Synthèse doctrinale. Le jugement rendu le 14 mai 2024 par le Tribunal d'arrondissement de Luxembourg (chambre civile, n° TAL-2020-03373 et TAL-2021-10343 joints) est saisi d'une action dirigée par une copropriété contre le promoteur-vendeur d'une résidence de douze appartements, afin d'obtenir réparation de désordres affectant les parties communes. La décision est d'abord procédurale : elle doit trancher l'exception de nullité de l'assignation pour libellé obscur (article 154 du Nouveau Code de procédure civile), puis l'éventuelle forclusion de l'action au regard des régimes de garantie des vices issus des articles 1642-1, 1646-1, 1792 et 2270 du Code civil, qui organisent le passage du vice apparent au vice caché selon la date de réception. Elle aborde également la qualification des désordres en « gros ouvrages » et la question de l'appel en intervention forcée de l'entrepreneur chargé des installations sanitaires. Le texte fourni étant tronqué au stade de l'intervention forcée, la portée définitive de la décision sur le fond ne peut être appréciée qu'à partir des motifs exposés. Le sens de l'arrêt tient surtout à la rigueur procédurale exigée du demandeur et à la nécessaire articulation des délais de garantie avec la réception de l'ouvrage. ## I. Faits et procédure Le litige naît de la construction, par la société anonyme SOCIETE2.), d'une résidence de douze appartements à Luxembourg, vendus en l'état futur d'achèvement, dont les parties communes ont été réceptionnées le DATE10.). La copropriété, représentée par sa gérance, reproche à ce promoteur divers vices et malfaçons : impossibilité d'accès au local des pompes de relevage, fuites liées à la corrosion des tuyauteries, détérioration de la façade et des socles, dégradation du mur de soutènement de la rampe de garage, et porte d'entrée non adaptée au passage d'un fauteuil roulant. Elle chiffre les travaux de remise en état à 110.000 euros et le préjudice de jouissance à 25.000 euros. Par exploit du 6 mars 2020, la copropriété assigne le promoteur devant le tribunal d'arrondissement. Le promoteur soulève, à titre principal, la nullité de l'assignation pour libellé obscur et conteste à titre subsidiaire l'existence même des désordres, en invoquant l'absence de pièces probantes, et s'oppose à la demande d'expertise. Par exploit du 24 novembre 2021, le promoteur assigne en intervention forcée la société à responsabilité limitée SOCIETE3.), chargée des travaux d'installation de chauffage et de sanitaire, aux fins de le voir la tenir quitte et indemne de toute condamnation. Les affaires sont jointes par ordonnance du 4 janvier 2022. Après clôture le 30 janvier 2024, l'affaire est mise en délibéré. ## II. Problème de droit et motifs de la décision Le premier problème est de savoir si l'assignation, qui énumère les désordres sans en préciser toutes les circonstances de temps et de lieu, est affectée d'un libellé obscur de nature à entraîner sa nullité. Le tribunal doit apprécier si le défendeur peut organiser utilement sa défense au regard du dispositif et de l'exposé des moyens, en tenant compte de ce que la connaissance des vices par le promoteur pouvait être établie par des pièces antérieures. Le second problème concerne la recevabilité de l'action au regard des délais. Le tribunal doit déterminer quel régime s'applique à chaque désordre selon son caractère apparent ou caché, la date de réception des parties communes (DATE10.)) constituant le point de départ des délais. Les vices apparents relèvent de l'article 1642-1 du Code civil, tandis que les vices cachés, dénoncés après la réception ou l'expiration du délai d'un mois suivant la prise de possession, relèvent de l'article 1646-1. La qualification de « gros ouvrage », susceptible de faire entrer les désordres dans la garantie décennale des articles 1792 et 2270, constitue un enjeu décisif pour la façade, la tuyauterie et le mur de soutènement, la jurisprudence retenue par les parties distinguant entre les dommages mettant en péril la solidité de l'immeuble et ceux qui ne l'affectent pas. Le troisième problème porte sur le fond, et notamment sur l'opportunité d'une mesure d'expertise. Le promoteur soutient que la demanderesse ne rapporte pas la preuve des désordres, et que l'expertise ne saurait suppléer sa carence probatoire au sens de l'article 351, alinéa 2, du Nouveau Code de procédure civile. La copropriété répond que l'existence et la gravité des vices sont déjà établies par les procès-verbaux d'assemblée générale et la correspondance échangée avec le promoteur. Enfin, l'intervention forcée de l'entrepreneur soulève la question de la mise en c