## Synthèse doctrinale Par le jugement du 8 mai 2024, le tribunal d'arrondissement de Luxembourg, huitième chambre, précise les contours du tour d'échelle dans l'ordre juridique luxembourgeois en confrontant une demande de passage temporaire sur le fonds voisin à l'exigence d'un usage strictement proportionné de cette sujétion. Le juge rappelle que le tour d'échelle, dépourvu de consécration légale, repose sur la théorie de la nécessité et sur la sanction de l'abus de droit de propriété, et qu'il ne saurait être accordé qu'à la condition que les travaux soient indispensables, que la gêne imposée au voisin demeure minimale et très provisoire, et qu'aucune autre solution d'un coût raisonnable ne soit disponible. En l'espèce, la nature des travaux sollicités, qui impliquaient le creusement d'une tranchée de près de trois mètres de profondeur sur une longueur de près de 79 mètres et le stockage de déblais, excède ce que la jurisprudence qualifie de simple passage ponctuel. Le tribunal écarte ainsi la demande et consacre une lecture restrictive de la figure, qui en fait un instrument de réparation et de conservation, et non un moyen de réaliser des ouvrages de construction ou de transformation sur la propriété d'autrui. ## I. Faits et procédure La société anonyme SOCIETE1.) S.A. a assigné PERSONNE1.) devant le tribunal d'arrondissement de Luxembourg par exploit du 23 septembre 2021, sollicitant l'octroi d'un droit de passage temporaire sur le terrain de la défenderesse, afin de réaliser des travaux d'étanchéité et de remblayage le long d'un ouvrage de soutènement implanté en limite de propriété. La défenderesse s'opposait à cette demande, arguant de l'absence de nécessité et de l'ampleur disproportionnée des travaux. La société à responsabilité limitée SOCIETE2.) S.àr.l. est intervenue volontairement à l'instance. Par jugement interlocutoire du 14 juin 2023, le tribunal a déclaré irrecevables les demandes de cette intervenante, a invité les parties à conclure sur le fond et a réservé les droits et dépens. L'affaire a fait l'objet de deux clôtures successives de l'instruction, la révocation de la première ayant été motivée par l'absence de conclusions de synthèse au sens de l'article 194 du Nouveau Code de procédure civile. Après la plaidoirie du 31 janvier 2024, l'affaire a été mise en délibéré. Le tribunal s'est appuyé sur un rapport d'expertise établi par Romain FISCH le 15 juillet 2019, lequel décrivait les travaux nécessaires : une tranchée d'une largeur de travail d'environ 1,0 mètre, d'une largeur ouverte de 2,7 mètres, atteignant le niveau des fondations à environ -2,75 mètres, complétée par une zone de stockage de déblais de 3 mètres. ## II. Problème de droit et motifs de la décision **Problème de droit.** Il s'agissait de déterminer si un propriétaire peut obtenir, sur le fondement de la théorie du tour d'échelle, l'autorisation de pénétrer sur le fonds voisin afin d'y réaliser des travaux d'étanchéité impliquant des excavations importantes, et si le refus opposé par le voisin constitue un abus de son droit de propriété. **Préalable procédural.** Le tribunal rappelle que l'assignation vaut conclusions au sens de l'article 154 du Nouveau Code de procédure civile et que les prétentions non reprises dans les dernières conclusions de synthèse sont réputées abandonnées, un simple renvoi aux écritures antérieures étant insuffisant. Seules les dernières conclusions « déterminant l'objet du litige » sont prises en compte. **Fondement et conditions.** Reprenant la jurisprudence luxembourgeoise et française, le tribunal relève que le tour d'échelle n'est pas une servitude légale mais un droit fondé sur la nécessité et sur l'abus du droit de propriété. Il en définit les conditions cumulatives : le caractère indispensable des travaux, l'impossibilité de les réaliser autrement à un coût proportionné, la nature très provisoire de la sujétion et l'absence d'inconvénients excédant les troubles normaux de voisinage. Le bénéficiaire ne doit imposer qu'une gêne minimale. **Appréciation.** Le tribunal admet le caractère nécessaire des travaux et l'impossibilité d'y procéder sans passer par le fonds voisin. Il écarte toutefois la demande pour trois motifs convergents : - l'ampleur des travaux, qui impliquent une excavation invasive d'environ trois mètres de profondeur et l'occupation d'une bande de près de 6,7 mètres sur près de 79 mètres, dépasse le concept prétorien du tour d'échelle, lequel vise un passage ponctuel ou la pose d'