## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-05-08, n° 1531 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 1531/24 L-BAIL-580/23 Audience publique extraordinaire du 8 mai 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre la société anonyme SOCIETE1.) SA, établie et ayant son siège social à LADRESSE1.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.), représentée par son conseil d’administration actuellement en fonctions, partie demanderesse comparant par Maître Jerry MOSAR, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et 1) la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro RC B219599, déclarée en état de faillite suivant un jugement du 21 juillet 2023, 2) PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE3.) parties défenderesses sub 1) comparant par Maître Jessica RODRIGUES MACIEL, avocat, en remplacement de Maître Denis WEINQUIN, avocat à la Cour, demeurant tous les deux à Schieren, pris en sa qualité de curateur de la société SOCIETE2.) SARL sub 2) comparant par Maître Michel KARP, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg -------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de Paix de Luxembourg en date du 7 septembre 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 9 novembre 2023. Lors de la prédite audience, l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience publique du 18 janvier 2024, puis refixée au 14 mars 2024. Lors de la prédite audience, Maître Jerry Mosar, Maître Jessica RODRIGUES MACIEL, en remplacement de Maître Denis WEINQUIN, pris en sa qualité de curateur de la société SOCIETE2.) SARL et Maître Michel KARP, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique extraordinaire de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: A. La procédure et les prétentions des parties Suivant requête déposée en date du 7 septembre 2023 au tribunal de paix de et à Luxembourg, la société anonyme SOCIETE1.) SA (ci-après désignée: la société SOCIETE1.)) a sollicité la convocation de Maître Denis WEINQUIN, prise en sa qualité de curateur de la société à responsabilité limitée SOCIETE2.) SARL (ciaprès désignée: la société SOCIETE2.)) et de PERSONNE1.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, pour: - voir déclarer la présente demande recevable en la pure forme ; - au fond, la voir dire fondée et justifiée ; - voir condamner la partie défenderesse sub.2) à payer à la BRASSERIE le montant de 59.451,90 euros à titre d’arriérés et charges pour la période du 01 janvier 2020 au 01 septembre 2023, sous réserve des loyers échus et à échoir 2 en cours d’instance, avec les intérêts de retard prévus par le chapitre 1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, à partir de la mise en demeure du 09 septembre 2021, sinon à partir du jour du dépôt de la requête, jusqu’à solde ; - voir condamner la partie défenderesse sub.1) à payer à la BRASSERIE le montant de 11.089,76 euros à titre d’arriérés et charges pour la période du 21 juillet 2023 au 01 septembre 2023, sous réserve des loyers échus et à échoir en cours d’instance, avec les intérêts de retard prévus par le chapitre 1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, à partir de la mise en demeure du 09 septembre 2021, sinon à partir du jour du dépôt de la requête, jusqu’à solde ; - voir déclarer le jugement opposable à la partie défenderesse sub.1) pour le montant de 59.451,90 euros à titre d’arriérés et charges pour la période du 01 janvier 2020 au 01 septembre 2023, sous réserve des loyers échus et à échoir en cours d’instance, avec les intérêts de retard prévus par le chapitre 1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, à partir de la mise en demeure du 09 septembre 2021, sinon à partir du jour du dépôt de la requête, jusqu’à solde ; - voir condamner la partie défenderesse sub.2) à payer à la BRASSERIE le montant de 17.919,90 euros correspondant à 6 mois de loyers d’un montant de 2.986,65 euros (2.986,65*6) à titre d’indemnité de relocation, avec les intérêts de retard prévus par le chapitre 1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, à partir de la mise en demeure du 09 septembre 2021, sinon à partir du jour du dépôt de la requête, jusqu’à solde ; - voir déclarer le jugement opposable à la partie défenderesse sub.1) pour le montant de 17.919,90 euros correspondant à 6 mois de loyers d’un montant de 2.986,65 euros (2.986,65*6) à titre d’indemnité de relocation, avec les intérêts de retard prévus par le chapitre 1 de la loi modifiée du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et aux intérêts de retard, à partir de la mise en demeure du 09 septembre 2021, sinon à partir du jour du dépôt de la requête, jusqu’à solde ; - voir déclarer résilié le bail, respectivement le contrat de cession de bail commercial de sous-location du 16 octobre 2019 existant entre parties aux torts exclusifs des parties défenderesses sub.1) et sub.2) ; - partant, voir condamner les parties défenderesses sub.1) et sub.2) à déguerpir des lieux loués sis à L-ADRESSE4.), connu sous l’enseigne « DIKRICHER BEERSTUFF », avec tout et tous ceux qui les occupent de leur chef dans un délai de quinze jours à partir de la notification du jugement à intervenir, sinon 3 et faute par elles de se faire dans le délai imparti, voir autoriser d’ores et déjà la Brasserie à faire expulser les parties défenderesses sub.1) et sub.2) dans la forme légale et aux frais de ces dernières, frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ; - voir condamner la partie défenderesse sub.2) à payer à la BRASSERIE une partie des sommes exposées par elle et non comprises dans les dépens, pour les frais et honoraires d’avocat ainsi que les frais de déplacement et les faux frais exposés (copies, taxes, timbres, téléphones etc) qu’il serait injuste de laisser à l’unique charge de la BRASSERIE compte tenu de l’attitude des parties défenderesses sub.1) et sub.2) ayant conduit au présent litige, montant évalué à 2.000 euros (deux mille euros) au vœu de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure Civile ; - voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant opposition ou appel et sans caution en ce qui concerne la condamnation pécuniaire ; - voir condamner les parties défenderesses sub.1) et sub.2) solidairement, sinon in solidum, sinon chacune pour sa part, sinon chacune pour le tout, à tous les frais et dépens de l’instance au vœu de l’article 238 du NCPC ; - voir réserver à la BRASSERIE tous autres droits, dus, moyens et actions, notamment le droit d’augmenter sa demande en arriérés de loyers et charges échus et à échoir en cours d’instance. A l’audience du Tribunal, la société SOCIETE1.), à l’aide d’un état comptable actualisé, a précisé ses demandes comme suit: - à l’égard de PERSONNE1.), la somme de 81.890,13 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges, - à l’égard de la société SOCIETE2.), la somme de 29.850,07 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avances sur charges pour les mois d’août 2023 à mars 2024, dette à considérer comme étant « de la masse » car échus après le jugement déclaratif de faillite, - l’égard de la société SOCIETE2.), voir déclarer opposable le présent jugement pour la somme de 52.040,06 euros à titre d’arriérés de loyers et d’avance sur charges à compter du début du bail jusqu’au mois de juillet 2023, à savoir le mois pendant lequel le jugement déclaratif a été prononcé, - à l’égard de la société SOCIETE2.) et de PERSONNE1.), la somme de 17.919,90 euros à titre d’indemnité de relocation et 4 - à l’égard de PERSONNE1.), la somme de 2.000 euros à titre d’indemnité de procédure sur base de l’article 240 du Nouveau Code de Procédure civile. Les autres demandes, à savoir celles tendant à la résiliation judiciaire du bail et tendant au déguerpissement des lieux ont été maintenues. B. L’argumentaire des parties La société SOCIETE1.) fait valoir que suivant accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons conclu en date du 16 octobre 2019, elle a donné en sous-location à la société SOCIETE2.), représentée par sa gérante unique PERSONNE1.), intervenant également à titre personnel, solidairement et indivisiblement avec la société, un immeuble à usage commercial et d’habitation sis à L-ADRESSE4.), moyennant paiement par anticipation le premier du mois d’un loyer indexé et fixé à 664,98 euros non assujetti à la TVA et à 2.321,67 euros TTC, soit un total de 2.986,65 euros, assujetti à la TVA, d’un montant de 30 euros au titre de participation à l’entretien des conduites et d’un montant de 204,75 euros pour la licence de cabaretage. La société SOCIETE2.) aurait été déclarée en faillite par jugement du 21 juillet 2023. A l’heure actuelle, le débit de boissons serait certes fermé mais les chambres incluses dans le contrat de bail demeureraient occupées. Conformément à l’article 1760 du Code civil et à l’article 18 des conditions générales du contrat de bail, les parties défenderesses devraient également payer une indemnité de relocation de six mois de loyers, soit un montant total de 17.919,90 euros (6 x 2.986,65). A l’audience du Tribunal, Maître Jessica RODRIGUES MACIEL, en remplacement de Maître Denis WEINQUIN, le curateur de la faillite de la société SOCIETE2.) s’est rapporté à prudence de justice. PERSONNE1.), par l’organe de son mandataire, a souligné que les preneurs principaux du local en question seraient la société SOCIETE2.) et la caution, un dénommé PERSONNE2.). Ce dernier aurait en effet exploité le café en question au quotidien. Même avant la faillite de la société SOCIETE2.), PERSONNE1.) aurait cessé toute activité dans le local en question. Quant à l’occupation actuelle des chambres, PERSONNE1.) soutient qu’il appartient au curateur de la faillite de faire déguerpir toute personne qui résiderait toujours sur les lieux et ceci afin de minimiser le dommage encouru. 5 PERSONNE1.) réfute tout engagement et tout paiement à compter du prononcer de la faillite, toute obligation dans son chef s’arrêtant par l’effet de ce jugement. La défenderesse conteste encore l’exécution de bonne foi du contrat de bail par le bailleur qui aurait dû réduire son propre dommage en collaborant avec le curateur aux fins d’expulsion des occupants des chambres. Le décompte versé par la société SOCIETE1.) est contesté pour la partie postfaillite. C. L’appréciation du Tribunal L’article 3,3° du Nouveau Code de procédure civile attribue compétence exclusive au juge de paix pour connaître de toutes contestations entre preneurs et bailleurs relatives à l’existence et à l’exécution des baux d’immeubles ainsi que des demandes en paiement d’indemnités d’occupation et en expulsion de lieux occupés sans droit, qu’elles soient ou non la suite d’une convention. S’agissant d’une compétence dérogatoire, elle est d’interprétation stricte; en particulier il s'ensuit que le juge de paix est incompétent pour connaître d'une action en paiement dirigée par le bailleur contre la caution du locataire (Cour de cassation, civ., 13 février 1992, Pas. 28, 236). Il résulte des pièces versées en cause qu’un accord de sous-bail et d’approvisionnement en boissons a été conclu le 16 octobre 2019 entre la société SOCIETE1.) d’une part et la société SOCIETE2.) et PERSONNE1.) « s’engageant également à titre personnel, solidairement et indivisiblement avec la société », ces deux dernières