## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-05-08, n° 1551 (JPLBAIL)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Répertoire No. 1551/24 L-BAIL-871/23 Audience publique du 8 mai 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, arrondissement judiciaire de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause entre PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) partie demanderesse au principal partie défenderesse sur reconvention comparant par Maître Radu Alain DUTA, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg et la société SOCIETE1.) GmbH, société à responsabilité limitée, établie et ayant son siège social à L-ADRESSE2.), représentée par ses organes de représentation actuellement en fonctions, inscrite au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro NUMERO1.) partie défenderesse au principal partie demanderesse par reconvention représentée par la société M&S LAW SARL, société à responsabilité limitée de droit luxembourgeois, établie et ayant son siège social à L-1150 LUXEMBOURG, 205, route d’Arlon, immatriculée au Registre de Commerce et des Sociétés de Luxembourg sous le numéro B215086, inscrite sur la liste V du Tableau de l’Ordre des Avocats du Barreau de Luxembourg, représentée pour les besoins de la présente procédure par l’un de ses gérants, Maître Mylène PILLET- CARBIENER, avocate à la Cour, assistée de Maître Fritz ZAHND, avocat à la Cour, les deux demeurant professionnellement à la même adresse comparant à l’audience du 27 mars 2024 par Maître Mylène PILLETCARBIENER, avocate à la Cour, demeurant à Luxembourg ---------------------------------------------------------------------------------------------------------- Faits L’affaire fut introduite par requête – annexée au présent jugement – déposée au greffe de la Justice de paix de Luxembourg en date du 21 décembre 2023. Sur convocations émanant du greffe, l’affaire fut appelée à l’audience publique du 19 février 2024. Lors de la prédite audience, Maître Mylène PILLET-CARBIENER, en représentation de la société M&S LAW SARL, se présenta pour la société SOCIETE1.) GmbH et l’affaire fut fixée aux fins de plaidoiries à l’audience du 27 mars 2024. Lors de la dernière audience, Maître Radu Alain DUTA et Maître Mylène PILLETCARBIENER furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été fixé, le jugement qui suit: Par requête déposée au greffe le 21 décembre 2023, PERSONNE1.) a fait convoquer la société SOCIETE1.) GmbH à comparaître devant le tribunal de paix de Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, aux fins de s’entendre condamner à lui payer la somme de 55.242 euros à titre d’arriérés d’indexation de loyers à partir du 1er janvier 2009, avec les intérêts de retard au taux directeur de la BCE majoré de sept points conformément à la loi du 18 avril 2004 relative aux délais de paiement et intérêts de retard, à partir de la mise en demeure du 24 octobre 2023, sinon à partir de la demande en justice, jusqu’à solde, de voir ordonner la capitalisation des intérêts pour autant qu’il s’agisse d’intérêts dus au moins pour une année entière, de voir prononcer la résiliation du bail aux torts exclusifs de la défenderesse, et pour s’entendre condamner à déguerpir des lieux loués dans un délai de huit jours à partir du jugement à intervenir. Le requérant sollicite encore l’allocation d’une indemnité de procédure de 3.000 euros sur base de l’article 240 du nouveau code de procédure civile, et la condamnation de la défenderesse aux frais et dépens de l’instance avec distraction au profit de son mandataire qui la demande, affirmant en avoir fait l’avance. PERSONNE1.) expose que suivant contrat de bail conclu par acte notarié en date du 2 décembre 2008, il aurait donné en location à la défenderesse un bien 2 immobilier à usage commercial désigné comme suit : « die Gebäude mit Platz gelegen zu ADRESSE3.), eingetragen im Kadaster der Gemeinde ADRESSE3.) Sektion A, von ADRESSE3.), Ort genannt, ADRESSE4.) ». Le contrat de bail stipulerait le paiement d’un loyer mensuel de 2.500 euros et prévoirait la clause d’indexation suivante : « Indexierung der Miete : die monatliche Miete gründet sich auf die aktuelle auf Mietverträge über Geschäftsraum anwendbare Indexziffer (moyenne semestrielle raccordée). Die Höhe der Miete wird jeweils am 01. Januar und am 01. Juli jeden Jahres auf der Basis der Indexziffer des vorhergehenden Monats automatisch und ohne vorherige Aufforderung angepasst ». Or, depuis le début du bail et en dépit d’itératifs courriers de mise en demeure, la défenderesse refuserait d’adapter le loyer conformément à l’indexation stipulée, de sorte à lui rester, à l’heure actuelle, redevable suivant la moyenne trimestrielle IPCN du 1er janvier 2009 jusqu’au 1er octobre 2023, de la somme totale de 55.242 euros à titre d’arriérés d’indexation de loyers. PERSONNE1.) fait encore valoir que le non-paiement du loyer constituerait un manquement grave de la défenderesse à ses obligations de locataire qui justifierait la résiliation du bail et sa condamnation à déguerpir des lieux loués. Il insiste sur l’importance de la dette et sur la perte de confiance dans la défenderesse. La société SOCIETE1.) GmbH soulève la prescription de la demande à titre d’arriérés d’indexation de loyers concernant les arriérés ayant trait à une période antérieure à décembre 2018, sinon à une période antérieure à octobre/novembre 2018, sur base de l’article 2277 du code civil. Pour le surplus, elle conteste cette demande tant en son principe qu’en son quantum, en se prévalant de la renonciation expresse, sinon tacite, de PERSONNE1.) à la clause d’indexation stipulée au contrat de bail. La défenderesse fait à cet égard valoir qu’il existerait un accord entre parties suivant lequel le loyer ne serait pas augmenté pendant toute la durée du bail, en contrepartie pour la société SOCIETE1.) GmbH : - d’accorder à PERSONNE1.) le droit d’utiliser un local pour son usage personnel aux frais de la défenderesse ; de payer l’entretien des installations extérieures qui incomberait normalement au bailleur et dont le coût s’élèverait à 6.000 euros pour trois ans ; d’avoir effectué des travaux de rénovation et d’aménagement qui seraient normalement à la charge du bailleur, à savoir : (i) (ii) l’aménagement en bureaux de l’étage supérieure de l’immeuble loué qui aurait été inexploitable auparavant ; l’aménagement des combles qui auraient été inexploitables auparavant ; 3 (iii) la rénovation du toit, à l’exception de la prise en charge par le bailleur d’une somme de 155.000 euros. L’existence de cet accord serait dûment corroborée par le fait que jusqu’à la fin de l’année 2023, PERSONNE1.) n’aurait jamais réclamé l’augmentation du loyer. A titre subsidiaire, la société SOCIETE1.) GmbH conteste la majoration d’intérêt réclamée qui ne serait due qu’à partir de la signification du jugement à intervenir et seulement après la fin du troisième mois suivant celle-ci, et elle demande, reconventionnellement, la condamnation de PERSONNE1.) à lui payer la somme de 50.000 euros à titre de remboursement des frais de rénovation et d’aménagement exposés, sur base de l’enrichissement sans cause. La société SOCIETE1.) GmbH demande également à voir débouter PERSONNE1.) de sa demande en résiliation du bail et de celle en déguerpissement, en faisant valoir qu’au vu des circonstances de l’espèce, aucune faute, sinon du moins aucune faute grave, ne serait établie dans son chef, qu’il y aurait en effet eu des échanges entre parties après la mise en demeure, mais qu’aucun arrangement n’aurait pu être trouvé étant donné que le bailleur serait de mauvaise foi. A titre plus subsidiaire, la défenderesse sollicite l’octroi d’un délai de déguerpissement de six mois compte tenu de l’importante quantité de matériel à déménager, du fait qu’elle est établie depuis quinze ans sur le site, qu’elle emploie seize salariés et qu’elle a besoin d’un très grand site pouvant abriter notamment un showroom de 250 m2 et des camionnettes, de sorte qu’il serait difficile de trouver un local adapté dans la région. PERSONNE1.) se rapporte à prudence de justice concernant le moyen de prescription soulevé par la société SOCIETE1.) GmbH. Pour le surplus, il conteste les développements adverses, qui ne seraient pas prouvés. Il soutient que la clause d’indexation stipulée au contrat de bail serait claire et qu’il serait normal qu’elle soit appliquée. La défenderesse resterait en outre en défaut de rapporter la preuve du prétendu accord intervenu quant à la non-application de la clause d’indexation. Ce serait d’ailleurs lui-même et non pas la défenderesse, qui se serait acquitté du paiement des frais de rénovation et d’aménagement pour une somme d’environ 215.000 euros, ce qui serait dûment prouvé par les pièces justificatives qu’il verse en cause, tandis que la société SOCIETE1.) GmbH ne verserait en cause aucune facture, sauf en ce qui concerne l’entretien du jardin qui incomberait en tout état de cause à la locataire. PERSONNE1.) fait encore valoir que les renonciations ne se présumeraient pas, mais qu’il faudrait une manifestation de volonté non équivoque, qui n’existerait toutefois pas en l’espèce. 4 A titre subsidiaire, PERSONNE1.) soutient qu’il serait admis en jurisprudence que les améliorations apportées aux lieux loués reviennent sans contrepartie financière au bailleur, sauf accord contraire des parties. Il affirme enfin qu’il aurait déjà demandé à voir appliquer la clause d’indexation avant l’année 2023, mais qu’il ne disposerait pas de preuve à cet égard. PERSONNE1.) insiste ensuite sur sa demande en résiliation du bail, mais se rapporte à prudence de justice concernant le délai de déguerpissement à accorder à la société SOCIETE1.) GmbH. La société SOCIETE1.) GmbH conteste que PERSONNE1.) se soit acquitté du paiement des travaux de rénovation et d’aménagement, en faisant valoir que les justificatifs versés en cause par lui seraient dénués de force probante pour ne pas se rapporter auxdits travaux de rénovation et d’aménagement. Il est constant en cause que suivant contrat de bail commercial conclu par acte notarié en date du 2 décembre 2008, pour une durée de vingt ans, ayant pris effet le 1er janvier 2009, PERSONNE1.) a donné en location à la société SOCIETE1.) GmbH un immeuble à usage commercial désigné comme suit : « die Gebäude mit Platz gelegen zu ADRESSE3.), eingetragen im Kadaster der Gemeinde ADRESSE3.) Sektion A, von ADRESSE3.), Ort genannt, ADRESSE4.) ». Le contrat de bail stipule le paiement d’un loyer mensuel de 2.500 euros et une clause d’indexation automatique qui est de la teneur suivante : « Die monatliche Miete gründet sich auf die aktuelle auf Mietverträge über Geschäftsraum anwendbare Indexziffer (moyenne semestrielle raccordée). Die Höhe der Miete wird jeweils am 01. Januar und am 01. Juli jeden Jahres auf der Basis der Indexziffer des vorhergehenden Monats automatisch und ohne vorherige Aufforderung angepasst ». 1. Quant à la demande principale de PERSONNE1.) 1.1. - quant aux arriérés d’indexation de loyers quant à la prescription En vertu de l’article 2277 du code civil, les loyers se prescrivent par cinq ans. Cette prescription quinquennale s’applique aussi aux adaptations indiciaires du loyer, aux avances sur charges locatives et même aux décomptes des charges locatives d’un immeuble, lorsque ces décomptes sont prévus annuellement par le contrat ou la loi, étant donné que ledit article prévoit la même prescription pour « tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts ». Fondée essentiellement sur une considération d’humanité et d’intérêt général, la prescription est destinée à protéger le débiteur contre l’accumulation de sa dette. 5 La prescription de cinq ans de l’article 2277 du code civil commence à courir à partir du jour de l’échéance de chaque période de loyers, il y a autant de délais que de termes (Précis Dalloz, Droit civil, Les obligations, n° 1109). S’agissant en l’espèce