## I. Identification de la décision officielle Décision commentée : **Justice de paix de Luxembourg (Tribunal du travail & Bail à loyer), 2024-05-08, n° 1565 (JPLBail)** ([Source officielle](https://download.data.public.lu/resources/justice-de-paix-luxembourg-bail-1/20260608-120315/2024.zip)). ## II. Motifs et texte intégral de la juridiction Rép. no.1565/24 Dossier no. L-BAIL-698/23 et L-BAIL-59/24 AUDIENCE PUBLIQUE DU 8 MAI 2024 Le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, a rendu le jugement qui suit dans la cause ENTRE 1.PERSONNE1.), demeurant à L-ADRESSE1.) 2.PERSONNE2.), demeurant à L-ADRESSE2.) parties demanderesses, comparant par Maître Georges PIERRET, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ET SOCIETE1.) SARL, société à responsabilité limitée, ayant été établie et ayant eu son siège social à L-ADRESSE3.), représentée par son gérant actuellement en fonctions, élisant domicile en l’étude de Maître Emmanuel HUMMEL, demeurant à L-ADRESSE4.), partie défenderesse, comparant Maître Emmanuel HUMMEL, avocat à la Cour, demeurant à Luxembourg ________________________________________________________ FAITS Les affaires furent introduites par requêtes - annexées au présent jugement - déposées au greffe de la Justice de Paix de et à Luxembourg en date du 13 octobre 2023 (affaire n° 698/23), respectivement du 31 janvier 2024 (affaire n° 59/24). Sur convocations émanant du greffe, elles furent appelées à l’audience publique du 23 novembre 2023 et du 21 mars 2024. Après deux remises contradictoires des affaires à la demande des parties, les affaires furent fixées aux fins de plaidoiries à l’audience du 21 mars 2024 lors de laquelle elles furent utilement retenues. Lors de la prédite audience Maître Anouck EWERLING, en remplacement de Maître Georges PIERRET, se présentant pour PERSONNE1.) et PERSONNE2.), et Maître Emmanuel HUMMEL, se présentant pour la société SOCIETE1.) SARL, furent entendus en leurs moyens et conclusions. Sur ce, le tribunal prit l’affaire en délibéré et rendit à l’audience publique de ce jour, à laquelle le prononcé avait été remis, LE JUGEMENT QUI SUIT A. Les faits constants: Suivant contrat de bail commercial conclu en date du 7 janvier 2014, bail ayant pris effet le 1er janvier 2014 pour une durée de 10 années et renouvelable par tacite reconduction d’année en année, PERSONNE1.) et PERSONNE2.) (ci-après désignés : les consorts GROUPE1.)) ont donné en location à la société à responsabilité limitée SOCIETE1.) SARL (ci-après désignée : la société SOCIETE1.)) un local commercial sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé s’élevant au montant de 2.003 euros et d’une avance sur charges locatives s’élevant au montant de 225 euros par mois. B. La procédure et les prétentions des parties : Par requête déposée en date du 13 octobre 2023, les consorts GROUPE1.) ont sollicité la convocation de la société SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, pour : - voir condamner la partie défenderesse à payer aux requérants le montant de 22.280 euros, avec les intérêts légaux tels que de droit ; - voir résilier le bail existant entre parties aux torts de la partie défenderesse ; - subsidiairement, voir considérer la partie défenderesse comme occupante sans droit ni titre à compter de la résiliation du bail avec effet au 25 août 2023 ; - voir condamner la partie défenderesse à déguerpir des lieux loués avec tous ceux qui les occupent de son chef dans la huitaine à partir de la notification du jugement à intervenir, sinon et faute par elle de ce faire dans le délai imparti, voir d’ores et déjà autoriser les 2 - - - requérants à la faire expulser par la force publique et à mettre ses meubles et effets et de ceux occupant les lieux de son chef sur le carreau, le tout à ses frais récupérables sur simple présentation des quittances des ouvriers y employés ; voir condamner la partie défenderesse au paiement des indemnités d’occupation d’un montant de 4.887,22 euros, sous réserve des mensualités à échoir, avec les intérêts tels que de droit ; voir condamner la partie défenderesse à payer aux requérants une indemnité de procédure de 5.000 euros sur base de l’article 240 du Nouveau Code de procédure civile ; voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 698/23. Par requête déposée en date du 31 janvier 2024, les consorts GROUPE1.) ont sollicité la convocation de la société SOCIETE1.) devant le tribunal de paix de et à Luxembourg, siégeant en matière de bail commercial, pour : - - voir faire droit au dispositif de la requête déposée en date du 13 octobre 2023, avec ajustement des montants redus en loyers ou indemnités d’occupation au mois en cours en ajoutant les mensualités de novembre 2023 à janvier 2024, soit 6.684 euros, soit globalement le montant de 28.964 euros, avec les intérêts tels que de droit ; voir condamner la partie défenderesse à payer aux requérants un dédommagement du chef de dégâts locatifs évalué à 100.000 euros, avec les intérêts tels que de droit ; voir ordonner une expertise judiciaire afin d’évaluer le montant exact du préjudice en cas de contestations par la partie défenderesse, voir condamner la partie défenderesse à payer aux requérants une indemnité de procédure de 5.000 euros ; voir ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir ; voir condamner la partie défenderesse aux frais et dépens de l’instance. L’affaire a été inscrite au rôle sous le numéro 59/24. A l’audience des plaidoiries, les requérants augmentent leur demande au montant total de 31.192 euros pour les mois de février 2023 à mars 2024 inclus et demandent principalement au tribunal de constater la résiliation du bail intervenue avec effet au 25 août 2023 et subsidiairement de prononcer la résiliation du bail. Ils réduisent encore leur demande pour dégâts locatifs à 91.230,75 euros. Il échet de leur donner acte. 3 Dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice, il y a lieu de joindre les deux affaires pour statuer par un seul et même jugement. C. L’argumentaire des parties : Sur base des faits constants ci-avant énoncés, les requérants font valoir qu’en raison du nonpaiement des loyers et des charges, ils ont été contraints de résilier le contrat de bail avec effet immédiat par courrier recommandé du 25 août 2023. Nonobstant le fait que par courrier de son mandataire la partie défenderesse a informé les requérants de son départ, il n’y aurait cependant jamais eu de remise des clés. Les lieux loués n’auraient pas été fermés, de sorte que les requérants auraient pu prendre inspection de l’état désastreux des lieux loués. La remise en état des lieux loués en vue d’un usage normal des lieux serait à fixer à 91.230,75 euros au vu des deux devis produits en cause. La société SOCIETE1.) s’oppose à la demande en faisant valoir que les lieux loués ont à plusieurs reprises été inondés en raison de leur localisation près de la Moselle, de sorte que tout le mobilier et le matériel électrique auraient été endommagés. La dernière inondation se serait produite au mois de septembre 2023 tel que cela résulterait du constat d’huissier de justice établi quinze jours après cette inondation. En raison du problème lié aux inondations, elle ne payerait pas les arriérés de loyers pour la période de février à août 2023, alors qu’il appartiendrait aux bailleurs d’assurer au locataire la jouissance des lieux loués. La société SOCIETE1.) donne ensuite à considérer que depuis le mois d’octobre 2023, elle n’aurait plus occupé les lieux donnés en location, de sorte que la demande en déguerpissement serait devenue sans objet. Elle renvoie dans ce contexte au courrier de son mandataire adressé le 24 octobre 2023 au mandataire adverse ainsi qu’au fait que les bailleurs aient changé la serrure, raison pour laquelle ils auraient pu accéder aux lieux loués pour faire les photos versées en cause. Les devis et les photos en question ne suffiraient pas à établir l’existence de dégâts locatifs, d’ailleurs contestée, imputables à la société SOCIETE1.) en l’absence d’état des lieux de sortie. Les requérants font répliquer que la société SOCIETE1.) ne leur aurait à aucun moment dénoncé les prétendues inondations des lieux loués. Ils insistent ensuite sur le fait que la société SOCIETE1.) n’a jamais remis les clés. D. L’appréciation du Tribunal : La demande des consorts GROUPE1.) ayant été introduite dans les délai et forme de la loi est à dire recevable en la forme. Aux termes de l’article 1315 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. 4 Conformément audit article, il appartient aux parties requérantes d’établir le bien-fondé de leur demande. Il résulte des pièces versées que suivant contrat de bail commercial conclu en date du 7 janvier 2014, bail ayant pris effet le 1er janvier 2014 pour une durée de 10 années et renouvelable par tacite reconduction d’année en année, les consorts GROUPE1.) ont donné en location à la société SOCIETE1.) un local commercial sis à L-ADRESSE3.), moyennant paiement d’un loyer mensuel indexé s’élevant au montant de 2.003 euros et d’une avance sur charges locatives s’élevant au montant de 225 euros par mois. 1) La résiliation du bail Lorsque l’une des parties au contrat de bail commercial ne remplit pas un ou plusieurs engagements contractuels, que l’autre partie est, indépendamment de toute stipulation contraire du contrat de bail, en droit de procéder à la résiliation unilatérale du bail en vertu des articles 1741 et 1762-11 du Code civil. La résiliation du contrat de bail, acte unilatéral, une fois notifiée, échappe à la volonté de son auteur et présente un caractère irrévocable qui lui confère une valeur définitive. En l’espèce, la demande des consorts GROUPE1.) tendant à voir prononcer la résiliation du bail est donc à rejeter, la résiliation unilatérale étant d’ores et déjà intervenue avec effet immédiat en date du 25 août 2023 pour non-paiement des loyers et des charges de l’année 2023 à hauteur d’un montant de 17.824 euros et il revient au tribunal d’analyser si ladite résiliation est valablement intervenue. En effet, la résiliation est possible de manière unilatérale, sans intervention initiale du juge. Elle n’échappe cependant pas complétement au contrôle de ce dernier. En effet, si l’autre partie conteste la résiliation, la partie qui a procédé à la résiliation unilatérale doit saisir le juge en vue de faire valider la résiliation, respectivement demander le déguerpissement des lieux de l’occupant si ce dernier n’a pas quitté les lieux. Le contrôle du juge s’opère dès lors a posteriori. Il lui appartient d’apprécier, en fonction des éléments de l’espèce, le bien-fondé de la résiliation intervenue, à savoir si le manquement invoqué présente un caractère de gravité suffisant pour justifier la résiliation du bail, et s’il l’estime fondée, il déclarera la résiliation unilatérale valable, et dans le cas contraire, il déclarera la résiliation unilatérale abusive. Le rôle du juge est d’appliquer une sanction proportionnée à la gravité des manquements contractuels, compte tenu des circonstances mais en tenant également compte des stipulations contractuelles. 5 Le motif grave existe au cas où la continuation du bail entraîne pour le bailleur un préjudice plus grand que celui causé au locataire par la cessation du bail. Le juge du fond apprécie souverainement si les manquements d’une partie à ses obligations contractuelles sont d’une gravité suffisante pour motiver la résiliation du contrat, la gravité des infractions aux clauses du bail s’appréciant au jour de la résiliation. Dans les contrats synallagmatiques, les deux obligations doivent être exécutées simultanément. Chacune des parties n’est en droit d’exiger la prestation qui est due qu’autant qu’elle offre d’exécuter la sienne. Réciproquement, elle peut refuser à exécuter sa prestation tant que le cocontractant n’offre pas lui-même d’exécuter. Ce refus se manifeste par l’exception d’inexécution. L’exception d’inexécution, prévue à