## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-05-07, n° 1514 (JPLBail)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no. 1514/24 Dossier no. L-BAIL-562/23 AUDIENCE PUBLIQUE DU 7 MAI 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse, comparant en personne ET PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) partie défenderesse, comparant Maître Nathalie BORON, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg ________________________________________________________ FAITS L’affaire fut introduite par requête - annexée au présent jugement - déposée au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 29 août 2023. Sur convocations émanant du greffe, elle fut appelée à l’audience publique du 19 octobre 2023. Après plusieurs remises contradictoires de l’affaire à la demande des parties, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 07 mars 2024 lors de laquelle elle fut utilement retenue. A la prédite audience, PERSONNE1.) et Maître Nathalie BORON, se présentant pour PERSONNE2.), furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants : Suivant contrat de bail conclu en date du 26 avril 2021, ayant pris effet le 1er mai 2021 pour une durée de 18 mois, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un studio meublé dans un appartement duplex dont les parties communes étaient destinées à la colocation, sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.200 euros et d’une avance mensuelle sur charges de 100 euros et contre fourniture d’une garantie locative de 3.600 euros. Le contrat de bail a pris fin d’un commun accord des parties en date du 27 mai 2022. B. La procédure et les prétentions des parties : Suivant requête déposée en date du 29 août 2023, PERSONNE1.) a sollicité la convocation de PERSONNE2.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - voir condamner le défendeur à payer au requérant la somme de 4.900 euros au titre de la garantie locative indûment retenue et au titre de charges locatives indûment avancées, avec les intérêts tels que de droit à partir de la demande en justice, jusqu’à solde ; - voir assortir le jugement à intervenir de l’exécution provisoire ; - voir condamner le défendeur aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 562/23. C. L’argumentaire des parties : Sur base des faits constants ci-avant énoncés, PERSONNE1.) fait valoir que le bailleur retient sans motif valable le montant de 3.600 euros qu’il a avancé au titre de la garantie locative et qu’il refuse en outre à lui rembourser le montant de 1.300 euros qu’il a avancé indûment pour les charges locatives. Il ne comprendrait pas les décomptes de charges locatives et plus précisément il existerait un écart de 12m3 entre ses consommations d’eau chaude et d’eau froide telle qu’elles sont relevées d’une part par les états des lieux d’entrée et de sortie et d’autre part par les décomptes SOCIETE1.). Exceptées les positions relatives à la remise en peinture de la cuisine et à l’existence de calcaire dans la douche, PERSONNE1.) conteste les positions réclamées par le bailleur du chef de frais de remise en état des lieux loués en renvoyant aux énonciations de l’état des lieux d’entrée desquelles il 2 résulterait que le studio se serait trouvé dans un état usé. Par ailleurs, aucun détecteur de fumée n’aurait existé au début du bail. En outre, la femme de ménage n’aurait jamais nettoyé les parties communes qui auraient toujours été très sales. PERSONNE2.) s’oppose à la demande en renvoyant aux décomptes de charges locatives ensemble avec les pièces justificatives qu’il a versés en cause. Il souligne qu’il est propriétaire de tout l’immeuble. Il estime que les décomptes SOCIETE1.) sont exacts et que le prétendu écart avec les chiffres résultant des états des lieux serait minime. Il conteste les allégations adverses suivant lesquelles le détecteur de fumée n’ait pas existé au début du bail et que la femme de ménage n’ait pas correctement effectué son travail. Il renvoie dans ce contexte aux fiches de travail signées par la femme de ménage. Il renvoie également aux mentions des état des lieux d’entrée et de sortie concernant les désordres dont la remise en état est réclamée. Il souligne finalement qu’il a versé le montant de 1.574,71 euros à PERSONNE1.). D. L’appréciation du Tribunal : La demande de PERSONNE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi est à dire recevable en la forme. Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. Conformément audit article, il appartient au requérant d’établir le bien-fondé de sa demande. Il est constant en cause pour résulter des pièces versées et des renseignements fournis par les parties que suivant contrat de bail conclu en date du 26 avril 2021, ayant pris effet le 1er mai 2021 pour une durée de 18 mois, bail renouvelable par tacite reconduction d’année en année, PERSONNE2.) a donné en location à PERSONNE1.) un studio meublé dans un appartement duplex dont les parties communes étaient destinées à la colocation, sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.200 euros et d’une avance mensuelle sur charges de 100 euros et contre fourniture d’une garantie locative de 3.600 euros. Le contrat de bail a pris fin d’un commun accord des parties en date du 27 mai 2022. 1) Les charges locatives En vertu de l’article 5 (3) de la loi modifiée du 21 septembre 2006 sur le bail d’habitation, « le bailleur ne peut mettre à charge du locataire que les montants qu’il justifie avoir déboursés lui-même pour le compte du locataire. Ne peuvent être mis à charge du locataire que les frais exposés pour la consommation d’énergie, pour l’entretien courant du logement et des parties communes, pour les menues réparations ainsi que les taxes liées à l’usage du logement. Le 3 bailleur peut exiger le versement d’acomptes appropriés sur ces frais. Ces acomptes peuvent être adaptés aux frais réellement exposés pour compte du locataire au cours des exercices antérieurs. Les charges communes à plusieurs logements sont réparties annuellement selon un mode de computation à convenir entre les parties en cause. Si les frais mis en compte résultent d’un décompte d’un immeuble soumis au statut de la copropriété approuvé en assemblée générale conformément à la législation relative au statut de la copropriété des immeubles bâtis, les positions de ce décompte à charge du locataire par application de la présente loi sont présumées justifiées et échues. La preuve contraire est admise. En cas de demande du locataire, le bailleur est tenu de lui communiquer une copie des extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes et précisant la quote-part afférente du lot loué dans chacune des catégories de charges ». En l’espèce, d’après les stipulations du contrat de bail, les charges communes telles par exemple le nettoyage, la taxe d’utilisation de la canalisation, l’enlèvement des ordures ménagères, l’eau et l’électricité communes, la gérance, la consommation électrique et l’entretien des pièces communes, sont à la charge du locataire proportionnellement à la surface occupée par lui et le locataire doit supporter sa propre consommation d’électricité. Il est constant en cause que l’immeuble dans lequel se trouve le studio donné en location à PERSONNE1.) appartient au bailleur, de sorte qu’il ne s’agit pas d’une copropriété. Il appartient donc au bailleur, soit en l’occurrence PERSONNE2.), d’établir le principe et le quantum des frais incombant au locataire moyennant la production du décompte et des pièces justificatives afférentes, lorsque la créance affirmée de ce chef est contestée par le locataire. PERSONNE2.) produit aux débats le décompte des charges locatives redues pour la période du 1er mai 2021 au 1er janvier 2022 établi en date du 26 mai 2022 en fonction des millièmes et des jours d’occupation d’un montant total de 826,07 euros à charge de PERSONNE1.), soit en définitive après déduction des avances sur charges un solde 26,07 euros à charge de PERSONNE1.). Pour les positions reprises sur ce décompte (ménage, électricité commune, ordures, frais de gérance technique pour travaux de réparation, entretien chaudière, décompte SOCIETE1.) pour le chauffage, l’eau chaude et l’eau froide), les justificatifs sont versés en cause par PERSONNE2.). PERSONNE2.) produit encore aux débats le décompte des charges locatives redues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er janvier 2023 établi en date du 10 mars 2023 en fonction des millièmes d’un montant total de 2.512,29 euros à charge de PERSONNE1.), soit en définitive après déduction des avances sur charges et du montant de la garantie locative un solde de 1.574,71 euros en faveur de PERSONNE1.). Ce montant a été viré à PERSONNE3.) en date du 11 septembre 2023. 4 Il est en outre versé en cause un décompte rectifié des charges locatives redues pour la période du 1er janvier 2022 au 27 mai 2022 établi en date du 10 octobre 2023 en fonction des millièmes et des jours d’occupation d’un montant total de 1.535,71 euros à charge de PERSONNE1.), soit en définitive après déduction des avances sur charges et du montant de la garantie locative un solde de 2.551,29 euros en faveur de PERSONNE1.). Pour les positions reprises sur ce décompte (maintenance intérieure en rapport avec l’entretien de la chaudière, ménage, électricité commune, ordures, frais de gérance technique pour travaux de réparation et d’entretien, décompte SOCIETE1.) pour le chauffage, l’eau chaude et l’eau froide, électricité privée), tous les justificatifs sont produits. Sur ledit décompte figure encore le solde précité de 26,07 euros à charge de PERSONNE1.) du décompte de 2021 ainsi que les frais de remise en état de 643,50 euros à charge de PERSONNE1.) (678,60 – 35,10 euros déduit pour le nettoyage du matelas). Il échet de constater qu’il ne ressort d’aucun élément du dossier que PERSONNE1.) ne se soit plaint auprès du bailleur en cours du bail de l’absence d’entretien des parties communes, de sorte qu’il ne saurait actuellement opposer cet argumentaire pour contester les charges locatives y afférentes. Concernant la consommation individuelle de PERSONNE1.) en eau chaude et eau froide, il y a lieu de constater en comparant les données résultant de l’état des lieux d’entrée et de l’état des lieux de sortie signés par les parties, respectivement par leur mandataire avec les données résultant des décomptes SOCIETE1.) que la différence est minime, quasiment inexistante, soit de 0,105 m3 pour l’eau chaude et de 1,573 m3 pour l’eau froide conformément aux affirmations de PERSONNE2.) et non pas de 12m3. Il découle de l’ensemble des développements qui précèdent que les montants repris sur les décomptes de charges locatives précités pour autant qu’ils se rapportent aux charges locatives sont justifiés. 2) Les frais de remise en état Selon les dispositions de l’article 1732 du Code civil, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute. Il suffit partant au bailleur de prouver que, pendant la jouissance des lieux, il y a eu dégradation excédante celle résultant d’une usure normale. Par le fait même de cette preuve, il y a une présomption d’inexécution fautive à charge du preneur. La présomption de responsabilité découlant de l’article 1732 du Code civil précité est une présomption simple qui tombe devant la preuve de l’absence de faute du locataire. 5 Cette preuve est