Le jugement n° 492/24 rendu le 2 mai 2024 par la Justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail commercial, illustre la sévérité du juge luxembourgeois à l'égard du preneur défaillant qui cumule un arriéré locatif important et une absence non justifiée à l'audience. Le tribunal prononce, par un jugement réputé contradictoire, la condamnation du preneur au paiement de 8.400 € d'arriérés de loyer, la résiliation du bail aux torts exclusifs de la locataire, son déguerpissement sous quarante jours et le paiement d'une indemnité de relocation de trois mois de loyer, stipulée contractuellement. La décision s'appuie sur une logique classique : le non-paiement du loyer au terme convenu constitue une cause justificative de résiliation, et la clause pénale ou forfaitaire de relocation trouve à s'appliquer lorsque la rupture anticipée est imputable au preneur. Elle présente également un intérêt procédural, en ce qu'elle admet l'accroissement de la demande en cours d'instance et rejette l'exécution provisoire faute de réunion des conditions de l'article 115 du Nouveau Code de procédure civile. ## I. Faits et procédure Par contrat signé le 17 août 2023, les époux PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont donné à bail à PERSONNE3.) épouse PERSONNE4.) un café exploité sous l'enseigne « ENSEIGNE1.) », sis à L-ADRESSE1.), moyennant un loyer mensuel indexé de 1.200 €. Les bailleurs ont fait citer la locataire par requête déposée le 19 janvier 2024 au greffe de la Justice de paix de Diekirch. Ils réclamaient initialement 4.800 € au titre des loyers impayés d'octobre 2023 à janvier 2024, ainsi que 3.600 € au titre d'une indemnité de relocation correspondant à trois mois de loyer. À l'audience du 1er mars 2024, la locataire n'a pas comparu. Sur sa communication ultérieure d'un courriel excusant son absence pour raison de santé, le tribunal a ordonné la rupture du délibéré et fixé la continuation des débats au 17 avril 2024. À cette seconde audience, la locataire a de nouveau fait défaut, de sorte que le jugement a été rendu par défaut-contradictoire, c'est-à-dire réputé contradictoire. En cours d'instance, les demandeurs ont sollicité acte de l'augmentation de leur demande à 8.400 €, correspondant aux loyers d'octobre 2023 à avril 2024 inclus. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le tribunal était appelé à résoudre plusieurs questions : la demande en paiement d'arriérés, dont le principe et le quantum découlent des pièces produites et des renseignements fournis à l'audience, est-elle fondée ? Le défaut de paiement du loyer justifie-t-il la résiliation judiciaire du bail et le déguerpissement du preneur ? La clause contractuelle prévoyant une indemnité de relocation minimale de trois mois de loyer peut-elle être appliquée en cas de résiliation anticipée imputable au preneur ? Enfin, l'exécution provisoire peut-elle être accordée ? Sur le premier point, le tribunal déclare la demande fondée, les arriérés étant établis par les pièces versées et non contestés en défense, la locataire n'ayant pas comparu pour les discuter. Sur la résiliation, le juge affirme que « le non-paiement des loyers au terme convenu constitue une cause justificative de résiliation du contrat de bail ». Il retient que l'importance des arriérés justifie la résolution, ce qui le conduit à prononcer la résiliation aux torts de la locataire et à ordonner son déguerpissement dans un délai de quarante jours à compter de la notification, avec autorisation d'expulsion par la force publique à ses frais. Sur l'indemnité de relocation, le tribunal s'appuie sur l'article X du contrat, qui prévoit qu'en cas de rupture anticipative le preneur verse une indemnité dont le montant ne peut être inférieur à trois mois de loyer. Il relève que la résiliation étant prononcée pour faute de la locataire, la rupture anticipée lui est imputable, et il fait droit à la demande de 3.600 €, assortie des intérêts légaux. Le tribunal accorde en outre 250 € sur le fondement de l'article 240 du Nouveau Code de procédure civile, au motif qu'il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais non compris dans les dépens. Enfin, il refuse l'exécution provisoire, les conditions de l'article 115 du même code n'étant pas réunies. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique La décision mérite attention sur trois points. D'abord, elle rappelle la place centrale de l'obligation de paiement du loyer dans l'économie du contrat de bail. Le défaut de paiement n'est pas seulement