Dans son arrêt n° 71/24 du 8 mai 2024, la Cour d'appel du Grand-Duché de Luxembourg, deuxième chambre, précise les contours de la responsabilité du bailleur en cas de résiliation dolosive du bail d'habitation. Elle affirme d'abord la compétence de la juridiction de droit commun, et non celle du juge de paix, pour connaître d'une action en dommages et intérêts fondée sur l'article 14 de la loi modifiée du 21 septembre 2006, cette action ne constituant pas une contestation relative à l'exécution du bail au sens de l'article 3, point 3°, du Nouveau Code de procédure civile. Elle juge ensuite que la responsabilité du bailleur est engagée de plein droit dès lors que les lieux ne sont pas occupés aux fins invoquées dans les trois mois suivant le départ du locataire, la seule exonération admise étant la force majeure. Enfin, elle rappelle que le caractère dolosif du motif de résiliation, qui ouvre droit à un minimum forfaitaire égal à une année de loyers, doit être prouvé par le locataire, et que la rétractation d'un congé ne produit pas d'effet sans l'acceptation exprès du destinataire. Le présent arrêt, qui retient en définitive un préjudice forfaitaire de douze mois de loyers à défaut de preuve d'un dommage supérieur, éclaire ainsi la mise en œuvre de la protection du preneur contre les congés de complaisance. ## I. Faits et procédure Les consorts GROUPE2.), locataires, ont conclu le 3 juillet 2017 un bail portant sur un appartement appartenant aux époux GROUPE1.), moyennant un loyer mensuel de 1.405 euros hors charges. Par courrier du 24 juillet 2020, les bailleurs ont résilié le bail pour besoin personnel au bénéfice de leur fils PERSONNE5.), en observant un préavis de six mois. Les locataires ont quitté les lieux le 31 janvier 2021, l'état des lieux de sortie ayant été dressé le 4 février 2021. Le fils des bailleurs n'a jamais emménagé dans l'appartement. Les bailleurs ont adressé, le 10 décembre 2020, un courrier indiquant que le besoin personnel n'était plus donné et qu'ils renonçaient à la résiliation, courrier dont les locataires contestaient avoir reçu notification. Saisi d'une demande fondée sur l'article 14 de la loi de 2006, en paiement de 33.720 euros, le tribunal d'arrondissement, après avoir écarté une exception d'incompétence matérielle, a alloué à chacun des locataires la somme de 1.000 euros. Les locataires ont interjeté appel principal, les bailleurs formant appel incident pour contester la compétence et le principe même de l'indemnisation. ## II. Problème de droit et motifs de la décision La Cour était d'abord invitée à déterminer si la juridiction compétente pour connaître de l'action fondée sur l'article 14 était le juge de paix, en vertu de l'article 3, point 3°, du Nouveau Code de procédure civile, ou le tribunal d'arrondissement. Elle juge que l'action en dommages et intérêts pour non-occupation des lieux ne relève pas des contestations entre bailleurs et preneurs « relatives à l'exécution des baux », mais trouve sa source dans les articles 1382 et 1383 du Code civil, de sorte qu'elle relève du droit commun. Le tribunal d'arrondissement était donc compétent. Sur le fond, la Cour rappelle que le congé constitue un acte unilatéral et irrévocable, dont la rétractation requiert le consentement exprès de son destinataire. En l'absence d'acceptation établie par les locataires, la lettre du 10 décembre 2020 est sans effet, et l'argument selon lequel le bailleur pourrait revenir sur sa décision tant que le locataire n'a pas retrouvé un logement est écarté. Quant à la responsabilité, la Cour retient qu'elle est engagée de plein droit : il suffit au locataire de prouver que les lieux n'ont pas été occupés aux fins invoquées dans les trois mois du départ. Le bailleur ne peut s'exonérer en démontrant l'absence de faute ; seule la force majeure est admise, laquelle fait ici défaut, les bailleurs ayant eux-mêmes reconnu que le besoin personnel n'était pas donné. S'agissant du caractère dolosif, la Cour rappelle la distinction entre les deux régimes : si le motif est dolosif, le locataire obtient un minimum égal à une année de loyers sans avoir à prouver son préjudice ; à défaut, il ne peut prétendre qu'à la réparation du dommage effectivement subi et démontré. La charge de la preuve du dol pèse sur le locataire. Les juges relèvent toutefois que les éléments versés (chronologie de la vente et de l'acquisition du fils, mandat de vente antérieur au congé, acquisition d'une maison en février 2021, aveu des baille