## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-05-08, n° 1530 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 1530/24 L-BAIL-453/23 L-BAIL-570/23 Audience publique extraordinaire du 8 mai 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail à usage d’habitation, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre -I- 1) PERSONNE1.), 2) PERSONNE2.), demeurant tous les deux à L-ADRESSE1.) parties demanderesses sub 1-2) comparant par Maître Aurélie BELINGAR, avocat à la Cour, demeurant à Esch-sur-Alzette et 1) PERSONNE3.), 2) PERSONNE4.), demeurant tous les deux à L-ADRESSE2.) parties défenderesses sub 1) – 2) comparant par Maître Perrine LAURICELLA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg -II- 1) PERSONNE3.), 2) PERSONNE4.), demeurant tous les deux à L-ADRESSE2.) ADRESSE2.) parties demanderesses au principal parties défenderesses sur reconvention sub 1) - 2) comparant par Maître Perrine LAURICELLA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention comparant par Maître Aurélie BELINGAR, avocat à la Cour, demeurant à Eschsur-Alzette -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire L-BAIL-453/23 fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 7 juillet 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 28 août 2023. Lors de la prédite audience, l’affaire fut prise en délibéré et le prononcé fut fixé au 28 septembre 2023. Le 20 septembre 2023 le tribunal prononça la rupture et l’affaire fut refixée au 12 octobre 2023. 2 L’affaire L-BAIL-570/23 fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposé au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 1er septembre 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 2 octobre 2023 Lors de la prédite audience, l’affaire fut refixée au 12 octobre 2023, ensemble avec le rôle L-BAIL-453/23. Lors de la prédite audience, les deux affaires furent refixées aux fins de plaidoiries à l’audience publique du 11 janvier 2024, puis refixées au 14 mars 2024. Lors de la dernière audience du 14 mars 2024, Maître Aurélie BELINGAER et Maître Perrine LAURICELLA, furent entendues en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: L-BAIL-453/23 Par une requête déposée au greffe du Tribunal de Paix de et à Luxembourg en date du 7 juillet 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont sollicité la convocation de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - - - - voir constater que la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail signé entre parties le 1er septembre 2022 est bonne et valable, partant prononcer la résiliation du contrat de bail en question par application de la clause résolutoire, avec effet au jour du présent jugement, sinon voir prononcer la résiliation judiciaire dudit contrat de bail aux torts exclusifs de PERSONNE3.) laquelle aurait commis des fautes graves dans l’exécution de ce contrat de bail, avec effet au jour du présent jugement, condamner PERSONNE3.) à leur payer la somme de 4.800 euros à titre de loyers impayés, avec les intérêts conventionnels de 10% l’an à compter de chaque échéance, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde. A l’audience du Tribunal, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont augmenté leur demande à 13.200 euros pour inclure les loyers échus depuis le dépôt de la requête, subsidiairement, la demande de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en résiliation du bail et au paiement des arriérés de loyers est dirigée contre PERSONNE3.) et PERSONNE4.), 3 - - en tout état de cause, le déguerpissement de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) endéans un délai de huitaine à compter de la notification du présent jugement serait à ordonner, voir condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) à remettre le bien loué dans son pristin état, voir condamner PERSONNE3.) et PERSONNE4.) au paiement de la somme de 1.500 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile. A l’audience du Tribunal du 14 mars 2024, outre l’augmentation de leur demande en condamnation pour arriérés des loyers, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ont renoncé à leur demande tendant à la résiliation du contrat de bail et au déguerpissement de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.)/PERSONNE4.) alors que ceux-ci auraient entretemps quitté les lieux. L-BAIL-570/23 Par une requête déposée au greffe du Tribunal de Paix de et à Luxembourg en date du 1er septembre 2023, PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) ont sollicité la convocation de PERSONNE1.) devant le Tribunal de céans, siégeant en matière de bail à loyer, pour : - - - constater que PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) souffrent « d’une impossible occupation des lieux loués » et « fixer une indemnité nouvelle destinée à réparer le trouble de jouissance causé à partir du 1er septembre 2022 jusqu’au jour où le trouble aurait cessé, à hauteur de 960 euros représentant 80 % du montant du loyer », partant voir condamner PERSONNE1.) à leur payer la somme de 10.560 euros à titre de cette « indemnité ». A l’audience du Tribunal, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont augmenté cette demande au montant de 17.280 euros. Il y a lieu de leur en donner acte, la voir condamner au montant de 1.000 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile, la voir condamner au montant de 4.878 euros à titre de frais d’avocat sur base de l’article 1382 du Code civil. A l’audience du Tribunal, PERSONNE3.) et PERSONNE4.) ont augmenté leur demande au montant de 7.661,25 euros. Il y a lieu de leur en donner acte. A l’audience du Tribunal du 14 mars 2024, PERSONNE1.) a reconventionnellement (dans le cadre de la notice précitée) conclu à la condamnation de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.)/PERSONNE4.) : - au montant de 10.215,68 euros à titre de frais d’avocats sur base de l’article 1382 du Code civil. 4 - au montant de 3.600 euros à titre d’indemnité de relocation correspondant à trois mois de loyer pour non-respect du préavis de résiliation. Il y a lieu de lui en donner acte. Quant à la jonction Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu d’ordonner la jonction des affaires portant les numéros de rôle L-BAIL-453/23 et L-BAIL570/23 et de statuer par un seul et unique jugement. Quant aux moyens soulevés in limite litis A l’audience du Tribunal du 14 mars 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ainsi que PERSONNE3.) et PERSONNE4.), chacun de leur côté, ont soulevé l’irrecevabilité de la requête introduite de l’autre côté de la barre pour libellé obscur tendant au défaut de ventilation de la demande adverse. Concernant le défaut de ventilation de la demande des parties requérantes respectives, si de nombreuses décisions retiennent que pour échapper au reproche du libellé obscur, les demandeurs qui agissent en commun dans un même exploit ne peuvent se limiter à revendiquer un montant global, mais doivent préciser la part devant revenir à chacun d’eux, sous peine de nullité, il est cependant fait exception à l’obligation de ventilation en cas de demandes indivisibles (Cour d’appel 16 mai 2017, N° 31218 du rôle). Ainsi, aucune imprécision quant à l’objet d’une telle demande ne saurait être retenue en cas d’indivisibilité de la créance alléguée, telle une créance profitant à une indivision (v. en ce sens, relativement à une demande en obtention d’indemnité d’occupation unique formulée par deux héritiers, mais devant profiter à une indivision successorale : Cour d’appel, 1ère chambre, arrêt n° 168/18 du 24 octobre 2018, n° CAL-2017-00027 du rôle). Il est admis que l’obligation de ventilation ne s’impose pas lorsque la demande résulte d’un contrat unique (Cour, 16 mai 2007, n° 31 208 du rôle). En l’espèce, les demandes de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) ainsi que de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.)/PERSONNE4.) sont toutes basées sur un même contrat de bail unique. Au vu des développements qui précèdent, les moyens d’irrecevabilité tirés du libellé obscur pour défaut de ventilation sont à déclarer non-fondés. Quant au fond 5 A titre liminaire, il y a lieu de retenir qu’il n’est constant en cause au vu des plaidoiries à l’audience du Tribunal que : - - un contrat de bail écrit a été conclu entre parties en date du 1er septembre 2022 entre PERSONNE1.) et PERSONNE2.) en leur qualité de bailleur et PERSONNE3.) et PERSONNE4.) en leur qualité de locataire et que PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) ont définitivement quitté les lieux loués le 25 février 2024. Le Tribunal n’analysera donc pas les moyens et prétentions des parties contenues dans leurs requêtes respectives quant au volet d’opposabilité dudit contrat de bail écrit, de la résiliation/résolution de ce contrat de bail et tendant au déguerpissement des lieux de locataires, ces demandes étant sans objet. Les moyens et prétentions de PERSONNE1.) et PERSONNE2.) A l’appui de leur demande, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) font exposer qu’ils sont propriétaires d’une maison d’habitation sise à L-ADRESSE2.). Par contrat de bail du 1er septembre 2022 conclu pour une année renouvelable tacitement, PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) ont pris en location une chambre à coucher, une cuisine équipée et une place de parking moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1.200 euros à payer par anticipation le 1er de chaque mois. PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) resteraient actuellement en défaut de payer le moindre loyer depuis avril 2023 jusqu’au déguerpissement le 25 février 2024, soit au total la somme de (11x 1.200) 13.200 euros. Les moyens et prétentions de PERSONNE3.) et de PERSONNE4.) A l’appui de leur demande, PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) font valoir que depuis le mois de septembre 2022, ils ne peuvent plus jouir paisiblement des lieux loués. La maison en question, divisée en plusieurs chambres d’habitation, serait surpeuplée, les parties communes sales et l’électricité ne serait pas aux normes. Par un courrier recommandé du 29 mars 2023, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) auraient été mis en demeure de verser une indemnité à hauteur de 80 % du loyer payé entre le 1er septembre 2022 et le 30 mars 2023, soit la somme de 6.720 euros pour compenser les troubles de jouissance subis. A l’audience du Tribunal, cette demande a été augmentée à la somme de 17.280 euros. PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) basent leur demande sur les articles 1719 et 1721 du Code civil et font état des troubles de jouissance suivants : 6 - - les bailleurs violeraient l’article 3 (2) du règlement grand-ducal déterminant les critères minimaux de salubrité, d’hygiène, de sécurité et d’habitabilité auxquels doivent répondre les logements et chambres donnés en location ou mis à disposition à des fins d’habitation alors que plusieurs des chambres de la maison seraient occupées par trois personnes, que le chauffage serait défectueux de façon régulière pendant les périodes hivernales et que les parties communes seraient extraordinairement sales faute de nettoyage à effectuer par les bailleurs, les bailleurs violeraient encore ce règlement grand-ducal alors que l’installation électrique près de la zone de lavage ne serait pas aux normes, les bailleurs empêcheraient la jouissance paisible des lieux alors qu’un changement de serrures de tout l’immeuble aurait été effectué sans accord des locataires, alors que l’accès à leur garage aurait été impossible pendant une semaine et alors que les bailleurs ne protègeraient pas PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) des autres locataires de l’immeuble qui ne cesseraient pas de les intimider. PERSONNE3.) et PERSONNE4.)/PERSONNE4.) ne contestent pas redevoir les sommes réclamées par PERSONNE1.)