introduire de nouveaux éléments dans le débat. En l'espèce, les vendeurs avaient invoqué l'inexécution par les acquéreurs de leur obligation de loyauté et de coopération, de sorte qu'ils s'étaient implicitement mais nécessairement prévalus des articles 1178 et 1181 du Code civil. **2. Sur l'interprétation de la clause 6 et la nullité pour dol.** La Cour n'a pas à statuer sur la portée exacte de la condition relative à la garantie bancaire, dès lors qu'elle retient un autre fondement d'annulation. Elle constate que les acquéreurs avaient été induits en erreur sur la nature du terrain : celui-ci, présenté comme situé en zone industrielle, était en réalité qualifié de « terre labourable » au cadastre et dans le plan d'aménagement communal, ce qui le rendait impropre à l'exploitation industrielle recherchée. L'un des vendeurs, ancien échevin, avait assuré que le terrain était exploitable dans l'immédiat, assurance que la Cour juge erronée. Surtout, la correspondance adressée au notaire par l'un des vendeurs, demandant de retirer la mention « terre labourable » de l'acte, établit que les vendeurs connaissaient la détermin