La justice de paix de Diekirch, par un jugement du 25 avril 2024, consacre la résiliation judiciaire d'un bail d'habitation au motif de travaux de rénovation d'envergure, sur le fondement de l'article 12 (2) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail à usage d'habitation. Le juge retient que le bailleur, qui doit établir l'utilité réelle des travaux et son intention de les réaliser effectivement, a satisfait à cette exigence dès lors que les travaux projetés apportent une amélioration effective de l'immeuble (chauffage au sol, ventilation mécanique, isolation, remplacement des menuiseries et de la salle de bains) et que le maintien du locataire dans les lieux n'est pas possible. Le jugement affirme que le motif n'exige pas un délabrement avancé de l'immeuble : une vétusté justifiant la mise en conformité avec les standards modernes suffit, et la déclaration du locataire qu'il se plaît dans les lieux est sans incidence. Il rappelle enfin qu'aucune disposition légale n'impose au bailleur de reloger le locataire pendant les travaux. La décision illustre la tension entre la protection du locataire, que traduit la prorogation légale du bail, et la faculté du bailleur de valoriser son bien. ## I. Faits et procédure Par acte déposé au greffe de la Justice de paix de Diekirch le 14 novembre 2023, la société à responsabilité limitée SOCIETE1.), propriétaire de l'immeuble, a fait citer PERSONNE1.), locataire d'un appartement à L-ADRESSE1.) depuis le 1er janvier 2018, moyennant un loyer initial de 650 € par mois. Le bail, conclu pour trois ans, était tacitement reconductible d'année en année. La relation locative avait déjà donné lieu à un contentieux antérieur. Par jugement du 29 mars 2023, le tribunal de paix avait réduit le loyer à 550 € à compter du 1er octobre 2022, en raison de travaux d'enlèvement d'un mur de séparation, et avait prononcé la résiliation du bail pour non-paiement des loyers. Sur appel, le bailleur avait été débouté de sa demande en résiliation par jugement du 3 novembre 2023. Entre-temps, la société SOCIETE1.), devenue propriétaire de l'immeuble, avait notifié au locataire, par courrier du 29 juin 2023, la résiliation du bail pour le 15 octobre 2023, en invoquant la nécessité de travaux de rénovation d'envergure. Elle sollicitait, en conséquence, la constatation de la résiliation pour motif grave et légitime, la déclaration d'occupation sans droit ni titre à compter du 15 octobre 2023, la condamnation au déguerpissement, la fixation d'une indemnité d'occupation de 650 € par mois et une indemnité de procédure de 700 €. Les débats ont eu lieu à l'audience du 28 mars 2024, après plusieurs renvois, et l'affaire a été prise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problème de droit.** Le bailleur qui, à l'expiration d'un bail d'habitation, invoque la nécessité de travaux de rénovation peut-il obtenir la résiliation judiciaire du bail malgré la prorogation légale de principe prévue par l'article 12 (2) de la loi du 21 septembre 2006 ? Et, dans l'affirmative, à quelles conditions le motif est-il « grave et légitime » ? **Motifs.** Le tribunal rappelle d'abord le mécanisme légal : tout bail qui cesse pour quelque cause que ce soit est prorogé, sauf si le bailleur établit l'existence d'autres motifs graves et légitimes. Le motif tiré de travaux de rénovation peut, en principe, constituer un tel motif. Le juge pose ensuite les conditions d'appréciation. Il incombe au bailleur d'établir, d'une part, l'utilité des travaux, d'autre part, son intention de les réaliser effectivement. Dès lors que les travaux apportent un supplément de confort ou modernisent les équipements, le motif est justifié. Le jugement précise que cette solution vaut notamment pour un immeuble ancien ne répondant plus aux standards modernes, même si le locataire se déclare satisfait des lieux. L'état de délabrement avancé n'est pas une condition : une vétusté justifiant une mise en conformité avec le confort moderne suffit, le bailleur devant pouvoir apporter une plus-value à son bien. Le tribunal s'appuie à cet égard sur la doctrine de Marianne Harles (Pasicrisie, t. 31, n° 163). Le juge précise en outre que l'acceptation par le locataire des inconvénients des travaux n'est pertinente que si le maintien objectif de l'occupant dans les lieux est possible. Il opère enfin un contrôle concret, en se référant à une décision du Tribunal d'arrondissement de Luxembourg du 20 février 2024. **Application.** En l'