Le jugement n° 503/24 rendu le 6 mai 2024 par la justice de paix de Diekirch, siégeant en matière de bail à loyer commercial, apporte une contribution utile à trois questions récurrentes du droit locatif : la persistance des engagements personnels des codébiteurs après cession de parts sociales de la société preneuse, la qualification et la modération de l'indemnité forfaitaire de relocation convenue au contrat, et la délimitation de la compétence matérielle du juge de paix en matière de bail. Le tribunal affirme d'abord que la cession de parts et la démission des fonctions de gérant n'emportent pas, à elles seules, décharge des anciens dirigeants qui se sont engagés à titre personnel, solidairement et indivisiblement avec la société, en l'absence de consentement exprès du bailleur à leur libération. Il confirme ensuite que la clause d'indemnité forfaitaire de six mois de loyers et charges, qualifiée de clause pénale, demeure due même en cas de relocation rapide, mais qu'elle peut être modérée sur le fondement de l'article 1152, alinéa 2, du Code civil lorsqu'elle est manifestement excessive, et la ramène à trois mois. Enfin, il décline sa compétence ratione materiae pour connaître de la demande de garantie formée par un codébiteur contre la société preneuse, cette action ne relevant pas de la contestation entre bailleur et preneur visée à l'article 3-3 du Nouveau Code de procédure civile. La décision, rendue en premier ressort, illustre la rigueur avec laquelle le juge apprécie tant la survie des engagements personnels que la proportionnalité des stipulations pénales. ## I. Faits et procédure Une société anonyme, bailleresse, a donné à bail commercial des locaux à une société à responsabilité limitée, par un « accord de sous-bail et d'approvisionnement en boissons » conclu le 2 août 2019. Ce contrat désignait comme preneurs, outre la société, deux personnes physiques, dont l'une, PERSONNE2.), s'engageait « à titre personnel, solidairement et indivisiblement avec la société ». Le même acte fixait les loyers indexés, une participation mensuelle à l'entretien des conduites de bière, une taxe pour la mise à disposition d'une concession de cabaretage, et prévoyait, à l'article 18 de ses conditions générales, une indemnité forfaitaire égale à six mois de loyer et charges en cas de retard de paiement ou de manquement à un engagement. Le 30 août 2019, PERSONNE2.) a cédé l'intégralité de ses parts sociales et démissionné de ses fonctions de gérant. Des défauts de paiement étant intervenus, la bailleresse a saisi le juge de paix, par requête du 12 février 2024, afin de voir prononcer la résiliation du bail, ordonner le déguerpissement, obtenir le paiement d'arriérés de loyers et d'une indemnité de relocation conventionnelle, ainsi qu'une indemnité de procédure et l'exécution provisoire. À l'audience du 22 avril 2024, la demande en arriérés a été portée à 16.119,31 euros. Les défendeurs ont réagi de manière divergente. PERSONNE2.) a sollicité sa décharge en invoquant la cession de parts et sa démission, subsidiairement la garantie de la société, et contesté les montants réclamés, notamment au titre de l'entretien des conduites et de l'indemnité de relocation. La société preneuse n'a pas contesté la demande principale et a estimé être seule locataire. La troisième défenderesse, PERSONNE3.), a reconnu avoir signé le contrat, mais a soutenu n'avoir eu aucun lien juridique avec la société et n'avoir contracté qu'en considération de PERSONNE2.). ## II. Problème de droit et motifs de la décision La première question était de savoir si la cession des parts sociales et la démission du gérant d'une société preneuse libèrent le dirigeant cédant de l'engagement personnel souscrit au contrat de bail, en l'absence de décharge expresse du bailleur. Le tribunal répond par la négative. Il constate d'abord que le contrat désigne le cédant comme preneur, engagé personnellement et solidairement, puis rappelle le principe de l'autonomie de la personnalité morale : un changement dans la détention du capital ou la direction « n'affecte en rien les engagements contractés » par la société, et ne touche pas davantage ceux des anciens dirigeants « alors qu'ils ont pris ces engagements en leur nom personnel ». La cession de parts ne décharge pas le codébiteur primitif. Le juge relève enfin que les défendeurs n'ont pas établi que la bailleresse aurait consenti à les libérer, ce qui fonde la solidarité maintenue. La deuxième question concernait la nature et le contrôle de l'indemnité de relocation. Le tribunal y voit une clause pénale, conformément à son objet, qui est de réparer la perte de loyers pendant le délai nécessaire à la recherche d'un nouveau preneur. Il en déduit qu'