Le jugement n° 641/2024 du Tribunal de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail commercial, rendu le 5 juin 2024, illustre l'articulation entre l'action en paiement d'arriérés de loyers et l'action en résiliation du bail pour défaut de paiement. Le juge retient que le non-paiement des loyers aux échéances convenues constitue une cause justificative de résiliation, ce qui permet de prononcer la résiliation et d'ordonner le déguerpissement des preneurs, tout en condamnant solidairement ceux-ci au paiement des loyers impayés et des charges. La décision apporte une double précision pratique : d'une part, la résiliation rend sans objet la demande en paiement du solde de la garantie locative, que le juge écarte ; d'autre part, l'indemnité de relocation contractuelle, égale à trois mois de loyers, reste due malgré la résiliation dès lors que le bail était encore en cours et qu'il a été résilié pour faute des locataires. Le rejet de l'indemnité de procédure, faute pour le demandeur d'établir l'iniquité, et le refus de l'exécution provisoire complètent un dispositif mesuré, qui s'inscrit dans l'exigence d'une faute caractérisée du preneur comme fondement de la résiliation judiciaire. ## I. Faits et procédure La société anonyme SOCIETE1.), bailleresse, a fait citer devant le Tribunal de paix de Diekirch la société à responsabilité limitée simplifiée SOCIETE2.), ainsi que deux personnes physiques, PERSONNE1.) et PERSONNE2.), en qualité de preneurs. Par requête déposée le 26 janvier 2024, elle réclamait le paiement de 20.963,13 € d'arriérés de loyers pour la période d'octobre 2023 à janvier 2024, de 1.752 € d'arriérés de frais et de 5.002 € au titre de la garantie locative. Elle sollicitait en outre la résiliation du bail, le déguerpissement des locataires, une indemnité de relocation de 14.269,05 € et une indemnité de procédure de 750 €. Lors de l'audience du 22 mai 2024, la demanderesse a augmenté sa demande au titre des loyers, portée à 30.788,53 € jusqu'au mois de mai 2024 inclus, et a réduit ses prétentions relatives aux frais (1.636 €) et à la garantie locative (2.002 €). Le tribunal lui en a donné acte. Les défendeurs ne contestaient pas les montants réclamés au titre des loyers et des charges. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La juridiction était saisie de la question de savoir si le défaut de paiement des loyers justifie la résiliation judiciaire du bail commercial et le déguerpissement du preneur, et quelles conséquences pécuniaires en découlent, notamment quant au sort de la garantie locative et de l'indemnité de relocation contractuelle. Sur le fond, le tribunal retient que les montants réclamés sont fondés, les défendeurs ne les contestant pas. Il juge ensuite que « le non-paiement des loyers aux époques convenues constitue une cause justificative de résiliation du bail », de sorte que la demande en résiliation et en déguerpissement est accueillie. La demande en paiement du solde de la garantie locative est en revanche rejetée, le juge ayant prononcé la résiliation, la garantie n'ayant plus vocation à être imputée dans ces conditions. S'agissant de l'indemnité de relocation, le juge la maintient, à hauteur de trois mois de loyers, en application de l'article 12 du contrat de bail. Il motive sa solution par deux constats : le bail était toujours en cours, aucune partie ne l'ayant dénoncé avant le 1er novembre 2023, et il est résilié pour faute des locataires. La clause produit donc son effet indemnitaire même après la résiliation judiciaire. Enfin, la demande d'indemnité de procédure est rejetée faute pour la demanderesse d'établir en quoi il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais non compris dans les dépens, et l'exécution provisoire est refusée au motif que les conditions légales ne sont pas réunies. Les défendeurs sont condamnés solidairement aux dépens. ## III. Portée doctrinale et enseignement pratique La décision confirme que le défaut de paiement du loyer, lorsqu'il est établi et non contesté, constitue un manquement suffisamment grave pour fonder la résiliation judiciaire du bail, sans qu'il soit nécessaire de démontrer une faute supplémentaire du preneur. Elle s'inscrit dans la logique classique selon laquelle l'obligation principale du preneur est le paiement du loyer, dont l'inexécution autorise le bailleur à obtenir la résolution du contrat. Deux enseignements pratiques se dégagent. Le premier concerne la garantie locative : son solde n'est pas automatiquement imputé à la dette locative, et le bailleur doit anticiper que la demande de paiement sur cette garantie peut être écartée l