Le jugement n° 452/24 du 24 avril 2024 de la Justice de paix de Diekirch consacre le régime des charges locatives en matière de bail d'habitation lorsque l'immeuble est soumis au régime de la copropriété, et rappelle que la charge de la preuve pèse sur le bailleur qui réclame le remboursement des frais communs. Le juge de paix, saisi après une mesure d'instruction confiée à un consultant, écarte plusieurs postes du décompte faute de justification documentaire suffisante (frais de nettoyage non étayés par factures, assurance remboursée par la copropriété, eau froide des parties communes indûment imputée), tout en validant les postes corroborés par les pièces (électricité, nettoyage justifié par factures). Le décompte est ainsi reconnu partiellement inexact et le bailleur condamné à restituer la somme de 656,77 € au titre des charges, ainsi qu'une réduction de loyer ex aequo et bono de 1.650 € pour manquement à l'obligation de délivrance d'un objet en bon état, la demande d'indemnisation des dommages matériels aux véhicules étant en revanche rejetée faute de lien causal établi. Le jugement illustre la rigueur exigée du bailleur dans la justification des charges et la mise en œuvre pratique de l'obligation de délivrance et d'entretien. ## I. Faits et procédure Les consorts PERSONNE5.) ont pris à bail, à compter du 15 janvier 2016, un appartement avec garage à Diekirch, moyennant un loyer de 1.350 € hors avances sur charges, fixées initialement à 230 € puis ramenées à 190 € par mois. Par requête du 22 octobre 2020, les locataires ont saisi le tribunal de deux difficultés distinctes : des infiltrations d'eau dans le garage ayant endommagé les véhicules qui y étaient entreposés, et l'inexactitude du décompte des charges locatives pour la période du 15 janvier 2016 au 31 octobre 2019, qu'ils estimaient indue à hauteur de 5.773,14 €. Par jugement n° 691/21 du 2 juin 2021, le tribunal, avant tout autre progrès en cause, a nommé un consultant, Maître Joël Decker, avec mission de se prononcer sur le montant réellement dû au titre des charges locatives, et a donné acte à la société SOCIETE1.) s.p.r.l., syndic et copropriétaire de l'immeuble, de son intervention volontaire. Le consultant a déposé son rapport le 26 septembre 2023. Après plusieurs refixations, l'affaire a été plaidée le 13 mars 2024 et mise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Première question : l'obligation de délivrance et le désordre d'humidité.** Le tribunal relève qu'il résulte des pièces que le garage présentait une humidité importante, problème résolu ultérieurement par des travaux du bailleur. Il écarte l'argument du bailleur selon lequel les locataires n'aéraient pas suffisamment le local, dès lors que n'était pas établie l'existence d'une fenêtre ouvrable et qu'il n'est pas raisonnablement exigible de laisser la porte d'un garage ouverte. Le bailleur n'ayant pas respecté son obligation de délivrer un objet en bon état, une réduction de loyer de 75 € par mois, soit 1.650 € pour la période de décembre 2017 à septembre 2019 inclus, est accordée ex aequo et bono. **Deuxième question : le lien de causalité pour les dommages aux véhicules.** La demande d'indemnisation des dégâts aux véhicules est rejetée. Le tribunal considère qu'il n'est pas établi à suffisance de droit que l'humidité soit en relation causale avec la corrosion constatée, celle-ci pouvant résulter de l'âge et de l'usage des véhicules. Il relève en outre, de manière significative, la difficulté à comprendre que les locataires aient continué à y entreposer leurs véhicules tout en sollicitant une réduction de loyer au motif de l'inadaptation du local. **Troisième question : la justification des charges locatives.** Le tribunal pose le principe selon lequel la répartition des frais communs s'opère au prorata des millièmes, conformément au règlement de copropriété, mais que « le bailleur doit justifier les frais déboursés à défaut de quoi il ne pourra pas les réclamer aux locataires ». L'absence de procès-verbal d'assemblée générale approuvant les décomptes annuels est relevée. Le tribunal examine ensuite, période par période, chaque poste critiqué : - les frais de nettoyage des parties communes sont écartés pour la première période, le bail ne mettant à charge des locataires cette participation que s'il existe une société de nettoyage, ce qui n'est pas établi, et pour la deuxième période, faute de toute pièce justificative ; - les frais d'assurance, que la copropriété elle-même reconnaît devoir être remboursés, sont déduits ; - le poste « eau froide » est écarté lorsque la copropriété